남의 땅인 걸 알고 쓴 경우도 시효취득되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근에는 재개발이나 상속으로 토지 소유자가 바뀌면서, 그동안 별 문제 없이 써 왔던 땅의 경계를 두고 시효취득 분쟁이 크게 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “20년 넘게 이 땅을 밭으로 썼으니 이제는 내 땅이나 다름없다”거나 “원래 남의 땅인 건 알았지만, 이렇게 오래 썼는데 설마 문제가 되겠나”라는 생각으로 지내오신 경우였습니다. 그런데 막상 토지 소유자가 매매나 상속으로 바뀌고 나서 “당장 땅을 비우고 그동안 쓴 대가까지 물어내라”는 내용증명을 받으면, 그제서야 시효취득이 그렇게 간단한 문제가 아니라는 사실을 알게 됩니다.

최근 대법원은 점유자가 점유를 시작할 당시 이미 그 땅이 자신의 소유가 아니라는 사실을 알고 있었다면, 소유의 의사로 점유했다는 법률상 추정 자체가 깨어질 수 있다는 기준을 일관되게 적용하고 있습니다. 단순히 오래 썼다는 사정만으로는 시효취득을 인정받기 어려운 것입니다.

아래에서는 시효취득의 기본 요건, 남의 땅인 줄 알고 쓴 경우가 왜 문제가 되는지, 그리고 시효취득이 인정되지 않을 때 어떤 책임을 지게 되는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 오래 점유했다는 사실만으로는 시효취득이 인정되지 않습니다

시효취득의 핵심 요건은 점유 기간이 아니라 ‘소유의 의사로 한 점유’인지 여부입니다.

민법 제245조는 부동산 시효취득을 두 가지로 나누어 규정합니다. 제1항의 일반 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득하도록 하고, 제2항의 등기부취득시효는 이미 소유자로 등기되어 있는 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 그것도 선의이며 과실 없이 점유한 경우에 소유권을 취득하도록 합니다.

두 조항 모두 공통으로 요구하는 것이 바로 ‘소유의 의사로 하는 점유’, 즉 자주점유입니다. 자주점유인지 여부는 점유자가 마음속으로 어떻게 생각했는지가 아니라, 점유를 취득하게 된 권원(權原)의 성질과 점유와 관련된 여러 객관적 사정에 비추어 외형적·객관적으로 판단합니다.

민법 제197조 제1항은 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정한다고 정하고 있어서, 원칙적으로는 점유자가 스스로 자주점유임을 증명할 필요가 없습니다. 그러나 이는 어디까지나 법률상 추정일 뿐이어서, 상대방이 그 점유가 소유의 의사 없는 점유라는 점을 입증하면 추정은 얼마든지 깨어질 수 있습니다.

시효취득에서 중요한 것은 ‘몇 년을 썼는가’가 아니라, 그 점유가 애초에 ‘소유의 의사가 인정될 수 있는 점유’였는가입니다.

2. ‘남의 땅인 걸 알고도 아무 권리 없이 썼다’면 자주점유 추정은 깨어집니다

권원 없이, 권원이 없다는 사실을 알면서 한 점유는 처음부터 소유의 의사가 없는 점유로 취급됩니다.

본래 20년 점유취득시효는 점유자가 점유 당시 선의였는지 악의였는지를 따로 따지지 않습니다. 그런데 대법원은 점유자가 점유를 시작할 당시 소유권을 취득할 원인이 될 만한 법률행위나 법률요건이 전혀 없다는 사실을 스스로 알면서도 타인 소유의 부동산을 무단으로 점유했다는 점이 증명되면, 그 사실 자체를 자주점유 추정을 깨뜨리는 유력한 사정으로 봅니다.

쉽게 말해 ‘내 땅이 아니라는 걸 알면서도 아무 계약이나 승낙 없이 그냥 쓴 경우’는, 20년이 넘게 지났다 하더라도 처음부터 소유의 의사가 있는 점유로 인정받기 어렵다는 것입니다. 대법원 전원합의체는 이 법리를 다음과 같이 정리했습니다.

점유자가 점유 개시 당시에 소유권취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없다는 사실을 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 증명된 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 자주점유의 추정은 깨어진다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결).

이 법리는 개인 사이의 분쟁에만 적용되는 것이 아닙니다. 또 다른 대법원 판례(2017다228342)도 국가나 지방자치단체가 도로·구거 등으로 토지를 점유해 온 경우에도 같은 기준이 적용된다고 보았습니다. 다만 그 판례는 국가·지자체가 점유 개시 당시 적법한 취득 절차를 거쳤을 가능성을 배제할 수 없다면 추정이 쉽게 깨지지 않는다고 하여, 결국 ‘점유 개시 당시 권원 없음을 알았는지’가 판단의 축임을 다시 확인했습니다.

