신탁 상가 관리비, 신탁원부 위탁자부담 특약에도 수탁자가 관리단에 내야 하는 이유 

상가를 담보신탁으로 맡기고 신탁회사 명의로 소유권을 이전해 둔 임대인이 적지 않습니다. 그런데 관리비가 몇 달째 밀리면 관리단은 등기부상 소유자인 신탁회사, 즉 수탁자를 찾아가고, 수탁자는 "신탁계약서와 신탁원부에 관리비는 위탁자가 낸다고 적혀 있다"며 지급을 거절하는 경우가 흔합니다. 실제로 신탁계약서에는 이런 조항이 흔히 들어가고, 이 조항은 등기의 일부인 신탁원부에까지 기재되어 겉보기엔 대외적으로도 효력이 있어 보입니다. 그러나 대법원은 최근 이 특약이 관리단에는 통하지 않는다는 점을 분명히 했습니다. 이 글에서는 신탁부동산의 소유권 구조부터, 신탁원부 특약이 왜 관리단을 구속하지 못하는지, 그리고 관리단과 수탁자 각각이 실무에서 무엇을 준비해야 하는지를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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신탁부동산의 소유권 구조 — 수탁자에게 완전히 넘어간다

담보신탁이든 관리형 토지신탁이든, 위탁자가 신탁회사와 신탁계약을 맺고 소유권이전등기를 마치는 순간 그 부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전됩니다. 위탁자는 신탁계약에 따른 수익권을 가질 뿐이고, 등기부상으로도 실질적으로도 더 이상 소유자가 아닙니다. 이는 신탁의 가장 기본적인 법적 성질로, 위탁자가 실제로 상가를 운영하거나 임대차를 관리하고 있어도 마찬가지입니다.

이 구조 때문에 신탁부동산에서는 "누가 실제로 상가를 쓰고 관리하는가"와 "등기부상 누가 소유자인가"가 어긋나는 일이 자주 생깁니다. 위탁자가 임대차 관리, 임차인 응대, 관리비 정산까지 사실상 도맡아 하더라도 법적 소유자는 수탁자이기 때문입니다. 관리단이 관리비를 청구할 근거가 되는 각종 의무는 원칙적으로 이 등기부상 소유자, 즉 구분소유자 지위를 기준으로 발생합니다. 관리비 문제를 이해하려면 먼저 이 소유권 구조를 정확히 짚고 들어가야 합니다.

신탁부동산은 위탁자가 실제로 관리·운영하고 있어도, 법적 소유자는 등기부상 명의자인 수탁자다.

관리비 납부의무는 누구에게 붙는가 — 구분소유자 지위가 기준

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)은 관리비 납부의무를 구분소유자의 지위에서 발생하는 의무로 규정합니다. 집합건물법 제17조에 따라 각 구분소유자는 규약에 다른 정함이 없으면 지분 비율에 따라 공용부분에 관한 부담을 지고, 이를 관리단이 정한 관리규약과 관리비 부과 방식에 따라 실제로 징수하는 것이 제23조 이하의 관리단·관리규약 체계입니다. 즉 관리비를 낼 의무는 계약이 아니라 구분소유자라는 법적 지위 자체에서 나옵니다.

상가를 신탁했다면 이 구분소유자 지위는 위탁자가 아니라 수탁자에게 있습니다. 등기부에 소유자로 이름이 올라 있는 사람이 관리규약상 관리비 납부의무의 주체가 된다는 것이 하급심 실무에서 오랫동안 유지되어 온 일반적인 결론이었습니다. 위탁자와 수탁자 사이에 내부적으로 "관리비는 위탁자가 낸다"고 정해두었더라도, 이는 어디까지나 신탁계약 당사자 사이의 비용 정산 약속일 뿐이고, 그 자체로 관리단에 대한 납부의무자를 바꾸는 것은 아니라는 점이 이 글 전체를 관통하는 핵심입니다.

