내 땅을 무단 경작하는 사람을 어떻게 내보내나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 도시 외곽이나 개발이 예정된 지역의 토지를 소유하고 있으면서도 직접 관리하지 못하는 사이, 이웃 주민이나 인근 경작자가 그 땅에 무단으로 농작물을 심어 재배하는 사례가 늘고 있습니다.

경작자분들 중에는 “몇 년째 아무도 뭐라 안 했으니 이제 이 땅은 내가 부치는 거나 마찬가지다”, “주인도 안 쓰는 땅에 농사라도 지어야 놀리지 않는다”는 생각으로 계속 경작을 이어가는 경우가 적지 않습니다. 그런데 막상 소유자가 땅을 되찾으려 하면, “그동안 세금도 안 내고 방치해놓고 이제 와서 나가라니 너무하다”, “이만큼 오래 지었으니 내 땅이나 마찬가지 아니냐”며 순순히 응하지 않는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 정당한 권원 없이 남의 땅임을 알면서 시작한 점유는, 아무리 오랜 기간 지속되어도 원칙적으로 소유권 취득으로 이어지지 않는다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 다만 방치 기간이 길어질수록 증거 확보가 어려워지고 분쟁 자체가 커지는 경우가 많아, 초기 대응이 무엇보다 중요합니다.

아래에서는 무단 경작이 왜 그 자체로 위법한 점유인지, 방치했을 때 어떤 위험이 있는지, 그리고 실제로 내보내려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 무단 경작은 시작하는 순간부터 소유권을 침해하는 위법한 점유입니다

계약이나 동의 없이 남의 땅에 씨를 뿌리는 순간, 이미 소유권 침해가 시작됩니다.

민법 제211조는 소유자가 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다고 정하고 있습니다. 이 권리는 밭이든 임야든 나대지든 지목과 관계없이 그대로 적용되며, 임대차나 사용대차, 위탁경작계약처럼 명시적인 근거가 있는 경우가 아니라면 타인이 그 땅에서 농사를 짓는 것 자체가 소유권을 침해하는 점유에 해당합니다.

실무에서는 이웃한 밭과 경계가 애매한 자투리 땅까지 슬그머니 함께 갈아 쓰다가 범위를 넓혀가는 경우, 상속으로 소유자가 바뀐 뒤 오랫동안 비어 있던 토지를 동네 사람이 그냥 갈아 쓰는 경우, 예전에 “잠깐 써도 된다”는 구두 승낙을 받았지만 그 후 소유자가 바뀌거나 승낙이 철회된 경우 등이 자주 문제가 됩니다.

민법 제213조의 소유물반환청구권과 제214조의 방해배제청구권에 따라, 소유자는 상대방이 그 땅을 점유할 정당한 권리가 있는지와 무관하게, 그리고 실제로 얼마나 손해를 입었는지를 따질 필요 없이 토지의 인도와 지상 작물·시설의 수거를 청구할 수 있습니다. 다만 실제 소송에서는 최초 경작이 정말 허락 없이 시작됐는지가 다투어지는 경우가 많으므로, 경작이 시작된 경위를 미리 정리해두는 것이 중요합니다.

동의나 계약 없이 시작된 경작은, 땅에 뿌리를 내린 순간부터 이미 소유권을 침해하는 위법한 점유입니다.

2. 오래 방치했다고 소유권을 자동으로 잃지는 않지만, 그것만 믿고 안심할 수는 없습니다

남의 땅임을 알면서 시작한 무단 경작은, 아무리 오래 지속돼도 원칙적으로 소유권 취득으로 이어지지 않습니다.

민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 때문에 오랫동안 경작을 이어온 사람이 “이만큼 오래 지었으니 이제 내 땅이나 마찬가지 아니냐”며 취득시효 완성을 주장하는 경우가 실제로 있습니다.

민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 원칙적으로 소유의 의사로 점유한 것으로 추정됩니다. 그러나 대법원은 점유를 시작할 당시 소유권을 취득할 만한 법률상 근거가 없다는 사실을 스스로 알면서 타인의 땅을 무단으로 점유한 경우에는 이 추정이 깨진다는 입장을 분명히 하고 있습니다.

점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결).