‘남의 땅인 줄 알면서 아무 권리 없이 썼다’는 사실이 증명되면, 점유 기간과 관계없이 자주점유로 인정받기 어렵습니다.

3. 매매나 임대차로 점유를 시작했다면 사정이 달라질 수 있습니다

계약 등 소유권 취득의 원인이 될 만한 근거를 갖고 점유를 시작했다면, 그 근거가 나중에 무효로 밝혀지더라도 자주점유 추정은 쉽게 깨지지 않습니다.

여기서 구별해야 할 것이 있습니다. 처음부터 아무 권원 없이 ‘그냥 비어 있길래’ 담장을 치고 쓴 경우와, 매매나 임대차 계약을 맺고 대금까지 지급하며 점유를 시작했는데 나중에 그 계약이나 등기가 무효였던 것으로 밝혀진 경우는 법적으로 전혀 다르게 취급됩니다.

매매를 원인으로 하여 부동산의 점유를 취득한 경우, 매도인에게 처분권이 없다는 사실이 나중에 밝혀졌다고 하더라도 그러한 사정만으로는 자주점유의 추정이 번복되지 아니한다(대법원 2000. 3. 16. 선고 97다37661 전원합의체 판결 취지).

즉 매매 등 소유권 취득의 원인이 될 만한 법률행위를 근거로 점유를 시작했다면, 나중에 그 매도인에게 처분권이 없었다는 사실이 드러나더라도 그 자체만으로 자주점유 추정이 뒤집히지는 않습니다. 애초에 아무런 권원 없이 남의 땅임을 알면서 무단으로 점유한 경우와는 출발점이 다르기 때문입니다.

실무에서 자주 문제되는 유형이 인접 토지 침범입니다. 자신의 토지에 건물을 지으면서 경계를 착각해 인접 토지를 조금 침범한 정도라면 통상의 시공 오차로 볼 여지가 있지만, 침범한 면적이 그런 오차의 범위를 크게 넘어선다면 건축주가 그 사실을 몰랐다고 보기 어렵다는 것이 실무의 일반적인 경향입니다. 이 경우에는 매매나 계약과 무관하게 처음부터 침범 사실을 알았던 것으로 취급되어 자주점유 추정이 깨질 수 있습니다.

‘알면서 아무 권원 없이 쓴 것’과 ‘권리가 있다고 믿을 근거를 갖고 썼는데 그 근거가 나중에 무효였던 것’은 전혀 다른 문제입니다.

4. 시효취득이 부정되면 땅을 돌려주는 것으로 끝나지 않습니다

토지 반환은 물론, 그동안 점유·사용한 기간에 대한 대가까지 함께 물어줘야 할 수 있습니다.

자주점유 추정이 깨져 시효취득이 인정되지 않으면, 원소유자는 민법 제213조에 따라 토지의 반환(인도)을 청구할 수 있고, 그 토지 위에 건물이나 시설물이 있다면 민법 제214조에 따라 그 철거까지 함께 구할 수 있습니다.

여기에 더해 민법 제741조에 따른 부당이득반환 책임도 문제됩니다. 법률상 원인 없이 남의 땅을 점유·사용해 이익을 얻은 것이므로, 그 기간 동안의 차임에 상당하는 금액을 반환해야 합니다. 다만 부당이득반환청구권도 채권이므로 민법 제162조 제1항에 따라 발생일로부터 10년이 지나면 순차로 소멸시효가 완성되어, 실제 반환 범위는 사안마다 달라질 수 있습니다.

등기부취득시효(제245조 제2항)로 눈을 돌려도 사정은 다르지 않습니다. 이 조항은 애초에 ‘선의이며 과실 없이’ 점유했을 것을 요구하므로, 점유 개시 당시 남의 땅임을 알고 있었다면 10년 등기부취득시효는 처음부터 적용될 여지가 없습니다.

여기에 더해, 만약 경계표를 손괴하거나 옮겨 토지의 경계를 인식할 수 없게 만든 사정까지 있다면, 민사상 책임과 별개로 형법 제370조 경계침범죄로 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처해질 수도 있습니다.

5. 시효취득 여부를 다투는 절차는 이렇게 진행됩니다

소송에 앞서 등기·점유 경위 자료부터 정리해야 다투는 쪽이든 지키는 쪽이든 유리한 자리에 설 수 있습니다.

