집합건물 공동이익 위반 구분소유자, 사용금지·경매청구는 왜 4분의 3 결의가 필요할까 

아파트나 오피스텔 같은 집합건물에서 한 구분소유자가 소음·누수·불법 용도변경 등으로 다른 입주자들의 생활을 지속적으로 방해하면, 관리단은 그 사람을 상대로 어디까지 조치를 취할 수 있을까요. 단순히 행위를 멈추라고 요구하는 것과, 그 사람의 전유부분 사용을 아예 금지하거나 소유권 자체를 강제로 경매에 넘기는 것은 무게가 전혀 다른 조치입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 이 세 단계를 명확히 구분해 두었고, 뒤로 갈수록 요구되는 관리단집회 결의 요건도 훨씬 까다로워집니다. 특히 사용금지청구와 경매청구는 구분소유자 수와 의결권 양쪽 모두에서 4분의 3 이상이라는 높은 문턱을 넘어야만 소송 자체를 제기할 수 있습니다. 이 글에서는 각 단계의 요건과 절차, 그리고 실무에서 이 결의 요건을 놓쳐 소송이 좌초되는 함정까지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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구분소유자의 공동이익 위반이란 — 제5조가 금지하는 행위

집합건물법 제5조 제1항은 구분소유자가 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 된다고 정합니다. 여기서 말하는 공동이익 위반은 특정한 행위 목록으로 열거된 것이 아니라, 다른 입주자들의 정상적인 건물 사용과 공동생활을 방해하는 행위 전반을 포괄하는 개념입니다. 같은 조 제2항은 조금 더 구체적으로, 주거용으로 분양된 전유부분을 정당한 사유 없이 주거 외 용도로 사용하거나 내력벽 등 구조를 철거·파손해 증축·개축하는 행위를 별도로 금지하고 있습니다.

실무에서 문제가 되는 유형은 다양합니다. 주거 전용 오피스텔을 무단으로 사무실이나 숙박업소로 개조해 운영하는 경우, 옥상이나 발코니에 불법 구조물을 증축해 공용부분 이용을 방해하는 경우, 반복적인 소음이나 누수 방치로 이웃 세대의 생활을 심각하게 침해하는 경우가 대표적입니다. 관리비를 상습적으로 미납해 관리단 운영 자체를 어렵게 만드는 행위도 공동이익 위반으로 다투어지는 경우가 있지만, 이는 통상 관리비 청구소송으로 별도 처리되는 경우가 많아 사안에 따라 접근 방식이 달라집니다. 이 조항은 구분소유자 본인뿐 아니라 제5조 제4항에 따라 그 전유부분을 점유하는 세입자 등 점유자에게도 그대로 준용되는데, 이 부분은 뒤에서 다시 다루겠습니다.

공동이익 위반은 특정 행위 목록이 아니라, 다른 구분소유자의 정상적인 건물 사용과 공동생활을 방해하는 행위 전반을 포괄하는 개념이다.

1단계 대응, 행위정지청구 — 과반수 결의로 충분한 이유

공동이익 위반이 확인되면 관리단이 취할 수 있는 첫 번째 조치는 제43조의 행위정지청구입니다. 구분소유자가 공동이익 위반 행위를 했거나 할 우려가 있는 경우, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 그 행위의 정지, 행위 결과의 제거, 행위 예방에 필요한 조치를 청구할 수 있습니다. 다만 이 청구를 소송으로 진행하려면 반드시 관리단집회의 결의가 있어야 한다는 것이 같은 조 제2항의 요건입니다.

여기서 중요한 것은 이 결의에 별도의 가중 정족수가 명시되어 있지 않다는 점입니다. 집합건물법이나 규약에 특별한 규정이 없으면 관리단집회의 의결은 제38조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로 이루어지는 것이 원칙이고, 제43조도 이 일반 원칙을 그대로 따릅니다. 사용금지청구나 경매청구처럼 재산권·사용권을 직접 박탈하는 조치가 아니라 위반행위 자체를 멈추게 하는 데 그치기 때문에, 입법자가 상대적으로 낮은 정족수로도 신속하게 대응할 수 있도록 설계한 것으로 이해할 수 있습니다. 실무에서는 이 1단계 정지청구만으로 문제가 해결되는 경우가 많고, 뒤이어 살펴볼 사용금지·경매청구는 이 단계로도 해결되지 않는 심각한 사안에 한해 검토됩니다.

