임대차보증금 3억 6,500만 원, 매수인 상대 전액 인용 

사건 개요

의뢰인은 2020. 6. 18. 건물의 시행자이자 건축주인 종전 임대인과 주택 임대차계약(보증금 3억 6,500만 원, 기간 2년)을 맺고, 2020. 7. 19. 잔금을 치르고 입주한 뒤 다음 날 전입신고를 하였습니다. 그런데 종전 임대인은 전입신고 당일 이 집을 매수인에게 넘겨 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 매수인은 보증금반환채무를 떠안는 것으로 매매대금 잔금을 갈음하였습니다. 의뢰인은 2020. 8.경 매수인과 같은 조건으로 계약서를 다시 쓰고 2022. 4. 계약을 갱신하였습니다. 그 뒤 매수인이 채권최고액 2억 원의 근저당권을 설정하였고, 의뢰인은 만료 약 5개월 전에 갱신 거절을 알렸지만 보증금을 돌려받지 못하였습니다.

쟁점

1. 전입신고 당일 소유자가 바뀌어 대항력이 매수인에게 미치지 않는 상황에서 누가 보증금을 돌려줘야 하는지

2. 매수인과 계약서를 다시 쓰고 매수인과만 연락한 것이 종전 임대인을 놓아주는 묵시적 승낙인지

3. 종전 임대인에게 매매 사실을 알리지 않은 책임이나 대항력 유지를 배려할 의무 위반의 배상책임이 있는지

대응

• 의뢰인(원고)을 대리하여, 매수인은 새 계약의 임대인으로서, 종전 임대인은 대항력이 생기기 전에 소유권이 넘어가 여전히 반환의무를 지는 사람으로서 함께 3억 6,500만 원을 반환하라고 청구하였습니다.

• 종전 임대인에 대하여는 예비적으로 고지의무 위반의 불법행위와 신의칙상 부수의무 위반을 이유로 한 손해배상을 구하였습니다.

• 계약 종료는 2022. 4. 14. 갱신 합의와 2024. 2. 14.경 갱신거절 통지로 증명하였습니다.

결과

• 서울동부지방법원 2024가단1482**, 2025. 7. 9. 선고: 매수인은 의뢰인에게 3억 6,500만 원을 지급하라, 이 부분은 가집행할 수 있다. 계약이 2024. 7. 18. 기간만료로 끝났다는 판단입니다.

• 종전 임대인에 대한 주위적·예비적 청구는 모두 기각되었습니다. 법원은 의뢰인이 소유권 이전을 알 수 있었는데도 매수인과 같은 조건으로 새 계약을 맺고 이후 임대차 문제를 매수인과만 협의한 점 등을 들어, 매수인의 면책적 채무인수를 묵시적으로 승낙하였다고 보았습니다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 참조). 소송비용은 매수인 부분은 매수인이, 종전 임대인 부분은 의뢰인이 부담합니다. 판결은 확정되었습니다.

시사점

대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기므로(주택임대차보호법 제3조 제1항), 입주·전입 당일 소유권이 넘어가면 새 소유자에게 대항하지 못하는 공백이 생깁니다. 이때 새 소유자와 계약서를 다시 쓰고 그와만 거래하면 종전 임대인에게 책임을 묻기 어려워질 수 있습니다. 새 계약을 맺었다면 곧바로 확정일자를 받아 두어야 하며, 이 사건처럼 확정일자를 받기 전에 근저당권이 먼저 설정되면 우선변제에 장애가 생깁니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.