연락 끊긴 집주인, 보증금 2억 7,800만 원 무변론 승소 

사건 개요

의뢰인은 2021. 3. 8. 집주인인 상대방과 임대보증금 2억 7,800만 원으로 주택 임대차계약을 맺고 보증금을 모두 지급한 뒤, 2021. 4. 8. 입주하여 계속 거주하였습니다. 최초 계약기간은 2023. 4. 7.까지였고, 2023. 3. 17. 같은 조건으로 기간만 1년 늘린 두 번째 계약(만기 2024. 4. 7.)을 맺었습니다. 의뢰인은 재계약 전부터 1년만 연장하겠다는 뜻을 전했고, 2024. 1. 9.에는 더 이상 연장하지 않고 계약이 끝나면 이사해야 한다는 사정을 문자로 알렸습니다. 그러나 상대방은 만료일이 지나도록 보증금을 돌려주지 않았고, 이후 의뢰인의 연락도 받지 않았습니다.

쟁점

1. 연장 계약의 만기일인 2024. 4. 7.이 일요일이었으므로 보증금 반환의무의 이행기를 언제로 볼지

2. 연락이 끊긴 임대인을 상대로 보증금을 빠르게 회수하려면 소장을 어떻게 구성할지

3. 집을 비워 주는 임차인의 의무와 보증금 반환의무의 관계를 청구취지에 어떻게 반영할지

대응

• 의뢰인(원고)을 대리하여, 상대방이 집을 인도받음과 동시에 보증금 2억 7,800만 원을 지급하라는 동시이행 형태로 소를 제기하였습니다.

• 두 차례의 임대차계약서, 보증금 이체내역, 주민등록초본, 연장하지 않겠다는 뜻을 전한 문자 기록을 증거로 내어 계약 체결, 보증금 지급, 거주, 종료 통지를 순서대로 정리하였습니다.

• 만기일이 일요일이어서 그다음 날인 2024. 4. 8.을 만료일로 잡아 반환의무의 이행기를 특정하였습니다.

• 청구원인에 사실관계를 날짜와 증거 번호별로 구체적으로 적었고, 판결은 이 청구원인을 그대로 별지로 붙여 인용하였습니다.

결과

• 상대방이 답변서를 제출하지 않아, 법원은 변론 없이 판결하였습니다(민사소송법 제257조 제1항, 제208조 제3항 제1호).

• 서울북부지방법원 2024가단1168**, 2024. 6. 26. 선고: 상대방은 의뢰인으로부터 건물을 인도받음과 동시에 2억 7,800만 원을 지급하라, 소송비용은 상대방 부담, 가집행 가능. 청구가 전부 받아들여졌고 판결은 확정되었습니다.

• 계약 만료일(2024. 4. 8.)부터 약 2개월 반 만에 제1심 판결을 받았습니다.

시사점

보증금 반환 소송에서 임대인이 연락을 끊는 경우가 적지 않습니다. 피고가 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있으므로(민사소송법 제257조 제1항), 소장 단계에서 계약, 지급, 종료 통지를 증거와 함께 빈틈없이 정리해 두는 것이 신속한 판결로 이어집니다. 또 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로(주택임대차보호법 제4조 제2항), 판결 전에 서둘러 집을 비울 필요는 없습니다. 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령(같은 법 제3조의3)을 받아 둔 뒤 옮기는 것이 안전합니다. 판결이 동시이행 형태이므로 집행 단계에서는 집을 비워 주는 일정과 보증금 수령 순서를 함께 준비해야 합니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.