대지지분 부족한 구분소유자, 왜 대지공유자에게만 사용료를 물어야 할까 

집합건물을 분양받거나 매수할 때 등기부에 적힌 대지지분 숫자를 꼼꼼히 따져보는 사람은 많지 않습니다. 그런데 어느 날 자신이 가진 대지지분이 전유부분 면적 비율보다 모자란다는 사실을 알게 되거나, 반대로 대지 공유자로부터 "그동안 대지를 더 많이 써왔으니 사용료를 내라"는 내용증명을 받고 나서야 문제를 인식하는 경우가 적지 않습니다. 그런데 이 사용료, 즉 부당이득반환 문제는 같은 건물 안의 구분소유자라고 해서 모두 같은 처지에 놓이는 것이 아닙니다. 대법원은 최근 몇 년 사이 전원합의체 판결과 후속 판결들을 통해 누가, 얼마나, 왜 사용료를 물어야 하는지에 관한 기준을 상당히 구체적으로 정리했습니다. 이 글에서는 대지지분이 부족한 구분소유자만 대지공유자에게 사용료를 물어야 한다는 판례 법리가 정확히 어떤 내용이고, 어떤 경우에 예외가 인정되는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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대지지분과 대지사용권 — 전유부분과 다르게 배정되는 이유

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)은 제2조 제6호에서 "대지사용권"을 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리라고 정의합니다. 그리고 제20조는 이 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르고, 원칙적으로 전유부분과 분리해 처분할 수 없다고 못박아 두 권리를 하나로 묶습니다. 이론상으로는 전유부분 면적 비율과 대지지분 비율이 정확히 일치하는 것이 자연스럽지만, 실제로는 그렇지 않은 집합건물이 드물지 않습니다. 재건축·재개발 사업 과정에서 대지가 환지로 정리되거나, 일부 구분소유자만 별도로 대지를 추가 매입하거나, 애초 사업계획상 대지면적과 건물 연면적 산정이 어긋나는 경우 등이 대표적입니다.

이런 어긋남이 생기면 판례는 이를 방치하지 않고 구분소유자를 세 부류로 나눠 각기 다른 법적 취급을 합니다. 전유부분 면적 비율에 정확히 상응하는 대지지분을 가진 사람을 "적정 대지지분권자", 그보다 많이 가진 사람을 "초과 대지지분권자", 그보다 적게 가진 사람을 "과소 대지지분권자"로 구분하는 방식입니다. 이 구분이 실무에서 중요한 이유는 단순한 이론 정리가 아니라, 대지 공유자에게 사용료(부당이득)를 물어야 하는지를 가르는 실질적 기준이 되기 때문입니다.

• 적정 대지지분권자 — 대지지분 비율이 전유부분 면적 비율과 같음. 사용료 지급 의무 없음.

• 초과 대지지분권자 — 대지지분 비율이 전유부분 면적 비율보다 많음. 사용료 지급 의무 없음.

• 과소 대지지분권자 — 대지지분 비율이 전유부분 면적 비율보다 적음. 부족분만큼 사용료 지급 의무 발생 가능.

대지지분이 전유부분 면적 비율과 어긋나 있다면, 그 어긋남이 초과인지 과소인지에 따라 대지공유자에 대한 법적 의무가 완전히 달라진다.

적정 대지지분을 가진 구분소유자는 사용료를 물지 않는다

종전 대법원은 민법 제263조가 정한 공유물의 일반 법리, 즉 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으므로 그 비율을 넘어 배타적으로 사용하는 공유자는 지분 비율에 관계없이 부당이득을 반환해야 한다는 원칙을 집합건물의 대지에도 그대로 적용했습니다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 등). 이 논리대로라면 전유부분 면적 비율만큼 대지를 사용하는 구분소유자라도, 자신이 가진 대지지분 비율이 그보다 낮다면 초과 사용분에 대해 무조건 사용료를 물어야 했습니다.

그런데 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결이 이 입장을 뒤집었습니다. 전원합의체는 일반 건물과 달리 집합건물은 대지사용권인 대지지분이 전유부분에 종속되어 일체화되는 특수한 관계에 있으므로(집합건물법 제20조), 민법상 공유물에 관한 일반 법리를 그대로 적용할 수 없다고 판시했습니다. 그러면서 전유부분 면적 비율에 상응하는 "적정 대지지분"을 가진 구분소유자는 그 대지 전부를 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 적법한 권원을 가지므로, 구분소유자가 아닌 대지 공유자는 대지 공유지분권만을 근거로 이런 구분소유자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다고 결론지었습니다.

