위치를 정해 나눠 쓰던 공유 토지는 분할이 어떻게 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 형제자매나 지인끼리 토지 한 필지를 공동으로 매수하면서, 등기부상으로는 공유지분으로만 등록해두고 실제로는 위치를 정해 각자 사용해 온 토지를 둘러싼 분쟁 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “등기부에 공유로 되어 있어도, 우리끼리는 이미 위치를 정해서 나눠 쓰기로 했으니 문제없다”고 생각하고 계셨습니다. 그런데 막상 한쪽이 자기 몫을 처분하려 하거나 상속이 개시되면, 등기부상 지분 비율 그대로 나눠야 한다는 주장이 나오면서 애초에 나눠 쓰기로 한 위치가 통째로 흔들리는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 이처럼 위치를 정해 나눠 쓰던 공유 토지를 등기부상 단순한 공유가 아니라 ‘구분소유적 공유(상호명의신탁)’ 관계로 보아, 통상의 공유물분할청구로는 해결할 수 없다는 법리를 일관되게 확인하고 있습니다.

아래에서는 위치를 정해 나눠 쓰던 공유 토지가 법적으로 어떤 관계에 있는지, 그리고 실제로 이를 정리하려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 위치를 정해 나눠 쓴 공유 토지는 등기부와 실제 소유관계가 다릅니다

등기부상으로는 공유이지만, 실제로는 각자 특정 부분의 단독소유자와 다름없습니다.

여러 사람이 1필지의 토지를 공동으로 매수하면서, 각자 매수한 위치와 면적을 미리 정해두고도 분필등기를 하지 않은 채 토지 전체에 관하여 공유지분등기만 마쳐두는 경우가 드물지 않습니다. 세금이나 등기 비용을 아끼려고, 혹은 나중에 정리하면 된다는 생각에 편의상 그렇게 해두는 것입니다. 이런 경우 겉으로 드러나는 등기부와 당사자들 사이의 실제 약속은 서로 다릅니다.

대법원은 이런 관계를 ‘구분소유적 공유’ 또는 ‘상호명의신탁’이라고 부릅니다. 내부적으로는 각자가 특정하여 매수한 부분을 독점적으로 소유하면서, 등기부상으로만 자신이 실제 매수한 면적을 초과하는 지분에 관하여 다른 매수인에게 소유 명의를 신탁해 준 것으로 보는 것입니다.

이 관계가 인정되려면 ①토지의 위치와 면적을 특정하여 각자 구분소유하기로 하는 합의가 있었고, ②그 합의에 따라 실제로 특정 부분을 배타적으로 점유·사용해왔으며, ③등기부상으로는 공유지분등기를 마쳤다는 사정이 함께 갖춰져야 합니다. 매매계약서에 위치를 명시한 도면이 첨부돼 있지 않더라도, 각자 건물을 짓고 담장이나 경계를 두고 오랜 기간 사용해온 정황만으로도 이 합의는 인정될 수 있습니다.

흥미로운 점은 이런 구분소유적 공유(상호명의신탁)가 부동산실명법이 금지하는 명의신탁과는 다르다는 것입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 나목은 “부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우”를 명의신탁약정의 정의에서 명시적으로 제외하고 있습니다. 즉 이 경우는 실명법상 무효나 과징금 부과의 대상이 아닙니다.

등기부에 공유로 올라 있어도, 위치를 정해 나눠 써 온 사정이 인정되면 법적으로는 각자가 특정 부분의 소유자이고 나머지 지분은 상호간 명의신탁일 뿐입니다.

2. 통상의 공유물분할청구로는 이 토지를 나눌 수 없습니다

공유물분할청구는 공유지분권자의 권리인데, 구분소유적 공유자는 지분이 아니라 특정 부분의 소유권을 주장하는 것이기 때문입니다.

실무에서 가장 많이 오해하는 지점이 바로 여기입니다. “등기부에 공유로 돼 있으니 공유물분할청구를 하면 되겠지”라고 생각하기 쉽지만, 대법원은 이를 분명히 선을 긋고 있습니다.

공유물분할청구는 공유자의 일방이 그 공유지분권에 터잡아서 하는 것이므로, 공유지분권을 주장하지 아니하고 목적물의 특정 부분을 소유한다고 주장하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하면 되고, 이에 갈음하여 공유물분할청구를 할 수는 없다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다8430 판결).

즉 “내가 위치를 정해 나눠 쓴 부분을 내 몫으로 확정해달라”는 청구는 공유지분권에 기한 분할청구가 아니라, 그 부분에 대한 소유권 자체를 되찾는 청구여야 합니다. 이 둘은 소송에서 청구원인이 전혀 다르기 때문에, 잘못된 소송 형태를 택하면 청구가 배척될 수 있습니다.