다시 말해 남의 땅인 것을 알면서 시작한 경작은 대부분 이 법리에 따라 취득시효 완성이 인정되지 않습니다. 다만 이를 너무 믿고 대응을 미루면 안 되는 이유도 있습니다. 시간이 지날수록 최초 경작이 허락 없이 시작됐다는 사실을 뒷받침할 대화 기록이나 목격자 진술이 흩어지고, 상대방은 농지원부 등록이나 세금 납부 내역 같은 정황을 쌓아 반박에 나서는 경우가 많아, 대응이 늦어질수록 다툼 자체가 길어질 수 있습니다.

무단 경작은 원칙적으로 아무리 오래돼도 소유권 취득으로 이어지지 않지만, 방치할수록 분쟁은 커지고 증거는 흩어집니다.

3. 임대료를 받은 적이 없어도 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다

계약 없이 시작된 경작이라도, 그동안의 사용이익은 부당이득으로 반환받을 수 있습니다.

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 끼친 자는 그 이익을 반환해야 한다고 정하고 있습니다. 무단 경작자가 실제로 임대료나 사용료를 낸 적이 한 번도 없더라도, 그 땅을 사용함으로써 얻은 이익, 즉 인근 유사한 농지의 임료에 상당하는 금액만큼은 부당이득으로 청구할 수 있습니다.

실무에서는 감정평가를 통해 인근 유사 농지의 임료 수준을 기준으로 부당이득액을 산정하는 경우가 많습니다. 대법원도 국가나 지방자치단체가 개인 소유 토지를 법률상 원인 없이 점유·사용한 사건들에서, 법률상 원인 없이 토지를 사용·수익하는 이득을 얻고 토지 소유자는 그만큼의 손해를 입고 있으므로 부당이득반환을 청구할 수 있다는 법리를 반복해 확인해 왔습니다(대법원 2021. 8. 19. 선고 2019다226043 판결 등). 이 법리는 국가나 지방자치단체뿐 아니라 개인 사이의 무단 경작 사안에도 그대로 적용됩니다.

다만 부당이득반환청구권도 일반 채권과 마찬가지로 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용되므로, 무단 경작이 아무리 오래 지속됐더라도 청구 시점을 기준으로 최근 10년분의 사용이익만 돌려받을 수 있습니다. 실무에서는 토지인도청구와 부당이득반환청구를 하나의 소송에서 함께 진행하는 경우가 대부분입니다.

임대료를 받은 적이 없어도, 무단 경작으로 얻은 사용이익은 최근 10년분까지 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.

4. 화가 나서 직접 갈아엎으면 오히려 처벌받을 수 있습니다

권한 없이 심은 농작물이라도, 그 소유권은 원칙적으로 경작한 사람에게 있습니다.

상대방의 점유가 명백히 위법하다고 해도, 소유자가 직접 실력을 행사해 문제를 해결하는 것은 자력구제 금지 원칙상 허용되지 않습니다. 법적 분쟁은 소송과 강제집행 등 정해진 절차를 통해서만 해결해야 하고, 감정적으로 대응했다가는 오히려 소유자 본인이 형사책임을 지는 경우도 있습니다.

남의 땅에 권한 없이 경작한 자라 할지라도 그가 재배한 농작물의 소유권은 그 경작자에게 있다(대법원 1969. 2. 18. 선고 68도906 판결).

이 판례가 보여주듯, 아무리 정당한 권원 없이 심은 작물이라도 그 작물 자체는 여전히 경작자의 소유로 취급됩니다. 따라서 소유자가 화가 난다고 해서 밭에 심어진 작물을 직접 뽑거나 트랙터로 갈아엎으면, 형법 제366조에 따라 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 해당하는 재물손괴죄로 처벌받을 수 있습니다.

결국 무단 경작자를 실제로 내보내려면 감정적인 실력행사가 아니라, 인도청구소송을 거쳐 판결을 확정받고 집행관을 통해 강제집행하는 절차를 밟아야 안전합니다. 이 과정에서 지상의 작물이나 비닐하우스 등 시설물도 함께 수거 대상에 포함시킬 수 있습니다.

5. 내보내려면 내용증명부터 강제집행까지 이런 순서로 진행됩니다

내용증명 발송부터 강제집행까지, 순서를 지켜야 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

무단 경작자를 내보내는 절차는 대개 ①내용증명을 통해 임의 반환 기한을 정해 통보 → ②상대방이 응하지 않을 경우 점유이전금지가처분 신청(수원 지역 토지라면 수원지방법원) → ③토지인도 및 부당이득반환청구소송 제기(목적물 소재지 관할, 수원지방법원) → ④판결 확정 후 집행문을 부여받아 집행관을 통한 부동산인도 강제집행의 순서로 진행됩니다.

