지역주택조합이 업무대행사에 주는 수수료는 조합원이 낸 분담금에서 나갑니다. 업무대행계약이나 예산 밖의 부담 계약을 총회 의결 없이 맺었다면, 대행사가 과실 없음을 증명하지 못하는 한 계약의 효력을 다툴 수 있습니다. 다만 그 용역비가 총회에서 승인한 예산안에 잡혀 있었다면 계약이 유효하다고 본 판결도 있으므로, 의사록과 예산안을 함께 보셔야 합니다.
수수료 인상이 문제된 사례와 형사·민사의 차이
대구일보 2026년 9월 7일 보도에 따르면 대구 수성구 만촌동의 한 지역주택조합에서 1세대당 9천만 원의 계약금을 455명이 냈고, 당초 가구당 900만 원이던 모집대행 수수료가 조합원 453명 모집 이후 1,400만 원으로 변경되어 모두 69억 7,620만 원이 모집대행사 계좌로 이체되었습니다. 경찰은 배임 혐의로 5명을 검찰에 송치하였고, 수사와 재판의 결과는 아직 나오지 않았습니다.
배임죄가 인정되어도 조합이 대행사에 지급한 용역비가 그 절차로 조합에 반환되는 것은 아닙니다. 돈이 돌아오는 길은 계약의 효력을 다투어 지급한 돈을 돌려받는 민사 절차이고, 형사 고소와 민사 청구는 함께 진행할 수 있습니다.
총회 의결 없는 계약은 효력을 다툴 수 있습니다
조합규약에는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결과 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결을 총회 의결사항으로 넣어야 합니다(주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제6항 제3호). 수수료를 올리는 변경계약도 조합원의 부담을 키우는 계약이므로 같은 통제를 받습니다.
대법원 2022년 8월 25일 선고 2021다231734 판결은 이 요건이 계약 상대방에게도 효력이 미친다고 보았습니다. 총회 의결 없이 계약을 맺은 상대방은 절차의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 특별한 사정을 스스로 밝히지 못하는 한 계약의 효력을 주장할 수 없다는 것이고, 원심을 파기하여 돌려보냈습니다. 환송 후 판결은 보증약정을 무효로 보면서도, 조합장이 총회 의결이 없다는 사실을 알리지 않은 것을 이유로 조합의 손해배상 책임을 60퍼센트로 제한하여 인정하였습니다. 계약이 무효가 되어도 조합이 손해배상 책임을 질 수 있다는 뜻입니다.
예산안과 창립총회 추인이 결론을 가릅니다
예산안에 용역비가 잡힌 경우: 부산고등법원 2018나51464 판결은 창립총회에서 승인한 2015년 예산안에 업무대행 용역비 56억 3,400만 원이, 정기총회에서 승인한 2016년 예산안에 28억 2,600만 원이 들어 있었다는 이유로 계약을 유효로 보았고, 대법원 결정으로 확정되었습니다.
사업비 총괄표만 있는 경우: 여기서 예산은 1회계연도의 수입·지출 계획을 뜻하므로, 사업 전체의 총괄표나 기타사업비에 포함되어 있다고만 표시되고 총 용역비가 드러나지 않는 예산안은 예산으로 정한 사항에 해당하지 않는다는 것이 수원지방법원과 대전지방법원의 판단입니다.
창립총회 추인과 이사회 위임: 대전지방법원 2026년 4월 15일 선고 2022가합103823 판결은 계약의 목적과 내용, 조합원이 지게 될 부담의 정도를 개략적으로도 밝히지 않은 추인은 적법한 총회 의결이 아니고, 조합규약이 금지하는 이사회 포괄 위임으로 절차를 대신할 수도 없다고 보았습니다. 지급된 용역대금 76억 8,900만 원 전액을 법률상 원인 없이 받은 돈으로 보아 조합이 우선 청구한 10억 원과 이자를 인용하였으나, 항소심이 진행 중이어서 결론은 확정되지 않았습니다.
조합원이 쓸 수 있는 권리
열람·복사: 조합규약, 용역업체 선정 계약서, 총회와 이사회 의사록, 회계감사보고서 등의 열람·복사를 요청하면 15일 안에 응해야 합니다(주택법 제12조 제3항).
청약 철회: 가입비 등을 예치한 날부터 30일 안에는 위약금 없이 철회할 수 있고, 서면으로 하면 발송한 날에 효력이 생깁니다(주택법 제11조의6 제2항).
사업비 증액 의결: 2027년 3월 9일부터는 비용이 생산자물가상승률을 제외하고 10퍼센트 이상 늘어나면 조합원 3분의 2 이상 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상 찬성의 총회 의결이 필요합니다(주택법 제12조의2).
공사비 검증: 조합원 5분의 1 이상이 요청하면 시공자와의 계약에 대하여 공사비 검증을 요청할 수 있습니다(주택법 제14조의5 제1항).
지금 확인하실 것
서류 넷: 조합규약, 창립총회와 각 정기총회의 안내책자와 의사록, 연도별 예산안, 업무대행계약서와 변경계약서 전부를 계약 시점 순서대로 묶어 두십시오. 자료 공개 요청은 요청 일자가 남도록 내용증명이나 전자우편으로 하시는 편이 안전합니다.
대조: 수수료를 올린 변경계약서의 날짜 앞뒤 총회 의사록에 해당 안건이 있는지, 안내책자에 인상 후 총액과 지급 시기가 적혀 있는지 확인하십시오.
주의할 점: 형사 고소만 하다가 민사 청구의 소멸시효를 넘기지 마시고, 반환을 받을 주체는 원칙적으로 조합원 개인이 아니라 조합이라는 점, 총회 의결이 없었다는 점과 함께 예산안에 그 항목이 없었다는 점도 밝혀야 한다는 점을 기억하십시오.
참고한 판결
대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결
부산고등법원 2018나51464 판결
대전지방법원 2026. 4. 15. 선고 2022가합103823 판결(항소심 진행 중)
※ 개별 사건의 결론은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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