또 다른 대법원 판례(2023. 5. 18. 선고 2022다229219, 229226 판결)도 같은 취지입니다. 수인이 1필지 토지의 각 특정 부분을 점유·사용하기로 약정하고 등기는 편의상 전체에 관하여 공유지분등기를 마친 구분소유적 공유관계에서는, 특정 부분 소유를 주장하는 자가 그 부분에 관한 전체 지분의 소유권이전등기를 마치기 위해 공유물분할청구를 할 수 없다고 판시했습니다.

구분소유적 공유 토지는 공유물분할청구의 대상이 아니며, 소송 형태를 잘못 잡으면 처음부터 다시 시작해야 할 수 있습니다.

3. 실제 해결책은 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기청구입니다

등기부상 내 몫보다 많이 가진 상대방의 지분을 넘겨받으려면, 명의신탁 관계를 해지하고 이전등기를 구해야 합니다.

그렇다면 위치를 정해 나눠 쓰던 공유 토지를 실제로 정리하려면 어떻게 해야 할까요. 방법은 공유물분할청구가 아니라, 상대방에게 명의신탁 해지의 의사표시를 하고 그에 따른 지분소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 것입니다.

구분소유적 공유 또는 상호명의신탁관계에서 건물의 특정 부분을 구분소유하는 자는 그 부분에 관하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다215589, 215596 판결).

토지도 마찬가지입니다. 자신이 특정하여 매수해 사용해 온 부분을 증명하면, 등기부상 그 부분을 초과해 상대방 명의로 남아 있는 지분에 관하여 명의신탁 해지를 이유로 이전등기를 청구할 수 있습니다. 협의로 등기를 넘겨받을 수 있다면 가장 간단하지만, 상대방이 협조하지 않으면 소유권이전등기청구소송을 제기해 확정판결을 받아야 등기가 넘어옵니다.

이 소송에서 가장 중요한 쟁점은 결국 위치를 특정해 나눠 쓰기로 한 합의와 그 이후의 실제 사용 경위를 얼마나 구체적으로 증명하느냐입니다. 매매계약서, 분양 당시 도면, 담장·건물의 위치, 재산세 납부 내역, 오랜 기간의 점유 현황 등이 모두 증거가 됩니다.

구분소유적 공유 토지를 정리하는 방법은 공유물분할이 아니라 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기청구입니다.

4. 지분이 제3자에게 넘어가거나 애초의 합의가 증명되지 않으면 결과가 달라집니다

근저당권이 실행돼 지분이 경매로 넘어가도 구분소유적 공유관계는 그대로 이어지지만, 위치를 정한 합의 자체를 증명하지 못하면 통상의 공유물분할로 가야 합니다.

위치를 정해 나눠 쓴 부분에 관한 등기부상 지분에 근저당권이 설정되고, 그 실행으로 경매가 진행돼 제3자가 지분을 낙찰받는 경우가 있습니다. 이런 경우에도 낙찰받은 사람이 구분소유적 공유관계에서 벗어나는 것은 아닙니다.

판례는 하나의 토지 중 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분등기에 근저당권이 설정된 후 그 실행에 따라 지분을 취득한 경락인은 구분소유적 공유지분을 그대로 취득한다고 보고 있고, 이 경우 집행법원은 지분이 아니라 실제 특정 부분을 기준으로 감정평가를 하고 최저경매가격을 정해야 한다는 것이 판례의 입장입니다. 즉 낙찰자가 “등기부상 지분 그대로를 샀다”고 주장해도, 원래 정해져 있던 위치 구분은 그대로 유지됩니다.

반대로 이런 보호를 받으려면 구분소유적 공유관계 자체가 인정되어야 합니다. 위치와 면적을 특정해 나눠 쓰기로 한 합의가 애초에 없었거나 있었다는 사실을 증명하지 못하면, 법원은 통상의 공유로 보아 민법 제268조·제269조에 따른 공유물분할을 진행합니다. 이 경우 원칙은 현물분할이지만, 토지를 실제로 나누기 어렵거나 나누면 가치가 현저히 떨어질 우려가 있으면 경매를 통한 대금분할로 처리됩니다.

지분이 제3자에게 넘어가도 구분소유적 공유관계는 유지되지만, 애초의 합의를 증명하지 못하면 통상의 공유물분할 절차로 넘어갑니다.

5. 실제로 정리하려면 이런 절차를 거치게 됩니다

명의신탁 해지 통보부터 등기 정리까지, 자료와 순서를 갖추는 것이 핵심입니다.

