내 땅 위 무허가 건물 철거를 청구하려면 어떻게 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 자기 소유의 토지 위에 다른 사람이 지어 놓은 무허가 건물 때문에 골머리를 앓는 토지 소유자분들의 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 토지 소유자분들이 전하는 상대방의 반응은 대체로 비슷합니다. “여기 지은 지가 몇 년째인데 이제 와서 무슨 철거냐”, “그동안 아무 말 안 했으니 묵인한 것 아니냐”는 식입니다. 그런데 막상 소송이 시작되면, 오래 버텨 온 시간이 오히려 돌려받을 부당이득 액수만 키워 놓은 경우가 대부분입니다.

최근 대법원은 토지 소유자의 소유권에 기한 방해배제청구권을 두텁게 인정하면서도, 철거소송의 상대방을 정확히 특정해야 한다는 원칙을 함께 강조하고 있습니다. 무허가·미등기 건물이라 하더라도 이 원칙은 그대로 적용됩니다.

아래에서는 내 땅 위에 세워진 무허가 건물을 철거하려면 어떤 법적 근거로, 누구를 상대로, 어떤 절차를 밟아야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 무허가 건물이라도 토지 소유자가 임의로 부수어서는 안 됩니다

철거는 법원의 판결과 집행절차를 거쳐야 하고, 자력구제는 형사책임으로 돌아올 수 있습니다.

내 땅 위에 있는 건물이니 내 마음대로 치워도 된다고 생각하기 쉽지만, 법적으로는 그렇지 않습니다. 건물이 무허가라 해도 그 건물에 대한 소유권 내지 사실상의 처분권은 그것을 지은 사람이나 현재 점유하고 있는 사람에게 있고, 토지 소유자에게 있는 것이 아니기 때문입니다.

민법 제213조는 소유자가 소유물을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다고 정하고, 제214조는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 토지 위에 세워진 무허가 건물은 토지 소유권에 대한 방해에 해당하므로, 토지 소유자는 이 두 조문을 근거로 토지인도와 건물철거를 함께 청구할 수 있습니다.

다만 토지인도 청구만으로는 지상 건물을 철거할 수 없다는 점을 주의해야 합니다. 건물을 철거하려면 반드시 별도로 건물철거 청구를 함께 제기해 철거를 명하는 판결을 받아야 하고, 그 판결 없이 토지 소유자가 직접 건물을 부수면 타인의 재물을 손괴한 것이 되어 형법 제366조에 따라 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

내 땅 위 건물이라도 소유자 임의로 철거할 수 없고, 반드시 토지인도와 건물철거를 함께 청구하는 소송과 판결에 따른 집행절차를 거쳐야 합니다.

2. 철거소송의 상대방은 등기명의자만이 아니라 사실상 처분권자도 될 수 있습니다

무허가 건물이라도 현재 점유·관리하며 처분할 수 있는 지위에 있는 사람을 상대로 철거를 청구할 수 있습니다.

무허가 건물은 건축물대장도, 소유권보존등기도 없는 경우가 많아 도대체 누구를 상대로 소송을 걸어야 하는지부터 막막해지는 경우가 많습니다. 원칙은 건물을 지은 사람, 즉 원시취득자를 상대로 하는 것이지만, 그 사람이 이미 건물을 다른 사람에게 넘긴 경우에는 이야기가 달라집니다.

건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당되는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자(민법상 원칙적으로는 등기명의자)에게만 그 철거처분권이 있다 할 것이고, 예외적으로 건물을 전소유자로부터 매수하여 점유하고 있는 등 그 권리의 범위 내에서 그 점유중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게도 그 철거처분권이 있다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다61521 판결).

즉 무허가 건물을 지은 사람에게서 건물을 매수해 실제로 사용하고 있는 사람이 있다면, 등기가 없더라도 그 사람을 상대로 철거를 청구할 수 있습니다. 반대로 건물 관리만 위탁받았거나 담보 목적으로 이름만 걸어 둔 사람처럼 실질적인 처분권이 없는 사람을 상대로는 철거청구가 받아들여지지 않습니다.

