지식산업센터 잔금을 내지 못해 시행사가 분양계약을 해제하였는데, 중도금 대출은 그대로 남아 연체이자가 붙고 있는 분들이 계십니다. 분양계약서에 해제 시 중도금 정산 조항이 있다면 시행사에게 은행에 직접 갚으라고 청구하고 늘어난 이자를 손해배상으로 구한 1심 판결이 있습니다. 다만 그 판결은 항소심이 진행 중이어서 아직 확정되지 아니하였고, 대출 설명을 이유로 한 취소나 무효 주장은 받아들여지지 않았습니다.
해제되면 위약금과 대출 변제기가 한꺼번에 옵니다
지식산업센터 분양계약서는 대부분 수분양자의 잔금 미납을 해제사유로 정하고, 분양대금 총액의 10퍼센트를 위약금으로 정하고 있습니다. 위약금으로 정한 금액은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조). 시행사는 실제 손해가 더 크더라도 초과분을 따로 청구하지 못하고, 수분양자는 예정액이 부당하게 과다하다는 점을 들어 감액을 구할 수 있습니다.
중도금 대출 약정에는 분양계약이 해제되어 분양자격이나 입주자격을 잃는 경우를 기한이익 상실사유로 정한 각서가 붙는 것이 보통입니다. 해제되는 순간 대출 잔액 전부의 변제기가 도래하고, 그때부터 연체이자가 붙습니다. 2026년 9월 10일 발표된 입주 업종 제한 완화가 있더라도, 이미 체결한 분양계약에서 정한 잔금 납부일과 그 불이행의 효과는 그대로 남습니다.
중도금 정산 조항이 있으면 늘어난 이자를 시행사에 청구할 수 있습니다
서울중앙지방법원 2025. 12. 12. 선고 2024가합60594 판결 사건의 분양계약서 제4조 제2항은, 계약이 해제되어 분양대금을 반환할 때 기납부 분양대금에서 중도금 대출원금과 이자, 연체료를 공제하여 대출기관에 지급하고 남는 돈만 수분양자에게 돌려준다고 정하고 있었습니다. 법원은 해제에 따른 기납부 분양대금 반환(민법 제548조 제1항)을 은행에 대한 직접 지급으로 하기로 약정한 것이라고 보았습니다.
시행사가 해제 후 변론종결일까지 은행에 중도금을 지급하지 아니한 것은 채무불이행이고, 손해는 해제일에 지급하였더라면 멈추었을 이자와 실제 이자의 차액이라고 보아 네 사람에게 합계 1억 4,098만 760원을 인정하였습니다. 항소심이 진행 중이어서 아직 확정되지 아니하였습니다.
같은 판결에서 받아들여지지 않은 주장
분양대행사 청구: 분양대행사는 분양계약의 당사자가 아니어서 정산 의무를 부담하지 아니한다고 보았습니다.
은행에 대한 대출금채무 부존재확인: 분양계약과 대출계약은 당사자와 목적이 다른 별개의 계약이라고 보았습니다.
기망 취소: 분양계약서와 입주자 모집공고문 어디에도 대출 비율이나 수익률을 보장한다는 내용이 없었고, 수분양자들이 계약자 유의사항 확인서에 「이해하였습니다, 확인합니다」라고 자필로 적고 날인한 점을 중요하게 보았습니다.
무효 주장: 승인 전의 관심고객 접수는 입주자 모집이 아니라고 보았고, 입주대상시설 규정은 효력규정이라고 단정하기 어렵다고 보았습니다(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의8). 자격 없는 업종으로 계약하였다는 사정은 계약 무효 대신 시정명령과 사용 제한, 세제 혜택의 박탈로 돌아옵니다.
입주 지연과 해제 후 정산에 관한 다른 판결
수원지방법원 2024가합20617 판결: 입주 지연으로 해제권이 생겼더라도 그 행사 전에 적법한 이행제공이 있으면 해제권을 더 이상 행사하지 못한다고 보았습니다. 사용승인이 2024년 6월 10일에 났고 소장 부본은 2024년 9월 5일에 도달하였으므로 해제권이 이미 소멸하였다고 보아 청구를 기각하였습니다.
서울남부지방법원 2024가단226348 판결: 기납부 대금 2억 3,625만 6,000원 가운데 위약금 3,937만 6,000원과 시행사가 대납한 대출이자 1,234만 5,568원을 공제한 1억 8,453만 4,432원의 반환을 인정하였습니다. 분양대행 수수료 2,944만 원을 따로 공제하자는 주장은 10퍼센트 위약금이 손해배상액의 예정인 이상 받아들이지 않았습니다.
지금 확인하실 것
분양계약서: 해제사유와 위약금 조항, 해제 시 중도금 정산을 정한 조항을 찾아 문언을 그대로 옮겨 적으십시오.
중도금 대출 약정서와 각서: 기한이익 상실사유를 보시고, 기한이익 상실일과 연체이자율은 은행에 먼저 확인하십시오.
해제 통지서와 잔금 납부 최고서: 도달일과 날짜를 나란히 적어 두십시오. 상당한 기간을 정한 최고가 빠졌거나 기간이 지나치게 짧았다면 해제 자체를 다툴 여지가 생깁니다.
입주가 늦어지고 있다면 사용승인이 나기 전에 해제 의사를 서면으로 보내 두셔야 합니다.
취득세를 감면받으셨다면(지방세특례제한법 제58조의2 제2항) 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 지나도록 직접 사용하지 아니하거나, 4년이 되기 전에 팔거나 다른 용도로 쓰면 추징됩니다. 임대를 놓는 것도 직접 사용이 아닙니다. 창구는 건물 소재지 시청·군청·구청의 지식산업센터 담당 부서와 세무 부서입니다.
참고한 판결
서울중앙지방법원 2025. 12. 12. 선고 2024가합60594 판결(항소심 진행 중)
수원지방법원 2024가합20617 판결
서울남부지방법원 2024가단226348 판결
※ 개별 사건의 결론은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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