특히 소송이 진행되는 동안 상대방이 점유를 제3자에게 넘겨버리면 어렵게 받은 판결이 그 제3자에게는 미치지 않을 수 있으므로, 소송을 제기하기 전에 점유이전금지가처분을 함께 신청해두는 경우가 많습니다.

감정적으로 대응하기보다, 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 실제 소송에서 훨씬 유리합니다.

1. 등기부등본과 토지대장으로 소유권과 지목을 확인하고, 과거에 임대차·사용대차 등 계약서가 있었는지부터 살핍니다.

2. 무단 경작이 시작된 시점과 경위(허락 여부, 대화 기록, 목격자)를 최대한 구체적으로 정리합니다.

3. 현장 사진과 항공사진(국토정보플랫폼 등)으로 경작 범위와 지속 기간을 객관적인 자료로 남깁니다.

이러한 자료를 갖춘 뒤 부동산 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 토지인도청구와 부당이득반환청구를 함께 진행해 실질적인 회수까지 노려볼 수 있습니다.

마치며

무단 경작 문제는 “그래도 한동네 사람인데”, “먼 친척이 부치던 땅인데”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

땅을 되찾으려는 소유자 입장에서는 감정적인 대응보다, 최초 경작 경위와 그동안의 방치 기간을 정리하는 것이 우선입니다. 반대로 오랫동안 그 땅에 기대어 농사를 지어온 경작자 입장에서도, 소유자의 묵인이나 승낙이 있었다는 사정을 구체적으로 증명하지 못하면 방어가 쉽지 않습니다.

저는 토지를 되찾으려는 소유자와, 반대로 오랜 경작 사실을 근거로 권리를 주장하는 경작자 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 최초 경위를 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

내 땅에서 남이 농사짓는 문제를 어디서부터 풀어야 할지 막막하시다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 예전에 구두로 농사지어도 된다고 허락했었는데, 이제 와서 나가라고 할 수 있나요?

A. 가능합니다. 기간을 정하지 않은 구두 승낙에 따른 사용대차라면 소유자는 언제든 반환을 청구할 수 있고, 반환 청구 이후에도 계속 경작을 이어가면 그때부터는 무단 점유가 됩니다.

Q. 상대방이 농지원부에 등록돼 있고 관련 세금도 냈다고 주장하는데, 그래도 무단 경작인가요?

A. 네. 농지원부 등록이나 세금 납부는 행정상 편의를 위한 것일 뿐 소유권이나 정당한 점유 권원을 증명하는 근거가 되지 않습니다. 실제로 계약이나 동의가 있었는지가 핵심입니다.

Q. 20년 넘게 농사를 지었다고 하는데, 정말 소유권을 주장할 수 있나요?

A. 원칙적으로 어렵습니다. 상대방이 점유를 시작할 당시 정당한 권원이 없다는 사실을 알고 있었다면, 대법원 판례에 따라 자주점유의 추정이 깨지므로 점유취득시효가 완성되지 않습니다.

Q. 무단 경작자가 심어놓은 농작물은 제가 마음대로 처분해도 되나요?

A. 안 됩니다. 판례상 농작물의 소유권은 재배한 사람에게 있으므로, 임의로 뽑거나 갈아엎으면 재물손괴로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 반드시 절차를 거쳐 해결해야 합니다.

Q. 부당이득으로 얼마나 돌려받을 수 있나요?

A. 인근 유사 농지의 임료 상당액을 기준으로 산정하며, 청구 시점으로부터 최근 10년분까지 청구할 수 있습니다. 구체적인 금액은 감정평가를 통해 정해집니다.

Q. 점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?

A. 필수는 아니지만, 소송 중 상대방이 점유를 다른 사람에게 넘기면 판결의 효력이 미치지 않을 수 있어 실무상 소송 전에 함께 진행하는 경우가 많습니다.

Q. 이웃과의 관계 때문에 소송까지 가고 싶지 않은데, 다른 방법은 없나요?

A. 내용증명으로 기한을 정해 임의 반환을 요청하고, 필요하면 조정이나 협의를 먼저 시도할 수 있습니다. 다만 상대방이 계속 불응하면 결국 소송과 강제집행 절차로 넘어갈 수밖에 없습니다.