시효취득을 둘러싼 분쟁은 통상 ①등기부등본·지적도·토지대장 등을 통해 소유권 변동 이력과 점유 경위를 확인 → ②내용증명으로 상대방에게 입장을 통지하고 협의를 시도 → ③협의가 되지 않으면 관할 법원(수원 지역 토지라면 수원지방법원)에 조정을 신청하거나 곧바로 토지인도·소유권이전등기 등 소송을 제기 → ④소송에서는 대개 수원지방법원이 지정한 감정인의 측량감정 결과가 침범 면적과 점유 경위를 가리는 핵심 증거로 활용되고, 판결이 확정되면 수원지방법원 등기국에서 등기 정리가 이루어지는 순서로 진행됩니다.

소송으로 가기 전, 다음 순서로 자료부터 확인해 두는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본·지적도·토지대장을 발급받아 해당 토지의 소유자 변동 이력과 정확한 경계를 확인합니다.

2. 점유를 시작할 당시의 정황을 뒷받침할 자료(매매계약서, 임대차계약서, 사용승낙서 등)가 있는지 확인합니다.

3. 담장·경계표·항공사진 등 점유 개시 시점과 범위를 특정할 수 있는 자료를 확보합니다.

이러한 자료를 바탕으로 시효취득 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 자주점유 인정 가능성은 물론 인정되지 않을 경우의 부당이득 반환 범위까지 함께 가늠해 실질적인 대응 전략을 세울 수 있습니다.

마치며

오랫동안 별 탈 없이 써 온 땅일수록, 막상 소유자가 문제를 제기하기 전까지는 “설마 지금 와서 문제가 되겠나”라는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

오랫동안 땅을 써 온 점유자 입장에서는 점유를 시작한 경위와 그동안의 사용 실태를 뒷받침할 자료를 미리 정리해 두는 것이 자주점유 인정 가능성을 높이는 길입니다. 반대로 뒤늦게 자신의 땅을 되찾으려는 소유자 입장에서도, 상대방의 점유 개시 경위와 악의를 뒷받침할 정황을 구체적으로 입증해야 시효취득 주장을 막아낼 수 있습니다.

저는 오랜 점유를 근거로 시효취득을 주장하는 쪽과, 뒤늦게 소유권을 되찾으려는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 점유 경위를 어떻게 정리하고 어떤 자료를 확보하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

땅의 경계를 둘러싼 분쟁은 시간이 지날수록 증거가 흐려지고 입증이 어려워집니다. 지금 상황이 애매하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 20년 넘게 썼으면 무조건 제 땅이 되나요?

A. 아닙니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 뒤 등기까지 마쳐야 하고, 그 점유가 자주점유로 인정돼야 합니다. 점유 기간은 여러 요건 중 하나일 뿐입니다.

Q. 처음엔 몰랐는데 나중에 남의 땅인 걸 알게 됐다면 어떻게 되나요?

A. 자주점유 여부는 원칙적으로 점유를 시작한 시점을 기준으로 판단합니다. 점유를 시작할 때 별다른 문제의식 없이 시작했다면, 이후에 사실을 알게 됐다는 사정만으로 자주점유 추정이 곧바로 깨지지는 않습니다.

Q. 매매계약을 맺고 썼는데 나중에 계약이 무효였던 걸로 밝혀졌습니다. 이것도 무단점유인가요?

A. 아닙니다. 매매 등 소유권 취득의 원인이 될 만한 법률행위를 근거로 점유를 시작했다면, 그 행위가 나중에 무효로 밝혀지더라도 원칙적으로 자주점유 추정은 유지됩니다. 애초에 아무 권원 없이 알면서 쓴 경우와는 다릅니다.

Q. 시효취득이 인정되지 않으면 어떻게 되나요?

A. 원소유자가 토지 반환과 함께 그동안 점유·사용한 기간에 대한 부당이득(차임 상당액) 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 부당이득반환청구권도 발생일로부터 10년의 소멸시효가 적용되므로, 실제 청구 가능한 범위는 사안마다 달라집니다.

Q. 담장을 옮기거나 경계표를 없앤 경우도 문제가 되나요?

A. 됩니다. 민사상 시효취득 다툼과 별개로, 경계표를 손괴·이동해 토지 경계를 인식할 수 없게 만들었다면 형법상 경계침범죄로 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

Q. 국가나 지자체가 오랫동안 도로로 써 온 제 땅도 마찬가지인가요?

A. 네, 같은 법리가 적용됩니다. 다만 적법한 취득 절차를 거쳤을 가능성을 배제할 수 없다면 자주점유 추정이 쉽게 깨지지 않는다고 보아, 사안마다 결론이 달라질 수 있습니다.