상가 권리금, 차임 3배 요구도 회수 방해가 될 수 있습니다 

임대차 종료를 앞두고 새 임차인을 구해 소개하였는데, 건물주가 그 사람에게 기존 차임의 몇 배를 불러 권리금 계약이 깨지는 일이 있습니다. 건물주가 「권리금을 못 받게 하겠다」고 말하지 않았더라도, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 것만으로 권리금 회수 방해가 될 수 있습니다. 다만 인상률 하나로 결론이 나지 않으므로, 적정 차임을 보여 주는 객관적 자료를 갖추는 것이 관건입니다.

임대인의 「현저히 고액」 요구도 권리금 회수 방해입니다

권리금(임차인이 영업으로 쌓아 온 자리값과 거래처·시설의 값)은 새 임차인에게서 받아 나가는 돈입니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인이 주선한 새 임차인에게 조세·공과금·주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 금지합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호). 거절한다는 말을 하지 않아도, 받아들일 수 없는 조건을 부르는 것만으로 방해가 됩니다.

보호되는 구간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝나는 날까지입니다. 그 구간 밖에서 벌어진 일은 상가건물 임대차보호법 제10조의4로 다투기 어렵습니다.

대법원은 기존 차임의 3.3배 요구를 달리 보았습니다

부산 약국 사건의 사실관계

부산의 한 상가에서 2001년부터 약국을 해 온 임차인은 2018년 1월 보증금 1억 원, 월 차임 600만 원으로 계약을 다시 맺었습니다. 건물주는 2023년 4월 월 차임을 2,400만 원으로 올려 달라고 하였고, 합의가 되지 않자 2023년 9월 갱신을 거절한다고 통지하였습니다. 임차인은 같은 해 10월 새 임차인과 권리금을 22억 원으로 정한 계약을 맺었습니다.

건물주는 새 임차인에게 보증금 5억 원, 월 차임 2,000만 원을 제시하였습니다. 차임만 약 333퍼센트이고, 환산보증금으로 보면 기존 7억 원이 25억 원이 되어 약 357퍼센트입니다. 새 임차인은 차임이 과다하다며 물러섰고 권리금 계약은 해제되었습니다.

1심·항소심과 대법원의 판단

1심은 건물주가 현저히 고액을 요구하였다고 볼 증거가 부족하다고 보았고, 항소심은 적정 차임에 관한 객관적 자료가 없고 약국의 월평균 조제료 수입이 1억 원을 넘는 점에 비추어 현저히 고액이라고 보기 어렵다고 보아 권리금 청구를 기각하였습니다. 항소심은 계약서의 원상복구 약정을 근거로 1심이 인정한 필요비 4,400만 원도 임차인이 미리 포기하였다고 보았습니다.

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337 판결은 권리금에 관한 반소 부분을 깨뜨려 부산지방법원으로 돌려보냈습니다. 「현저히 고액」인지는 조세·공과금·주변 시세만이 아니라 기존 차임·보증금과 요구액의 차이, 그 상가의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황을 함께 고려하여야 하고, 이 사건의 차이는 현저히 고액이라고 볼 여지가 많다고 보았습니다. 감정 절차가 반드시 필요한 것은 아니지만, 현저히 고액으로 볼 여지가 있으면 감정 등으로 적정 차임을 확인한 뒤 판단하는 것이 바람직하다고도 하였습니다. 또 조제료 수입에는 거래처와 신용, 영업 노하우 같은 임차인 자신의 요소가 상당 부분 들어 있다고 보았습니다. 감정에서 바닥권리금은 0원, 영업권리금은 20억 1,500만 원으로 평가되었습니다.

환송 후 심급의 결론은 아직 확정되지 아니하였습니다. 임차인이 22억 원을 받게 되었다는 뜻이 아니며, 감정 결과에 따라 결론은 다시 갈릴 수 있습니다. 증명책임이 임차인에게 있다는 점도 그대로입니다.

50퍼센트 인상은 방해가 아니라고 본 사례도 있습니다

부산지방법원 2025나41684 판결은 기존보다 50퍼센트 오른 차임을 새 임차인에게 부른 사안에서 권리금 회수 방해가 아니라고 보았습니다. 같은 건물 다른 점포의 시세가 보증금 3,000만 원에서 3,500만 원, 월 차임 130만 원 정도였고, 건물주가 2018년부터 2023년까지 차임을 한 번도 올리지 않았으며, 임차인이 주변 시세와 견주는 자료를 내지 못한 점이 근거였습니다. 인상률뿐 아니라 동결 기간과 주변 시세가 함께 저울에 올라갑니다.

배상 범위와 기한

대법원 2022다260586 판결은 임대인이 지는 책임을 상가건물 임대차보호법이 요건과 범위를 따로 정한 법정책임으로 보았습니다. 배상액은 임대차가 끝날 당시의 권리금을 한도로 하므로(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항), 권리금 계약 금액과 감정으로 확인된 금액 가운데 낮은 쪽이 기준이 됩니다. 같은 판결은 지체책임이 임대차 종료일 다음 날부터 생긴다고 보았고, 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효도 임대차가 끝난 날부터 셉니다.

지금 확인하실 것

• 임대차 종료일과 그 6개월 전 날짜를 달력에 적어 두십시오. 새 임차인 주선은 그 기간 안에 하여야 합니다.

• 새 임차인의 이름과 연락처, 제시 조건을 적은 내용증명을 건물주에게 보내십시오. 「사겠다는 사람이 있다」고만 전한 것으로는 주선으로 인정받기 어렵습니다.

• 건물주가 부른 금액은 날짜와 함께 문자나 내용증명으로 남기십시오.

• 인근 점포의 실제 계약 사례와 중개업소 확인서를 모으고, 소송 초기에 차임 감정과 권리금 감정을 함께 신청하는 것을 검토하십시오.

• 원상복구 약정이 들어간 계약서는 수리비를 나중에 받을 길이 함께 닫힐 수 있으니 문구를 확인하십시오.

• 손해배상 소송은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 제기하여야 합니다.

참고한 판결

• 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337 판결

• 부산지방법원 2025나41684 판결

• 대법원 2022다260586 판결

※ 개별 사건의 결론은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.