신탁원부에 적어도 관리단엔 왜 안 통하나 — 대항력의 한계

여기서 많은 수탁자가 기대는 것이 신탁원부입니다. 신탁계약서의 특약사항이 신탁원부에 기재되고, 그 신탁원부는 부동산등기법에 따라 등기기록의 일부가 되어 등기부에 편철됩니다. 그러니 "등기까지 됐으니 제3자에게도 주장할 수 있는 것 아니냐"는 생각이 자연스럽게 나옵니다. 그러나 신탁법 제4조 제1항이 정한 대항력의 범위는 그렇게 넓지 않습니다. 이 조항이 등기·등록으로 제3자에게 대항할 수 있게 해주는 대상은 "이 재산이 신탁재산이라는 사실", 즉 신탁재산의 구성에 관한 사항입니다.

관리비를 위탁자와 수탁자 중 누가 부담하느냐는 신탁재산의 구성 문제가 아니라 신탁 당사자 사이의 내부적인 비용 정산 문제입니다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결은 이 지점을 정면으로 다뤘습니다. 경기 시흥시의 한 집합건물에서 관리단이 시행사와 신탁회사를 상대로 체납관리비의 지급을 구한 사건이었는데, 신탁계약서에는 "위탁자가 관리에 필요한 비용을 부담한다"는 내용이 명시되어 신탁원부에까지 기재되어 있었습니다. 대법원은 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 등기기록의 일부가 되더라도, 신탁재산의 구성에 관한 사항이 아닌 이상 제3자에게 대항할 수 없다고 판시했습니다. 관리비 부담 특약을 아무리 정교하게 써서 등기까지 걸어두어도, 그 효력은 위탁자와 수탁자 사이에만 미칠 뿐 관리단이라는 제3자를 구속하지 못한다는 것입니다.

신탁원부의 대항력은 "이 재산이 신탁재산이다"라는 사실에 한정된다 — 관리비를 누가 내느냐는 그 범위 밖의 내부 약정일 뿐이다.

대법원이 새로 요구한 것 — 관리비 성격별 개별 판단

이 판결이 실무에 던지는 파장은 단순히 "특약이 무효다"에서 끝나지 않습니다. 종전 하급심은 대체로 "수탁자가 등기부상 소유자이니 관리비도 수탁자가 낸다"는 일률적인 기준으로 처리해 왔습니다. 그런데 대법원은 여기서 한 걸음 더 나아가, 신탁원부 특약이 대항력을 갖지 못한다고 해서 곧바로 수탁자가 모든 관리비를 부담한다는 결론이 자동으로 도출되는 것도 아니라고 봤습니다. 관리비의 성격, 관리규약의 구체적인 내용, 해당 관리비가 부과된 경위 등을 심리해 개별적으로 납부의무자를 판단해야 한다는 취지입니다.

다만 이 판단 기준이 수탁자에게 유리하게만 작용하는 것은 아닙니다. 관리비가 공용부분의 유지·관리를 위해 통상적으로 부과되는 성격의 비용이라면, 등기부상 소유자인 수탁자가 그 납부의무를 지는 것이 여전히 원칙적인 결론에 가깝습니다. 대법원의 판시는 "신탁원부 특약을 이유로 무조건 면책되지는 않는다"는 기존 결론을 재확인하면서, 동시에 "그렇다고 특약의 존재 자체가 전혀 무의미한 것도 아니니 사안별로 따져보라"는 여지를 남긴 것으로 이해하는 것이 정확합니다.

수탁자 명의 이전도 특별승계인 문제를 만든다

신탁으로 인한 소유권이전등기는 매매로 인한 소유권 변동과 마찬가지로 구분소유자가 바뀌는 사건입니다. 이때 함께 살펴야 할 것이 위탁자가 소유하던 시절 이미 밀려 있던 관리비, 즉 전 소유자의 체납관리비를 수탁자가 승계하는지 여부입니다. 집합건물법 제18조는 공용부분에 관하여 발생한 채권은 구분소유자의 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다고 정하고 있고, 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결은 특별승계인이 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분에 관한 부분은 승계해야 한다고 판시했습니다.

여기서 승계 범위가 중요합니다. 판례는 승계 대상을 공용부분 관리비로 한정하고, 전용부분 관리비나 그에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되지 않는다고 봅니다. 신탁을 원인으로 소유권을 넘겨받은 수탁자라면, 신탁 등기 이전에 위탁자가 밀린 관리비가 있는지, 그중 공용부분과 전용부분·연체료가 각각 얼마인지를 나눠서 확인해야 실제로 얼마를 내야 하는지 가늠할 수 있습니다. 신탁 이후 새로 발생한 관리비 문제와 신탁 이전부터 밀려 있던 관리비 문제는 법적 근거가 다른 별개의 쟁점이라는 점을 놓치지 말아야 합니다.