2단계, 사용금지청구 — 공동생활상 장해가 현저해야 4분의 3 결의로

정지청구로도 문제가 해결되지 않을 만큼 사안이 심각하다면 제44조의 사용금지청구를 검토하게 됩니다. 요건은 두 가지로 나뉩니다. 첫째, 공동이익 위반 행위로 인해 구분소유자의 공동생활상 장해가 현저해야 하고, 둘째, 정지청구로는 그 장해를 제거해 공용부분의 이용 확보나 공동생활 유지를 도모하기가 매우 곤란해야 합니다. 이 요건을 충족하면 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 법원에 소로써 해당 구분소유자의 전유부분에 대해 적당한 기간 동안 사용금지를 청구할 수 있습니다.

이 단계부터 결의 요건이 확 달라집니다. 제44조 제2항은 이 청구를 하려면 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이라는 관리단집회 결의를 요구합니다. 정지청구의 과반수와 비교하면 훨씬 무거운 정족수입니다. 게다가 같은 조 제3항은 이 결의를 하기 전에 반드시 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다고 못박고 있습니다. 소명 기회를 생략한 채 결의부터 밀어붙이면, 나중에 그 결의나 이에 기한 소송의 효력 자체가 절차상 하자로 다투어질 위험이 있습니다.

• 요건 1 — 공동이익 위반으로 공동생활상 장해가 현저할 것.

• 요건 2 — 정지청구만으로는 장해 제거가 매우 곤란할 것.

• 결의 — 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상.

• 절차 — 결의 전 해당 구분소유자에게 반드시 변명 기회 부여.

3단계, 구분소유권의 경매청구 — 가장 강력한 마지막 수단

사용금지로도 부족하다고 판단되는 극단적인 경우에는 제45조의 경매청구까지 검토됩니다. 구분소유자가 제5조 제1항·제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자는 그 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권 전체에 대한 경매를 명해 달라고 법원에 청구할 수 있습니다. 사용금지청구가 일정 기간 쓰지 못하게 하는 데 그치는 반면, 경매청구는 소유권 자체를 강제로 처분시키는 가장 강력한 수단입니다.

그만큼 요건도 사용금지청구와 동일하게 무겁습니다. 제45조 제2항은 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 결의를 요구하고, 제3항은 결의 전 변명 기회 부여를 마찬가지로 의무화합니다. 여기서 실무상 놓치기 쉬운 부분이 하나 더 있습니다. 경매를 명하는 재판이 확정되었다고 경매가 자동으로 개시되지 않는다는 점입니다. 청구한 자가 별도로 경매를 신청해야 하고, 제4항 단서에 따라 재판확정일부터 6개월이 지나면 신청권 자체가 소멸합니다. 판결까지 받아놓고 신청 기한을 넘겨 처음부터 다시 결의해야 하는 사례가 실제로 발생합니다. 아울러 제5항은 해당 구분소유자가 이 경매절차에서 경락인이 될 수 없다고 명시해, 위반 당사자가 자신의 전유부분을 스스로 되사들이는 방법으로 제도를 무력화하는 것을 막고 있습니다.

경매를 명하는 판결이 확정되어도 경매는 자동으로 시작되지 않는다 — 재판확정일부터 6개월 안에 별도로 경매를 신청해야 신청권이 유지된다.