예를 들어 전유부분 면적이 건물 전체의 5%를 차지하는 구분소유자가 대지지분도 정확히 5%를 갖고 있다면, 그는 대지 전체를 자유롭게 사용하더라도 다른 대지 공유자에게 사용료를 낼 이유가 없습니다. 대지지분이 5%를 넘는 초과 지분권자 역시 마찬가지로 사용료 지급 의무를 지지 않습니다.

전유부분 면적 비율만큼 대지지분을 가진 구분소유자는, 지분권만 가진 비구분소유자에게 사용료를 낼 의무가 없다 — 2022년 전원합의체가 새로 세운 원칙이다.

과소 대지지분을 가진 구분소유자만 부담하는 부당이득

그렇다면 반대로 대지지분이 전유부분 면적 비율에 못 미치는 구분소유자는 어떻게 될까요. 대법원 2023. 10. 18. 선고 2019다266386 판결이 이 물음에 답합니다. 이 판결은 과소 대지지분을 가진 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한, 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 해당하는 차임 상당의 부당이득을 구분소유자 아닌 대지공유자에게 반환할 의무를 부담한다고 판시했습니다.

여기서 중요한 것은 책임의 범위입니다. 부족한 만큼만 책임을 지는 것이지, 대지지분 전체를 문제 삼는 것이 아닙니다. 가령 전유부분 면적 비율로는 10%의 대지지분을 가져야 정상인데 실제 등기부상 대지지분이 6%뿐이라면, 이미 적법하게 보유한 6% 부분은 문제되지 않고 나머지 4%에 해당하는 부분에 대해서만 부당이득반환의무를 집니다.

실제 사례로 바꿔보면, 상가의 구분소유자가 전유부분 면적 비율상 대지지분 8%를 가져야 하는데 분양 당시 착오로 5%만 이전받았다면, 이 구분소유자는 3%에 해당하는 대지 부분을 권원 없이 더 사용하고 있는 셈이 됩니다. 이 경우 그 3%만큼의 차임 상당액을 대지 공유자에게 지급할 의무를 지게 됩니다.

과소 대지지분을 가진 구분소유자가 지는 책임은 지분 전체가 아니라 부족한 부분에 한정된다 — 이미 가진 적정 몫까지 다시 값을 치를 필요는 없다.

부당이득은 어떻게 계산되나 — 구분소유권별로, 지분권자별로

부당이득 액수는 추상적 원칙만으로 정해지지 않고 구체적인 계산이 필요합니다. 대법원 2023. 10. 18. 선고 2019다266386 판결과 대법원 2025. 7. 17. 선고 2021다308108 판결은 이 산정 기준을 한층 구체화했습니다. 핵심은 두 가지입니다. 판단은 반드시 "구분소유권별"로 이루어져야 하고, 한 사람이 여러 개의 구분소유권(예컨대 여러 호실)을 가지고 있어도 이를 전부 합쳐서 유불리를 따지지 않고 호실 하나하나 따로 판단해야 한다는 것입니다.

예컨대 한 사람이 A호(대지지분 적정)와 B호(대지지분 과소)를 함께 소유하고 있다면, A호분에 대해서는 사용료를 낼 필요가 없지만 B호분에 대해서는 부족분만큼 별도로 부당이득을 반환해야 합니다. A호의 여유분을 B호의 부족분과 합산해서 상계하듯 계산하는 방식은 인정되지 않습니다.

대지 공유자, 즉 구분소유자가 아닌 청구권자가 여러 명인 경우도 마찬가지로 나누어 계산합니다. 2021다308108 판결은 이 경우 각 대지공유자가 대지 전체에 대한 차임 상당액 중 자신의 공유지분 비율에 해당하는 범위에서만 부당이득반환을 청구할 수 있다고 밝혔습니다. 과소 대지지분을 가진 구분소유자가 여러 명이라면, 이들 각자도 자신의 부족 비율에 따라 나누어 책임을 집니다.

• 적정·초과 지분 호실 — 부당이득 반환의무 없음.

• 과소 지분 호실 — (적정 대지지분 대비 부족한 비율) × 대지 전체 차임 상당액.

• 복수 호실 보유자 — 호실별로 따로 판단, 호실 간 합산·상계 불가.

• 대지공유자가 여러 명인 경우 — 각자 자기 공유지분 비율에 해당하는 범위에서만 청구 가능.

