명의만 빌려줬다는 집주인, 보증금 2억 8천만 원 인용 

사건 개요

의뢰인은 2021. 4. 9. 종전 소유자와 보증금 2억 8,000만 원, 기간 2021. 5. 20.부터 2023. 5. 19.까지로 주택 임대차계약을 맺고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 보증금을 모두 치른 뒤 2021. 5. 20. 입주하고 다음 날 전입신고를 마쳤습니다. 이후 상대방이 2021. 6. 25. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 새 집주인이 되었습니다. 의뢰인은 2023. 3. 21.경부터 갱신을 원하지 않으니 만료일에 보증금을 돌려 달라고 요청하였지만 돌려받지 못하였습니다.

쟁점

1. 대항력을 갖춘 임차인에게 주택 양수인이 임대인 지위를 승계하여 보증금반환의무를 지는지

2. 상대방이 "갭투자 업체 상담원의 권유로 명의만 빌려준 명의수탁자이고, 명의신탁약정은 무효이므로 임대인 지위를 승계하지 않는다"고 다툰 부분을 어떻게 볼지

대응

• 의뢰인(원고)을 대리하여, 주택을 인도받음과 동시에 보증금 2억 8,000만 원을 지급하라는 형태로 청구하였습니다.

• 임대차계약서, 보증금 지급과 확정일자, 인도·전입신고, 상대방의 소유권이전등기, 반환 요청 경위를 증거로 정리하여 대항요건과 계약 종료를 증명하였습니다.

• 의뢰인이 낸 증거에는 상대방이 집을 되팔거나 대출을 받아서라도 보증금을 돌려주겠다는 취지로 말한 내용도 들어 있었습니다.

결과

• 법원은 상대방이 갭투자로 수익을 얻을 목적으로 등기를 마친 이상 단순한 명의수탁자로 보기 어렵고, 설령 명의신탁약정에 따른 무효 등기라 해도 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항에 따라 그 무효를 제3자인 임차인에게 대항할 수 없다고 판단하였습니다.

• 서울중앙지방법원 2023가단51548**, 2024. 10. 30. 선고: 상대방은 의뢰인으로부터 주택을 인도받음과 동시에 2억 8,000만 원을 지급하라, 소송비용은 상대방 부담, 가집행 가능. 청구가 전부 받아들여졌고 판결은 확정되었습니다.

시사점

대항력을 갖춘 임차인이 사는 집이 팔리면 새 소유자가 임대인 지위를 그대로 넘겨받습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 새 집주인이 "나는 명의만 빌려줬다"고 하더라도 그 내부 사정은 임차인에게 내세울 수 없는 것이 원칙이므로, 등기명의인을 상대로 곧바로 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 판결이 인도와 동시이행 형태이므로, 집행할 때에는 집을 비워 주는 일정과 보증금 수령 순서를 함께 준비하고, 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지하는 방안을 검토해야 합니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.