무단 점유자에게 지료 상당 부당이득을 청구할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근에는 상속으로 물려받은 토지나 오랫동안 신경 쓰지 못했던 부동산 위에, 다른 사람이 허락 없이 창고나 컨테이너, 심지어 건물까지 지어 놓고 사용해 온 사실을 뒤늦게 알게 되는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 토지·건물 소유자분들 중에는, 막상 무단점유자를 찾아가 항의하면 “그동안 놀리는 땅이니 봐준 거 아니냐”, “딱히 이득 본 것도 없는데 왜 돈을 내라는 거냐”는 식으로 버티는 경우를 자주 봅니다. 그런데 실제로 소송까지 가면 이런 항변은 대부분 받아들여지지 않고, 오히려 그동안 사용해 온 기간 전체에 대한 지료 상당액을 한꺼번에 물어내야 하는 상황으로 이어지곤 합니다.

최근 대법원은 정당한 권원 없는 점유·사용에 대해서는 실제로 이득을 얻었는지, 소유자에게 손해가 발생했는지를 엄격히 따져 부당이득의 성립 여부와 반환 범위를 판단하고 있습니다. 특히 점유자가 선의였는지 악의였는지에 따라 반환해야 할 범위가 크게 달라집니다.

아래에서는 무단 점유자에게 지료 상당의 부당이득을 청구할 수 있는 법적 근거와 요건, 반환 범위가 달라지는 기준, 그리고 실제로 청구하는 절차를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 정당한 권원 없이 남의 땅을 쓰면 그 자체로 부당이득이 성립합니다

사용할 권리 없이 토지를 점유·사용한 것만으로 소유자는 손해를, 점유자는 이익을 얻은 것으로 봅니다.

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하도록 정하고 있습니다. 토지를 아무런 권원 없이 점유·사용하는 경우, 그 점유자가 얻는 이익은 그 토지를 사용·수익함으로써 발생하는 사용이익이고, 실무에서는 통상 그 토지의 임료, 즉 지료 상당액으로 평가합니다.

여기서 소유자의 손해는 소유자가 실제로 그 토지를 다른 용도로 쓰려고 했는지와 무관하게, 소유자가 본래 가질 수 있었던 사용·수익의 기회 자체를 빼앗겼다는 사실만으로 인정됩니다. “어차피 놀리는 땅이었으니 손해가 없다”는 항변이 통하지 않는 이유입니다.

소유자는 민법 제213조에 따른 소유물반환청구권이나 제214조에 따른 방해배제청구권을 행사해 점유자를 내보내는 것과 별개로, 또는 그와 함께 제741조에 따른 부당이득반환청구권을 행사해 그동안의 지료 상당액을 청구할 수 있습니다. 두 청구권은 성격이 다르므로 하나만 인정된다고 해서 다른 하나가 배제되지 않습니다.

정당한 권원 없이 남의 토지를 점유·사용했다는 사실만으로 부당이득의 기본 요건은 이미 충족됩니다.

2. 다만 선의의 점유자에게는 예외적으로 지료 반환 의무가 없습니다

과실수취권 있는 권원이 있다고 믿을 만한 정당한 근거가 있었다면, 그 기간의 지료는 돌려주지 않아도 됩니다.

민법 제201조 제1항은 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다고 정하고 있습니다. 토지를 사용함으로써 얻는 이익은 그 토지가 낳는 과실과 같게 취급되므로, 선의의 점유자는 법률상 원인 없이 점유·사용해 소유자에게 손해를 끼쳤다 하더라도 원칙적으로 그 이득을 반환할 의무가 없습니다.

다만 여기서 말하는 “선의”는 단순히 몰랐다는 사정만으로 인정되지 않습니다. 대법원은 이 점을 다음과 같이 밝히고 있습니다.

선의의 점유자라 함은 과실수취권을 포함하는 권원이 있다고 오신한 점유자를 말하고, 다만 그와 같은 오신을 함에는 오신할 만한 정당한 근거가 있어야 한다. 그리고 민법 제197조에 의하여 점유자는 선의로 점유한 것으로 추정되고, 권원 없는 점유였음이 밝혀졌다고 하여 곧 그 동안의 점유에 대한 선의의 추정이 깨어졌다고 볼 것은 아니다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99다63350 판결).