따라서 소송을 준비하는 단계에서 건축물현황도, 항공사진, 관리비 납부 내역, 점유 경위에 대한 탐문 등을 통해 현재 누가 실제로 그 건물을 사실상 지배·처분하고 있는지부터 확인해야 하고, 소 제기 전에 건물이 다시 다른 사람에게 넘어가면 상대방을 처음부터 다시 특정해야 하는 상황도 생길 수 있습니다.

무허가 건물의 철거청구는 등기명의자뿐 아니라, 현재 그 건물을 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 점유자를 상대로도 할 수 있습니다.

3. “오래전부터 있던 건물”이라는 이유만으로 법정지상권이 성립하지는 않습니다

법정지상권은 토지와 건물이 한때 같은 사람 소유였던 경우에만 문제됩니다.

상대방이 자주 내세우는 방어 논리 중 하나가 “이미 오래전부터 있던 건물이니 법정지상권이 있다”는 주장입니다. 하지만 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 원래 동일한 사람의 소유였다가, 매매나 경매 등 적법한 원인으로 소유자가 달라지고, 건물을 철거하기로 하는 특약이 없는 경우에만 인정되는 권리입니다.

처음부터 남의 땅에 허락 없이 건물을 지은 경우, 즉 토지와 건물이 애초에 같은 사람 소유였던 적이 한 번도 없는 경우에는 이 요건 자체가 충족되지 않으므로 법정지상권이 성립할 여지가 없습니다. 대법원은 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결에서도 이 관습법이 지금도 유효한 법규범이라는 점을 재확인하면서, 그 성립요건인 ‘동일인 소유’ 요건은 그대로 유지했습니다.

또한 토지 소유자와 건물을 지은 사람 사이에 사용대차나 임대차 같은 별도의 토지 사용 권원에 관한 합의가 있었던 것이 아니라면, 단순히 오랜 기간 이의를 제기하지 않았다는 사정만으로 점유할 권리가 생기는 것도 아닙니다. 취득시효를 주장하려 해도 무단으로 침범해 지은 건물의 점유는 통상 소유의 의사 없는 점유로 평가되어 받아들여지기 어렵습니다.

토지와 건물이 한 번도 같은 사람 소유였던 적이 없다면, 아무리 오래된 건물이라도 법정지상권은 성립하지 않습니다.

4. 철거가 늦어질수록 돌려받을 부당이득과 상대방의 이행강제금 부담이 함께 커집니다

토지를 무단으로 점유당한 기간에 비례해 임료 상당의 부당이득을 함께 청구할 수 있습니다.

건물철거·토지인도 청구와 함께 반드시 검토해야 할 것이 그동안 토지를 사용하지 못한 데 대한 금전적 보상입니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 자는 그 이익을 반환해야 한다고 정하고 있고, 제750조는 고의·과실로 손해를 가한 자에게 배상책임을 지웁니다. 이를 근거로 토지 소유자는 건물이 차지한 면적에 대한 임료 상당액을 부당이득 또는 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

이 임료 상당액은 통상 감정평가를 통해 산정하며, 건물이 철거되지 않고 점유가 계속되는 기간만큼 계속 늘어나는 구조입니다. 즉 상대방이 소송이나 협의를 미룰수록 최종적으로 지급해야 할 금액만 커지는 것이지, 시간이 지난다고 유리해지는 것이 아닙니다.

여기에 더해 건물이 건축법을 위반한 무허가 건축물이라는 사실이 관할 행정청에 확인되면, 건축법 제79조에 따른 시정명령과 함께 제80조에 따른 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이행강제금은 시정될 때까지 1년에 2회 이내의 범위에서 반복해 부과되므로, 민사소송과 별개로 건물을 사실상 점유한 쪽의 부담을 계속 늘리는 효과가 있습니다.

5. 철거소송은 이런 순서로 진행됩니다

소 제기 전 자료 정리와 경계 확인이 소송 전체의 승패를 좌우합니다.

무허가 건물 철거소송은 통상 ①내용증명으로 철거와 토지인도를 최고 → ②부동산이 있는 곳을 관할하는 법원(예를 들어 수원 소재 토지라면 수원지방법원)에 토지인도 및 건물철거 청구소송 제기 → ③현장검증·측량감정 등을 통한 경계 및 침범 면적 확인 → ④승소 판결 확정 후에도 상대방이 자진 철거하지 않으면 대체집행을 통한 강제철거의 순서로 진행됩니다.

