재개발 사업시행계획인가 고시가 나면 종전 부동산 감정평가액과 분양신청기간이 적힌 통지서가 옵니다. 분양신청기간 안에 신청하지 않으면 아파트를 분양받지 못하고 현금청산 대상이 되며, 기간이 끝난 뒤에는 되돌리기 어렵습니다. 반면 청산금을 받기 전에는 사업시행자가 곧바로 부동산의 인도를 구할 수 없다는 점도 함께 알아 두셔야 합니다.
통지와 분양신청기간
통지 시기: 사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 90일 이내에 분양공고와 통지를 하여야 합니다. 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날부터 90일입니다(도시 및 주거환경정비법 제72조 제1항). 종전 120일이던 기간이 2025. 1. 31. 법 개정으로 90일로 줄었습니다.
통지 내용: 종전 토지·건축물 명세와 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 가격, 분양대상자별 분담금 추산액, 분양신청기간입니다. 감정평가액은 오늘 시세가 아니라 고시일 기준입니다.
분양신청기간: 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내이고, 20일 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제72조 제2항). 짧으면 30일에 끝납니다.
신청하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다
분양신청기간에 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자는 아파트를 분양받지 못하고 손실보상 협의 대상이 됩니다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항). 조합 방식의 재개발에서 분양신청을 하지 않은 조합원은 분양신청기간 종료일 다음 날에 현금청산대상자가 되고 조합원의 지위를 상실합니다(대법원 2021. 2. 10. 선고 2020두48031 판결).
기간이 끝난 뒤에 낸 철회서는 법이 말하는 「분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자」의 철회가 아니고, 기간을 넘긴 뒤의 신청을 사업시행자가 받아 줄 의무도 없습니다. 사업시행계획이 실효되어도 그 효력은 장래를 향해서만 생기므로 이미 상실된 조합원의 지위가 자동으로 회복되지 아니합니다(같은 판결).
분양신청을 하였더라도 정관이나 관리처분계획이 정한 기간 안에 분양계약을 체결하지 않으면 현금으로 청산한다는 조항이 있을 수 있습니다. 이 조항은 사업시행자가 분양계약 체결을 요구하였는데도 따르지 않은 사람을 뜻하고, 체결 자체를 요구하지 않은 경우까지 포함하지 아니합니다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결).
청산금의 협의 기한, 지연이자, 감정 기준일
협의: 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 하여야 하고, 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 시작할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항).
불성립 시: 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항).
지연이자: 60일을 넘기면 지연일수 6개월 이내는 연 5퍼센트, 6개월 초과 12개월 이내는 연 10퍼센트, 12개월 초과는 연 15퍼센트입니다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제3항, 같은 법 시행령 제60조 제2항).
감정평가법인등 추천: 토지등소유자도 추천할 수 있으므로 추천서를 기간 안에 내십시오(도시 및 주거환경정비법 시행령 제60조 제1항).
수용 단계: 협의가 성립하지 않아 수용절차로 넘어가면 수용보상금은 수용재결일의 가격을 기준으로 산정합니다(대법원 2015두51309 판결).
청산금을 받기 전에 비우라고 하면
사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시되었다는 것만으로 현금청산대상자에게 부동산의 인도를 구할 수 없고, 협의 또는 수용절차를 거쳐야 합니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결). 협의가 성립한 경우 청산금 지급의무와 인도의무는 동시이행 관계이고, 수용절차에 의할 때에는 인도에 앞서 지급이 이루어져야 합니다. 법에도 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 종전 토지나 건축물의 사용·수익이 제한되지 않는다는 단서가 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 단서 제2호).
지금 확인하실 것
등기사항전부증명서로 소유 명의와 주소를 확인하고, 주소 이전과 우편물 이전 신고를 해 두십시오. 우편이 반송되어도 기간은 그대로 갑니다.
사업시행계획인가 고시문에서 고시일을 확인하고, 90일째 되는 날까지 통지가 오는지 보십시오.
통지서의 종전자산 평가액, 분담금 추산액, 분양신청기간 세 가지를 표시하고 받은 날을 적어 두십시오. 분양을 받을 생각이 조금이라도 있으면 기간 안에 신청하시고, 접수증을 반드시 받아 두십시오.
공동소유라면 지분권자 전원의 의사를 미리 맞추어 두십시오.
청산을 택하신다면 관리처분계획 인가 고시일을 확인해 90일과 60일을 달력에 적고, 인도 요구를 받으면 청산금을 받기 전에는 인도를 거절한다는 뜻을 서면으로 밝히십시오.
참고한 판결
대법원 2021. 2. 10. 선고 2020두48031 판결
대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결
대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결
※ 개별 사건의 결론은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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