즉 매매계약을 체결하고 대금까지 지급했는데 나중에 그 계약이 무효로 밝혀진 경우처럼, 소유권이나 임차권 같은 권원이 있다고 믿을 만한 구체적인 근거가 있었던 경우에만 선의가 인정됩니다. 그냥 “주인이 별말 없었으니 괜찮은 줄 알았다”는 정도로는 부족합니다.

선의의 점유자로 인정받으려면 몰랐다는 사정만으로는 부족하고, 오신할 만한 구체적인 근거가 필요합니다.

3. 소유자가 소송을 제기하는 순간부터는 악의의 점유자로 전환됩니다

소를 제기한 시점부터는 선의였는지와 무관하게 지료 상당액 전부를 반환해야 합니다.

민법 제197조 제2항은 점유자가 본권에 관한 소에서 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다고 정하고 있습니다. 앞서 본 99다63350 판결도 같은 법리를 확인하고 있고, 또 다른 대법원 판례(2019. 1. 31. 선고 2017다216028, 216035 판결)도 선의의 점유자가 본권에 관한 소에서 패소하면 소 제기 시점부터 악의의 점유자로 보아 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다는 취지를 재확인했습니다.

악의의 점유자가 되면 민법 제748조 제2항에 따라 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 하고, 손해가 있으면 이를 배상할 책임까지 집니다. 소유자 입장에서는 소송을 제기해 두는 것만으로도 그 이후 기간의 지료 상당액을 확실히 받아낼 수 있는 근거가 생기는 셈입니다.

실무적으로는 처음부터 악의로 인정되는 경우도 많습니다. 경계를 침범해 담장이나 건물을 지은 경우, 임대차 계약이 끝났는데도 계속 사용한 경우처럼 점유자 스스로 정당한 권원이 없다는 사정을 알고 있었다고 볼 만한 정황이 뚜렷하면, 소송 이전 기간에 대해서도 악의가 인정될 수 있습니다.

내용증명이나 소장을 받은 이후부터는 “몰랐다”는 항변 자체가 통하지 않습니다.

4. 지료 상당액은 어떻게 산정되고, 언제까지 청구할 수 있나요

감정평가로 산정한 임료 상당액을, 소멸시효가 완성되지 않은 기간분까지 청구할 수 있습니다.

실무에서 지료 상당의 부당이득액은 당사자들의 합의로 정해지지 않는 이상, 감정평가사의 임료 감정을 거쳐 산정합니다. 토지의 경우 그 토지의 기초가액에 기대이율을 곱하는 방식이 널리 쓰이지만, 위치·용도·주변 시세에 따라 감정 결과는 사건마다 달라질 수 있습니다.

부당이득반환청구권은 민법 제162조 제1항에 따라 일반 채권과 같이 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 다만 지료 상당 부당이득은 매달 계속해서 발생하는 성격을 가지므로, 각 발생 시점부터 개별적으로 시효가 진행됩니다. 무단점유를 오래 방치할수록 앞부분의 청구권은 시효로 소멸해 되찾지 못하게 됩니다.

건물이 얽힌 사안에서는 조금 더 복잡한 쟁점이 생깁니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결은, 건물 소유자가 그 부지에 대한 정당한 권원을 상실한 뒤에도 건물을 철거하지 않고 있다면 그 건물 소유자는 여전히 건물 부지 부분의 무단점유자에 해당해, 부지 부분에 대한 차임, 즉 지료 상당의 부당이득 전부를 반환할 의무를 진다고 판시했습니다. 반면 그 건물을 빌려 쓰고 있을 뿐인 임차인에게는 부지 점유자로서의 부당이득 반환의무를 곧바로 물을 수 없다는 취지도 함께 밝히고 있습니다.

청구 자체는 언제든 가능하지만, 방치한 기간이 길수록 시효로 사라지는 금액도 그만큼 커집니다.

5. 지료 청구는 이렇게 진행됩니다

내용증명으로 반환을 요구한 뒤, 응하지 않으면 소송과 감정을 거쳐 금액이 확정됩니다.

지료 상당 부당이득 청구는 통상 ①등기부등본·지적도로 소유권과 경계, 점유 현황을 먼저 확인 → ②점유자에게 내용증명으로 그동안의 지료 상당 부당이득 반환과 필요하다면 토지·건물의 인도(퇴거)까지 함께 요구 → ③상대방이 응하지 않으면 부동산 소재지 관할 법원(예: 수원지방법원)에 부당이득반환청구 및 인도청구 소송을 제기 → ④소송 과정에서 법원이 지정한 감정인의 임료 감정을 거쳐 구체적인 반환 금액이 확정되는 순서로 진행됩니다.