왜 4분의 3이라는 이중정족수를 요구하는가

사용금지와 경매청구에만 유독 4분의 3이라는 무거운 정족수가 붙는 이유는, 이 두 조치가 다른 구분소유자의 재산권과 사용권을 직접 박탈하는 중대한 처분이기 때문입니다. 다수결이라는 이름으로 소수의 재산권을 손쉽게 빼앗는 결과를 막기 위해, 일반 결의(과반수)보다 훨씬 폭넓은 동의를 요구하는 것입니다. 여기에 더해 이 정족수는 구분소유자 수와 의결권이라는 두 기준을 동시에 충족해야 하는 이중구조로 되어 있습니다. 구분소유자 수는 사람 머릿수를, 의결권은 통상 전유부분 면적 비율에 따른 지분을 기준으로 계산되므로 서로 다른 값이 나올 수 있습니다.

이 이중정족수 구조 덕분에 소형 평형 소유자가 다수를 차지한다고 해서 머릿수만으로 결의를 밀어붙일 수 없고, 반대로 대형 평형 소유자 소수가 지분을 많이 가졌다고 해서 의결권만으로 결의를 통과시킬 수도 없습니다. 두 요건을 모두 충족해야만 비로소 소송을 제기할 수 있는 결의가 성립합니다. 한편 제41조 제1항은 반드시 집회를 소집하지 않더라도, 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집해 결의한 것으로 본다고 정하고 있어, 대면 집회가 어려운 경우에도 서면 결의로 정족수를 채우는 방법이 열려 있습니다.

세입자 등 점유자가 위반했다면 — 인도청구로 이어지는 절차

공동이익 위반의 주체가 구분소유자 본인이 아니라 그 전유부분을 임차해 살고 있는 세입자인 경우도 드물지 않습니다. 이때는 제5조 제4항에 따라 점유자에게도 제1항부터 제3항까지의 규정이 그대로 준용됩니다. 점유자가 위반행위를 해 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자는 제46조에 따라 그 전유부분을 목적으로 하는 임대차 등 계약의 해제와 전유부분의 인도를 청구할 수 있습니다.

이 인도청구 역시 제46조 제2항이 제44조 제2항·제3항을 준용하도록 정해, 사용금지청구와 마찬가지로 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 결의와 사전 변명 기회 부여가 요구됩니다. 다만 인도받았다고 해서 관리단이 그 전유부분을 계속 보유하는 것은 아닙니다. 제46조 제3항은 인도받은 자가 지체 없이 그 전유부분을 점유할 권원이 있는 자, 즉 소유자에게 다시 인도하도록 정해두고 있습니다. 결국 이 절차는 문제를 일으킨 세입자를 내보내는 데 목적이 있을 뿐, 소유자의 소유권 자체를 건드리는 조치는 아닙니다. 다만 세입자 관리를 소홀히 한 소유자에게 별도로 손해배상 등 책임을 물을 수 있는지는 이 인도청구와는 별개의 청구원인으로, 각각의 요건을 따로 갖춰야 합니다.

실무에서 자주 놓치는 함정 — 결의 요건과 변명 기회

관리단 실무에서 가장 흔히 벌어지는 실수는 정지청구 단계에서 받아둔 과반수 결의만 가지고 곧바로 사용금지나 경매소송으로 넘어가는 경우입니다. 두 조치는 요구하는 정족수 자체가 다르므로, 과반수 결의로는 4분의 3 결의가 필요한 소송의 적법한 제기 요건을 갖추었다고 볼 수 없습니다. 결의 요건을 갖추지 못한 채 소를 제기하면 본안 판단에 들어가기도 전에 청구 자체가 배척될 위험이 있습니다.

두 번째 함정은 변명 기회를 형식적으로만 처리하는 경우입니다. 통지서를 보냈다는 사실만으로는 부족하고, 해당 구분소유자가 실제로 소명할 기회를 가질 수 있도록 절차를 진행했다는 점이 뒷받침되어야 합니다. 세 번째는 경매를 명하는 판결이 확정된 뒤 6개월이라는 신청 기한을 놓치는 경우로, 이 경우 처음부터 결의 절차를 다시 밟아야 하는 부담이 생깁니다. 관리단이 실제 소송에 나서기 전에 소집통지 기록, 결의 정족수를 뒷받침하는 서면·전자 합의 자료, 변명 기회 부여를 확인할 수 있는 기록을 미리 갖춰두는 것이, 이후 소송에서 결의 요건 충족을 입증하는 데 가장 중요한 준비입니다.

