경매로 산 건물 철거 요구, 신의칙 위반으로 전부 기각 

사건 개요

상대방은 토지를 사들이면서, 인근 개발을 추진하던 사람이 자금이 부족하자 대신 토지를 매수하고 그중 약 300평은 그 사람이 쓰도록 합의하였습니다. 그 사람은 이 토지 위에 가족 명의로 일반철골구조 건물을 지어 2015년 보존등기를 마쳤고, 약 120평을 더 쓴 부분은 다른 임야의 매매대금 1억 9,080만 원 중 1억 5,580만 원을 부담하는 방식으로 정리되었습니다. 이후 토지와 건물에 설정된 공동담보 근저당권을 상대방이 대위변제로 넘겨받았고, 건물만 경매로 매각되어 의뢰인이 2019년 매각대금 5억 25만 원을 내고 소유권을 취득하였습니다. 상대방은 그 매각대금 대부분을 1순위 근저당권자로 배당받은 뒤 약 7개월 만에 의뢰인을 상대로 건물 철거와 토지 1,112㎡ 인도를 청구하였습니다.

쟁점

1. 토지 사용권원 없이 건물만 경매로 취득한 매수인에게 철거·인도 의무가 있는지

2. 종전 건물주에게 한 토지 사용 승낙과 배당 경위에 비추어 철거 청구가 신의성실의 원칙에 반하는지

3. 의뢰인이 실제로 점유하는 토지 범위

대응

• 의뢰인(피고)을 대리하여, 건물을 지은 개발자가 건물 소유를 위한 토지 무상사용권을 갖고 있었고 의뢰인은 그로부터 토지 사용을 허락받았다고 주장하였습니다.

• 설령 그 사용권이 양도에 동의가 필요한 권리라 하더라도, 상대방이 신축 당시부터 토지 사용을 승낙한 경위와 경매 매각대금을 스스로 배당받은 사정에 비추어 철거 청구는 신의칙에 반한다고 항변하였습니다.

• 창고·원두막·컨테이너 등은 매각 대상이 아니었고 진입로는 상대방 소유 세차장의 차량 출입로로 쓰인다는 점을 들어 점유 범위를 다투었습니다.

결과

• 법원은 원칙적으로는 철거 의무가 있다고 보면서도, 건축허가·착공(2014. 10. 16.)이 상대방의 토지 취득(2014. 11. 11.)보다 앞서 상대방이 개발을 알고 매수한 점, 300평과 추가 120평 모두 건물 부지로 사용을 승낙한 것으로 보이는 점, 매각대금 대부분을 배당받고도 곧 철거를 구한 점, 준공 후 5~6년밖에 지나지 않은 점을 종합하여 철거 청구가 신의칙에 반한다고 판단하였습니다.

• 점유 범위도 건물과 그 부지 부분으로만 인정하였습니다.

• 춘천지방법원 강릉지원 2020가단343**, 2021. 4. 28. 선고: 상대방의 의뢰인에 대한 청구 기각, 그 소송비용 상대방 부담.

시사점

경매로 건물만 사면 토지 소유자로부터 철거 청구를 받을 위험이 있습니다. 그러나 토지 소유자가 건물 신축을 알고 토지 사용을 승낙했고, 경매 매각대금까지 배당받았다면 철거 청구는 신의칙 위반으로 배척될 수 있습니다. 건축허가·착공일과 토지 취득일의 선후, 토지 사용 합의 경위, 배당표를 함께 확인하는 것이 방어의 출발점입니다.

※ 위 결과는 제1심 판결 기준이며, 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.