홍보와 다르게 지어진 오피스텔의 분양계약을 무르려다 오히려 잔금과 대출금까지 청구당하는 경우가 있습니다. 홍보자료와 실제가 다르다는 사정만으로는 계약 해제가 인정되기 어렵고, 방문판매법상 청약철회는 정해진 기간 안에 해야 합니다. 해제나 철회를 주장하시기 전에 계약서 문언과 기한부터 확인하셔야 합니다.
계약금 반환을 구했다가 잔금을 물게 된 사건
서울 중구의 한 오피스텔 수분양자는 2021년 11월 분양대금 838,028,000원에 한 호실을 분양받고 계약금 83,802,800원을 냈으며, 중도금은 시행사가 알선한 은행 대출로 지급하였습니다. 시행사는 2024년 2월 말 사용승인을 받고 입주지정기간을 그해 3월 29일부터 4월 30일까지로 통지하였으나, 수분양자는 잔금도 중도금 대출금도 갚지 않았습니다.
제1심 서울중앙지방법원 2024가합84644 판결은 계약금 반환을 구한 본소를 전부 기각하고 시행사의 반소를 인용하였습니다. 서울고등법원 2026. 7. 10. 선고 2025나208215 판결은 항소를 기각하였고, 수분양자는 잔금과 중도금 대위변제금 756,121,796원에 지연이자를 더한 금액을 물게 되었습니다. 상고 여부와 확정 여부는 공개된 자료로 확인되지 않습니다.
홍보와 실제가 달라도 해제가 인정되지 않은 이유
채광창: 홍보자료와 달리 복도 양쪽 끝에만 창이 있었습니다. 법원은 오인할 소지는 인정하면서도 계약 체결 당시 확인한 건축 도면과 동일하게 시공되었다는 점을 들어 해제 사유가 아니라고 보았습니다.
「하이엔드 프리미엄 오피스텔」 문구: 추상적 표현이어서 계약의 내용으로 편입되지 않는다고 보았습니다.
마감재 변경: 자재 변경 조항에 따라 에어드레서 478,520원, 세면대 27,500원만큼 값이 낮은 자재로 바뀌었지만, 손해배상청구의 대상이 되는 것은 별론으로 하더라도 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해당하지 않는다고 보았습니다.
주변 개발계획: 시행사가 완공 불가능을 알면서 확정적으로 안내하였다는 증거가 없고, 분양계약에 주변 개발계획 변경에 관한 면책조항이 있다는 점을 들어 기망을 인정하지 않았습니다.
조망: 대법원 2009다97864 판결은 조망의 확보가 계약의 내용이 되었는지를 분양가의 차이, 광고의 구체성, 계약 과정의 언행을 종합하여 판단하여야 한다고 보았습니다. 추상적 조망 문구만으로는 계약 내용이 되기 어렵습니다.
청약철회와 계약금 포기 해제가 막히는 자리
문자 권유만으로는 전화권유판매가 되지 않습니다
수분양자는 분양대행사 직원의 권유 문자 두 차례를 들어 전화권유판매(방문판매 등에 관한 법률 제2조 제3호)라고 주장하였습니다. 서울고등법원 2025나208215 판결은 판매자가 소비자의 청약을 유도한 것으로 평가할 만한 적극적인 행위가 있고 그 행위에 기초하여 계약이 체결되었어야 한다고 보아 이를 배척하였고, 거래 대상이 부동산이면 더 신중하게 판단하여야 한다고 보았습니다.
청약철회 기간
계약서를 받은 날부터 14일이 원칙입니다(방문판매 등에 관한 법률 제8조 제1항). 계약서를 받지 못하였거나 주소가 적혀 있지 않은 계약서를 받았다면 주소를 안 날부터 14일, 청약철회에 관한 사항이 적혀 있지 않으면 철회할 수 있음을 안 날부터 14일입니다.
표시·광고와 다르거나 계약 내용과 다르게 이행되었다면 그 사실을 안 날부터 30일, 공급받은 날부터 3개월 안입니다(방문판매 등에 관한 법률 제8조 제3항). 이 사건 수분양자는 소장을 낸 뒤 여러 달이 지나 처음으로 청약철회를 주장하였고, 제1심은 두 기간을 모두 넘겼다고 보았습니다.
위약금 조항과 계약금 포기
분양금액의 10퍼센트를 위약금으로 정한 조항(분양계약 제12조 제3항)은 해제권이 이미 발생한 경우의 위약금 액수를 정한 것일 뿐, 위약금을 내면 마음대로 해제할 수 있는 권리를 새로 주는 조항은 아니라고 보았습니다. 계약금 포기 해제는 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 가능한데(민법 제565조), 중도금이 납부된 이상 이행의 착수가 있었다고 보았습니다.
해제가 막히면 따라오는 청구
잔금 선이행: 계약서 문언을 종합하여 잔금 지급의무가 시행사의 소유권이전등기의무와 인도의무보다 먼저 이행하여야 하는 의무라고 보았습니다.
지연이자: 잔금 419,014,000원에 입주지정기간 만료일 다음 날부터 반소장 송달일까지 계약에서 정한 연 8.15퍼센트, 그 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12퍼센트가 붙었습니다.
대위변제금: 시행사가 보증인으로서 대신 갚은 중도금 대출원리금 337,107,796원과 이자도 수분양자가 물어야 한다고 보았습니다.
신탁사 청구: 분양대금 반환의무를 시행사가 부담하고 신탁사는 부담하지 않는다는 계약 조항에 따라 신탁사에 대한 청구는 기각되었습니다.
지금 확인하실 것
서류: 분양계약서 전문과 특약, 계약 당시 받은 건축 도면과 마감재 리스트, 홍보 팸플릿과 문자 원본, 중도금 대출 약정서, 입주지정기간 통지서를 모아 두십시오.
기한: 계약서에 청약철회 안내가 없었다면 안 날부터 14일, 광고와 다르게 지어졌다면 안 날부터 30일이고 공급받은 날부터 3개월입니다. 두 기간이 다르므로 짧은 쪽을 기준으로 먼저 조치하시고, 철회 의사는 내용증명으로 발송하십시오. 소송을 내신다면 청약철회 주장을 소장에 처음부터 넣어 두시는 편이 안전합니다.
계약금만 넣은 상태라면 중도금 첫 회차 납부일 전이 사실상 마지막 기회입니다. 마감재가 바뀐 경우에는 해제보다 차액 상당의 손해배상으로 방향을 잡으시는 편이 실익이 있습니다.
참고한 판결
서울고등법원 2026. 7. 10. 선고 2025나208215 판결
서울중앙지방법원 2024가합84644 판결
대법원 2009다97864 판결
※ 개별 사건의 결론은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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