소송까지 가지 않고 원만히 해결하고 싶다면, 소를 제기하기 전에 아래 순서로 자료부터 정리해 두는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본과 지적도로 소유권 관계와 경계선을 먼저 확인합니다.

2. 점유자가 언제부터 점유를 시작했는지, 무상 사용을 허락한 적이 있는지 등 계약관계 유무를 확인합니다.

3. 향후 감정에 대비해 인근 유사 부동산의 시세와 임대차 사례를 미리 조사해 둡니다.

이렇게 자료를 갖춘 뒤 부동산 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받으면, 지료 상당액 산정부터 인도 청구까지 한 번에 정리하는 전략을 세울 수 있습니다.

마치며

무단점유 문제는 “예전부터 알던 사이인데”, “가족 명의로 넘겨받은 땅이라 애매하다”는 이유로 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러다 보면 이미 상당한 시간이 지나 시효로 청구할 수 있는 금액이 줄어든 뒤에야 상담을 받으러 오시는 분들도 적지 않습니다.

지료를 받지 못한 소유자 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 점유가 시작된 시점과 그동안의 사용 현황을 정리하는 것이 먼저입니다. 등기부등본, 현장 사진, 점유자와 나눈 대화 기록이 쌓일수록 부당이득 청구와 인도 청구 모두에서 유리해집니다.

반대로 지료를 청구받은 점유자 입장에서도 “오래 썼으니 괜찮을 줄 알았다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제로 권원이 있다고 믿을 만한 근거가 있었는지, 소송 이전과 이후 기간을 어떻게 나눠 판단할지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 토지·건물의 무단점유로 인한 부당이득 분쟁에서 지료를 청구하는 쪽과 청구받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 확보하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 시효로 청구권이 사라지기 전, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 무단점유자가 “허락받고 썼다”고 주장하면 어떻게 되나요?

A. 허락, 즉 사용에 대한 권원이 있었는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 문자, 통화 녹음, 계약서 등 구체적인 근거가 있는지에 따라 결론이 달라지므로 양쪽 모두 관련 자료를 확보해야 합니다.

Q. 점유자가 그 땅으로 딱히 돈을 번 게 없다고 하는데도 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 부당이득에서 말하는 이익은 실제 수익 여부가 아니라 그 토지를 사용·수익할 수 있었던 기회 자체를 기준으로 판단하므로, 점유자가 영리 목적으로 쓰지 않았어도 지료 상당의 이득은 인정됩니다.

Q. 몇 년 전부터 점유해 온 경우, 그동안의 지료를 전부 받을 수 있나요?

A. 부당이득반환청구권은 10년의 소멸시효가 적용되지만, 지료는 매달 발생하는 성격이라 각 시점별로 시효가 개별 진행됩니다. 10년이 넘은 오래된 부분은 시효로 청구가 어려울 수 있어 가급적 빨리 청구하는 것이 유리합니다.

Q. 건물은 다른 사람 소유이고 토지만 제 소유인데, 누구에게 청구해야 하나요?

A. 원칙적으로 그 건물의 소유자가 부지의 무단점유자로 인정되어 지료 상당 부당이득 반환의무를 집니다. 건물을 빌려 쓰고 있을 뿐인 임차인에게는 곧바로 책임을 묻기 어려운 경우가 많습니다.

Q. 지료를 청구하면서 동시에 땅을 비워 달라는 인도 청구도 함께 할 수 있나요?

A. 가능합니다. 실무적으로는 부당이득반환청구와 소유물반환(인도)청구를 하나의 소송에서 함께 진행하는 경우가 많아, 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.

Q. 내용증명을 보내면 바로 악의의 점유자가 되나요?

A. 내용증명만으로 곧바로 악의로 전환되는 것은 아니지만, 정당한 권원이 없다는 사실을 명확히 알리는 자료가 되므로 이후 소송에서 악의를 인정받는 데 중요한 근거가 됩니다. 다만 법적으로 확실히 악의로 전환되는 시점은 소가 제기된 때입니다.