• 신탁 등기 이후 발생분 — 등기부상 소유자인 수탁자에게 원칙적 납부의무.

• 신탁 등기 이전 체납분(공용부분) — 특별승계인 법리에 따라 수탁자가 승계.

• 신탁 등기 이전 체납분(전용부분·연체료) — 원칙적으로 승계 대상 아님, 전 소유자(위탁자)에게 청구.

관리단이 수탁자에게 청구할 때 준비할 자료

관리단 입장에서 신탁부동산의 체납관리비를 받아내려면 막연히 신탁회사에 청구서를 보내는 것만으로는 부족합니다. 먼저 등기부등본과 신탁원부를 함께 발급해 소유권이전등기일과 신탁계약의 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 관리비가 언제부터 언제까지 발생했는지를 신탁 등기일을 기준으로 나누고, 공용부분과 전용부분 항목을 분리해 산정한 근거자료(관리비 부과 내역, 관리규약)를 준비해 두는 것이 좋습니다.

신탁원부에 위탁자 부담 특약이 있다는 사실을 확인했더라도 청구를 포기할 이유는 없습니다. 앞서 본 대로 그 특약은 관리단을 구속하지 못하기 때문입니다. 다만 소송으로 갈 경우 법원이 관리비의 성격을 개별적으로 심리한다는 점을 염두에 두고, 해당 관리비가 공용부분 유지·관리를 위한 통상적 비용이라는 점을 뒷받침할 자료(공용부분 유지보수 내역, 전체 입주자에게 동일하게 부과된 내역 등)를 함께 정리해 두면 소송에서 유리합니다. 시효도 챙겨야 합니다. 관리비 채권은 통상 민법 제163조가 정한 3년의 단기소멸시효가 적용된다고 보는 것이 실무의 일반적인 처리이므로, 오래 방치된 체납분은 시효가 지나지 않았는지부터 확인해야 합니다.

수탁자 입장의 방어·구상 전략

반대로 수탁자 입장에서는 관리단의 청구를 무조건 다 받아들이기보다 두 갈래로 나눠 대응하는 것이 합리적입니다. 첫째, 청구된 관리비가 실제로 공용부분에 관한 통상적 비용인지, 아니면 특정 구분소유자에게만 귀속되어야 할 전용부분 성격의 비용인지를 항목별로 따져 다투는 것입니다. 앞서 본 대법원 판결의 취지대로 관리비 성격에 따라 결론이 달라질 여지가 있는 이상, 청구금액을 그대로 인정하기보다 항목별 반박이 가능한지부터 검토해야 합니다.

둘째, 관리단에 대한 대외적 지급의무와 위탁자에 대한 내부적 구상권은 별개라는 점을 활용하는 것입니다. 관리단에는 일단 등기부상 소유자로서 지급의무를 부담하더라도, 신탁계약서에 위탁자가 관리비를 부담하기로 한 특약이 있다면 그 특약을 근거로 위탁자에게 구상금을 청구할 수 있습니다. 이는 신탁 내부의 채권채무 관계이므로 신탁계약서, 특약사항, 실제 지급내역을 근거로 별도의 구상금 청구가 가능합니다. 관리단과의 관계에서 진 책임을 위탁자와의 관계에서 회수하는 이 두 단계를 구분해서 접근해야 불필요하게 손해를 떠안는 상황을 피할 수 있습니다.

실무 적용 예시

가령 상가 건물주가 대출을 받으면서 담보신탁을 맺어 신탁회사 명의로 소유권을 넘기고, 신탁계약서에 "관리비 등 제반 비용은 위탁자가 부담한다"는 특약을 넣었다고 가정해 보겠습니다. 이후 위탁자가 자금 사정 악화로 관리비를 6개월간 내지 않았고, 관리단이 등기부를 확인해 소유자인 신탁회사에 미납 관리비 지급을 청구했습니다. 신탁회사가 신탁원부의 특약을 근거로 지급을 거절하면, 관리단은 그 특약이 신탁재산 구성에 관한 사항이 아니어서 대항력이 없다는 점을 들어 청구를 유지할 수 있습니다.