자주 묻는 질문

Q. 과반수 결의만으로 사용금지나 경매까지 청구할 수 있나요?

A. 아닙니다. 행위정지청구는 과반수 결의로 가능하지만, 사용금지청구와 경매청구는 구분소유자 수와 의결권 각각 4분의 3 이상을 모두 충족하는 결의가 있어야 소송을 제기할 수 있습니다. 과반수 결의만으로 소를 제기하면 결의 요건 미비로 청구가 배척될 위험이 있습니다.

Q. 4분의 3 결의에서 구분소유자 수와 의결권을 왜 따로 계산하나요?

A. 구분소유자 수는 사람 머릿수를, 의결권은 통상 전유부분 면적 비율에 따른 지분을 기준으로 계산되어 서로 다른 값이 나올 수 있습니다. 두 요건을 동시에 충족해야 하므로 소형 평형 소유자가 많거나 대형 평형 소유자 소수가 지분을 몰아 가진 것만으로는 결의를 통과시킬 수 없습니다.

Q. 변명 기회를 주지 않고 결의를 진행하면 어떻게 되나요?

A. 제44조와 제45조는 결의 전 해당 구분소유자에게 변명 기회를 주도록 명시하고 있어, 이를 생략하면 절차상 하자로 결의나 그에 기한 소송의 효력이 다투어질 수 있습니다. 통지 사실과 변명 기회 부여 사실을 서면으로 남겨두는 것이 안전합니다.

Q. 경매를 명하는 판결이 확정되면 바로 경매가 진행되나요?

A. 판결이 확정되었다고 경매가 자동으로 개시되지는 않고, 청구한 자가 별도로 경매를 신청해야 합니다. 다만 재판확정일부터 6개월이 지나면 신청권 자체가 소멸하므로 그 기한 안에 신청 절차를 마쳐야 합니다.

Q. 세입자가 문제를 일으켰는데 소유자에게도 책임을 물을 수 있나요?

A. 점유자의 위반행위에는 제5조 제4항에 따라 구분소유자 관련 규정이 준용되므로, 관리단은 점유자를 상대로 인도청구를 하면서 소유자의 관리 소홀에 대해 별도로 책임을 물을 여지도 있습니다. 다만 인도청구와 손해배상 책임은 별개의 청구원인으로 각각의 요건을 갖춰야 합니다.

Q. 경매로 넘어간 전유부분을 위반 당사자가 다시 살 수 있나요?

A. 없습니다. 집합건물법 제45조 제5항은 해당 구분소유자가 그 경매절차에서 경락인이 될 수 없다고 명시하고 있어, 자신의 전유부분을 스스로 다시 낙찰받는 방법으로 제도를 무력화할 수 없습니다.

맺음말

구분소유자의 공동이익 위반에 대한 대응은 행위정지청구, 사용금지청구, 경매청구 순으로 조치의 강도가 세지고, 뒤로 갈수록 요구되는 관리단집회 결의 요건도 과반수에서 4분의 3 이상 이중정족수로 훨씬 엄격해집니다. 어느 단계로 갈지는 위반행위가 공동생활에 미친 장해의 정도와 그동안의 시정 경과에 따라 달라지므로, 조치에 나서기 전에 지금까지 쌓인 사실관계가 어느 요건에 해당하는지부터 냉정하게 점검할 필요가 있습니다.

결의 정족수와 변명 기회 같은 절차 요건을 소홀히 다루면, 시간과 비용을 들여 소송까지 갔다가도 본안 판단조차 받지 못하고 좌초될 수 있습니다. 대단지 오피스텔과 아파트가 밀집한 광교를 비롯한 수원·경기남부 지역에서는 이런 관리단 분쟁 상담이 꾸준히 들어오는 편이라, 결의서와 소집통지 기록부터 미리 정리해두는 것을 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.