위치를 정해 나눠 쓰던 공유 토지를 정식으로 각자의 단독소유로 정리하려면 통상 ①상대방에게 내용증명으로 명의신탁 해지 의사를 통보 → ②협의가 이루어지지 않으면 토지 소재지 관할 법원(수원 지역 토지라면 수원지방법원)에 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분소유권이전등기청구소송을 제기 → ③실제 점유·사용 경계가 다투어지면 측량감정과 필요시 경계확정의 소를 함께 진행 → ④판결이 확정되면 지분이전등기를 마치고, 분필측량을 거쳐 각자 명의의 별도 필지로 등기를 정리하는 순서로 진행됩니다.

이 과정에서 가장 중요한 것은 애초에 위치를 정해 나눠 쓰기로 한 합의와 그 이후의 실제 사용 현황을 얼마나 구체적으로 증명하느냐입니다. 소송에 들어가기 전에 아래 순서로 자료부터 정리해두는 것이 좋습니다.

1. 최초 매매계약서·분양계약서 등에 위치·면적을 특정한 도면이나 문구가 있는지 확인합니다.

2. 담장·건물·경작 구획 등 실제 점유·사용 현황을 사진과 측량자료로 정리합니다.

3. 등기부등본상 지분 비율과 실제 점유 면적의 비율을 비교해 상호명의신탁 관계인지 가늠해봅니다.

이러한 자료를 바탕으로 구분소유적 공유 관계에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 명의신탁 해지에 따른 이전등기청구와 필요시 경계확정의 소를 함께 진행해 실질적인 소유권 정리 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

위치를 정해 나눠 쓰던 공유 토지 문제는 “그동안 별 탈 없이 잘 써왔는데 굳이 지금 정리해야 하나”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

오랫동안 특정 부분을 사용해 온 쪽 입장에서는 그 위치를 뒷받침하는 자료, 즉 매매계약서와 실제 사용 경위를 정리해 두는 것이 먼저입니다. 담장, 건물, 경작 구획, 세금 납부 내역이 쌓일수록 구분소유적 공유관계를 인정받는 데 유리해집니다.

반대로 등기부상 지분 그대로를 주장하려는 쪽에서도, 상대방이 특정 부분을 배타적으로 오래 사용해온 정황이 뚜렷하다면 “등기부에 지분으로 돼 있다”는 사정만으로는 방어가 되지 않을 수 있습니다. 실제 합의와 사용 경위가 무엇보다 중요합니다.

저는 위치를 정해 나눠 쓰던 토지를 둘러싼 분쟁에서 특정 부분을 지키려는 쪽과 등기부상 지분을 주장하는 쪽, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 처음에 어떤 자료를 확보하느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

토지 위에 그어둔 경계는 서류 한 장으로 다시 그어지지 않습니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부에 공유로 돼 있는데 그냥 공유물분할청구를 하면 안 되나요?

A. 위치를 정해 나눠 쓰기로 한 합의가 인정되면 안 됩니다. 대법원은 이런 경우 공유지분권이 아니라 특정 부분의 소유권을 주장해야 하므로, 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기청구를 해야 한다고 봅니다.

Q. 위치를 나눠 쓰기로 한 약속을 문서로 남기지 않았는데도 인정될 수 있나요?

A. 가능합니다. 매매계약서에 위치를 특정한 도면이 없더라도, 오랜 기간 각자 특정 부분에 건물을 짓거나 경계를 두고 점유·사용해 온 정황이 뚜렷하면 묵시적 합의로 인정될 수 있습니다.

Q. 이렇게 나눠 쓰던 토지도 명의신탁이니 부동산실명법 위반으로 처벌받나요?

A. 아닙니다. 부동산실명법은 위치와 면적을 특정해 구분소유하기로 하고 공유로 등기한 경우를 명의신탁약정의 정의에서 명시적으로 제외하고 있어, 무효나 과징금 부과 대상이 아닙니다.

Q. 제 몫으로 정해둔 부분에 상대방 명의로 근저당이 설정돼 경매로 넘어갔습니다. 그래도 제 위치는 지켜지나요?

A. 원칙적으로 지켜집니다. 판례는 근저당권이 구분소유적 공유관계를 표상하는 지분등기에 설정된 경우, 경매로 지분을 취득한 사람도 그 구분소유적 공유관계를 그대로 승계한다고 보고 있습니다.

Q. 소송을 하려면 관할 법원은 어디인가요?

A. 토지 소재지 관할 법원에 제기해야 합니다. 예를 들어 수원 지역 토지라면 수원지방법원에 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하게 됩니다.

Q. 경계가 불분명해서 다투는 중인데 어떻게 확정하나요?

A. 측량감정을 통해 실제 점유·사용 현황을 확인하고, 필요하면 경계확정의 소를 함께 진행해 법원의 판단으로 경계를 확정받을 수 있습니다.