대체집행은 민사집행법 제260조에 따라 법원의 결정으로 제3자가 건물을 철거하고 그 비용을 상대방에게 부담시키는 절차로, 판결만 받아 두면 상대방이 끝까지 버티더라도 강제로 집행할 수 있는 수단이 마련되어 있습니다.

소송을 준비할 때는 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 토지 등기부등본·지적도로 내 토지의 경계와 면적을 확인하고, 필요하면 경계측량을 통해 건물이 실제로 침범한 범위를 특정합니다.

2. 건축물대장, 항공사진, 관리·점유 경위에 대한 탐문 등으로 건물을 지은 사람과 현재 사실상 처분권을 가진 점유자를 확인합니다.

3. 내용증명으로 철거와 인도를 요구한 이력을 남기고, 상대방의 답변이나 무대응 사실을 소송 자료로 정리해 둡니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 무허가 건물 철거·토지인도 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 철거 청구와 그동안의 부당이득 반환 청구를 함께 진행해 실질적인 회수까지 도모할 수 있습니다.

마치며

내 땅 위에 남의 건물이 서 있어도, “오래된 일이니까”, “괜히 분쟁 만들기 싫어서”라는 이유로 대응을 미루다가 증거 확보와 부당이득 청구의 시기를 놓치는 경우가 적지 않습니다.

토지를 빼앗기다시피 한 소유자 입장에서는 감정적으로 대응하기보다, 경계와 처분권자부터 정확히 특정하는 것이 먼저입니다. 등기부등본, 지적도, 내용증명 발송 이력이 쌓일수록 철거소송과 부당이득 반환청구 모두에서 유리해집니다. 반대로 오래전부터 건물을 짓고 살아온 점유자 입장에서도 “몇 년째 별말 없었다”는 사정만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제로 토지 사용에 관한 합의가 있었는지, 법정지상권의 성립요건을 갖췄는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 토지 소유자와 건물 점유자 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 경계와 처분권자를 어떻게 특정하느냐에 따라 소송 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

내 땅 위 무허가 건물 문제는 시간을 끌수록 돌려받을 부당이득만 줄어듭니다. 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 무허가 건물이라 건축물대장도 없는데, 그래도 철거소송을 할 수 있나요?

A. 가능합니다. 건축물대장이나 등기가 없어도 건물을 지은 사람이나 현재 사실상 처분권을 가진 점유자를 상대로 민법 제214조에 따른 방해제거청구권을 행사할 수 있습니다.

Q. 건물을 지은 사람이 이미 다른 사람에게 팔았다면 누구를 상대로 소송해야 하나요?

A. 현재 그 건물을 점유하며 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람을 상대로 해야 합니다. 대법원도 등기명의자가 아니더라도 이런 지위에 있는 자에게 철거처분권이 있다고 보고 있습니다.

Q. 건물이 20년 넘게 있었으니 법정지상권이나 취득시효가 인정되지 않나요?

A. 토지와 건물이 한 번도 같은 사람 소유였던 적이 없다면 법정지상권은 성립하지 않고, 무단으로 침범해 지은 건물의 점유는 대개 소유의 의사 없는 점유로 평가돼 취득시효도 인정받기 어렵습니다.

Q. 제가 직접 사람을 불러 건물을 철거해도 되나요?

A. 안 됩니다. 판결 없이 임의로 철거하면 타인의 재물을 손괴한 것이 되어 형법 제366조에 따라 처벌받을 수 있습니다. 반드시 소송과 법원의 집행절차를 거쳐야 합니다.

Q. 그동안 땅을 못 쓴 것에 대한 손해도 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 민법 제741조·제750조에 따라 건물이 차지한 면적에 대한 임료 상당액을 부당이득이나 손해배상으로 함께 청구할 수 있고, 통상 감정평가로 금액을 산정합니다.

Q. 판결을 받아도 상대방이 철거를 거부하면 어떻게 하나요?

A. 민사집행법 제260조에 따른 대체집행을 신청하면 법원의 결정으로 제3자가 건물을 철거하고 그 비용을 상대방에게 부담시킬 수 있습니다.