이 경우 신탁회사는 우선 관리단에 밀린 관리비를 지급할 책임을 지되, 신탁계약서의 특약을 근거로 위탁자에게 그 금액 전부를 구상금으로 청구하는 절차를 밟게 됩니다. 만약 6개월치 관리비 중 일부가 공용부분 유지보수를 위해 전체 입주자에게 동일하게 부과된 항목이고 일부가 특정 호실의 전용부분 사용료 성격이라면, 관리단으로서는 그 구분에 따라 청구 근거를 나눠 정리해 두는 것이 소송 대응에서 유리합니다.

자주 묻는 질문

Q. 신탁원부에 위탁자가 관리비를 낸다고 적혀 있으면 수탁자는 아예 책임이 없나요?

A. 아닙니다. 대법원은 그 특약이 신탁재산 구성에 관한 사항이 아닌 이상 관리단이라는 제3자에게는 대항할 수 없다고 판시했습니다. 수탁자는 일단 등기부상 소유자로서 관리비 납부의무를 부담할 수 있고, 그 특약은 위탁자에 대한 내부 구상의 근거로만 작용합니다.

Q. 관리단은 위탁자와 수탁자 중 누구에게 청구해야 하나요?

A. 등기부상 소유자인 수탁자를 상대로 청구하는 것이 원칙입니다. 다만 관리비가 발생한 시점이 신탁 등기 전인지 후인지, 공용부분인지 전용부분인지에 따라 실제 책임 범위가 달라질 수 있어 이를 나눠 확인해야 합니다.

Q. 신탁 등기 이전에 위탁자가 밀린 관리비도 수탁자가 내야 하나요?

A. 공용부분에 관한 체납관리비는 특별승계인 법리에 따라 수탁자가 승계해야 한다는 것이 판례입니다. 다만 전용부분 관리비와 그에 대한 연체료는 원칙적으로 승계 대상이 아니어서 전 소유자인 위탁자에게 별도로 청구해야 합니다.

Q. 수탁자가 관리단에 관리비를 낸 뒤 위탁자에게 돌려받을 방법이 있나요?

A. 신탁계약서에 위탁자가 관리비를 부담하기로 한 특약이 있다면, 그 특약을 근거로 위탁자를 상대로 구상금을 청구할 수 있습니다. 이는 신탁 당사자 사이의 내부 정산 문제이므로 관리단에 대한 지급책임과는 별도로 다뤄집니다.

Q. 관리비 성격에 따라 결론이 달라진다는 건 구체적으로 무슨 뜻인가요?

A. 공용부분의 유지·관리를 위해 통상적으로 부과되는 비용이라면 등기부상 소유자인 수탁자가 부담하는 것이 원칙에 가깝지만, 특정 구분소유자에게만 귀속되는 성격의 비용이라면 다르게 판단될 여지가 있다는 취지입니다. 법원이 관리비 항목별 성질과 부과 경위를 구체적으로 심리해 결론을 내립니다.

Q. 오래된 체납관리비도 전부 청구할 수 있나요?

A. 관리비 채권에는 통상 3년의 단기소멸시효가 적용된다고 보는 것이 실무의 일반적인 처리입니다. 시효가 지난 부분은 청구하기 어려우므로, 체납 시작 시점부터 시효 완성 여부를 먼저 확인해야 합니다.

맺음말

신탁부동산의 관리비 문제는 "누가 실제로 상가를 관리하느냐"가 아니라 "누가 법적으로 구분소유자인가"에서 출발합니다. 신탁원부에 위탁자 부담 특약을 적어 두어도 그 효력은 신탁 당사자 사이에 머물 뿐, 관리단이라는 제3자를 구속하지 못한다는 것이 최근 대법원 판결의 결론입니다. 다만 그렇다고 모든 관리비를 수탁자가 자동으로 떠안는 것도 아니어서, 관리비의 성격과 발생 시점, 신탁 등기 전후 여부까지 나눠 따져야 실제 책임 범위가 정확히 드러납니다.

광교를 비롯한 경기남부 지역에서도 상가 담보신탁이 늘면서 관리비 분쟁이 함께 늘고 있습니다. 관리단이든 수탁자든 신탁원부의 문구 하나만 보고 결론을 단정하기보다, 등기 시점과 관리비 항목을 구체적으로 정리해 대응 방향을 잡아보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.