부당이득은 사람 단위가 아니라 구분소유권 단위로 쪼개 계산한다 — 한 사람이 여러 호실을 갖고 있어도 몰아서 셈하지 않는다.

예외 — 과소 지분이어도 사용료를 물지 않는 세 가지 경우

과소 대지지분을 가졌다고 해서 곧바로 사용료를 물어야 하는 것은 아닙니다. 대법원은 2019다266386 판결과 2021다308108 판결에서 부당이득반환의무가 면제되는 특별한 사정을 세 가지 유형으로 제시했습니다.

• 근소 부족·신의칙 — 과소 대지지분이 적정 대지지분에 매우 근소하게 부족해 부당이득반환청구 자체가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 있는 경우.

• 무상사용 약정의 승계 — 분양 당시 분양자로부터 과소 대지지분만 이전받으면서 건물 대지를 무상으로 사용할 수 있는 권한을 부여받았고, 그 약정이 대지지분을 특정승계한 사람에게도 이어진 것으로 볼 수 있는 경우.

• 장기간의 묵인 — 과소 대지지분에 기하여 전유부분을 계속 소유·사용하는 현재의 사실상태가 장기간 묵인되어 온 경우.

이 세 가지 사정은 사용료를 청구받은 구분소유자 쪽에서 적극적으로 주장·증명해야 하는 항변사항입니다. 분양계약서에 대지 무상사용에 관한 특약이 있었는지, 분양대금 산정 내역에 대지지분 부족을 반영해 할인해준 흔적이 있는지, 대지 공유자 측이 상당 기간 아무런 이의도 제기하지 않은 채 지내왔는지 등이 실제 소송에서 주로 다투어지는 쟁점입니다.

근소한 부족, 무상사용 약정의 승계, 장기간의 묵인 — 이 셋 중 하나라도 증명되면 과소 지분자도 사용료 지급 의무를 면할 수 있다.

구분소유자들끼리는 다르다 — 상호 간 청구는 원칙적으로 안 된다

여기서 흔히 헷갈리는 지점이 있습니다. 지금까지 살펴본 법리는 "구분소유자가 아닌 대지 공유자"와 구분소유자 사이의 관계에 관한 것입니다. 그렇다면 같은 건물 안에서 전유부분 면적 비율과 실제 보유한 대지지분 비율이 서로 조금씩 다른 구분소유자들끼리는, 즉 이웃 세대들 사이에서는 상황이 어떨까요.

대법원 2025. 7. 17. 선고 2021다308108 판결은 이 물음에도 명확한 선을 그었습니다. 1동의 건물의 구분소유자들이 애초 그 건물을 분양받을 당시의 대지 공유지분 비율 그대로 대지를 공유하고 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 구분소유자들은 서로 대지에 대해 가지는 공유지분 비율에 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가집니다. 따라서 구분소유자들 상호 간에는 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득의 반환을 청구할 수 없는 것이 원칙입니다.

즉 분양 당시부터 존재했던 세대 간 대지지분 비율의 차이는, 그 자체로 이웃 세대에게 사용료를 청구할 근거가 되지 않습니다. 부당이득 문제가 실제로 불거지는 국면은 대부분 구분소유자가 아닌 제3의 대지 공유자가 존재하는 경우, 즉 대지 일부가 애초부터 건물 밖의 사람 소유로 남아 있거나 재개발·환지 과정에서 대지 공유관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우입니다.

구분소유자들끼리는 분양 당시의 지분 비율대로 대지를 공유하고 있는 한 서로 사용료를 주고받을 이유가 없다 — 이 법리가 실제로 문제되는 쪽은 구분소유자 아닌 제3의 대지 공유자다.

실무에서 확인해야 할 것들

자신이 과소 대지지분자에 해당하는지, 혹은 대지 공유자로서 청구할 권리가 있는지를 확인하려면 먼저 집합건축물대장에서 자신의 전유부분 면적이 건물 전체 전유부분 면적에서 차지하는 비율을 계산하고, 대지의 등기부등본에서 자신의 대지 공유지분 비율을 확인해 두 수치를 나란히 비교해야 합니다. 등기부상 지분이 면적 비율보다 낮다면 과소 대지지분에 해당할 가능성이 있습니다.

과소 지분자로 확인됐다면 곧바로 청구에 응하기보다, 분양계약서나 분양안내문에 대지 무상사용에 관한 특약이 있었는지, 관리단이나 재건축조합 총회 자료에 대지지분 관련 논의가 남아 있는지부터 살펴야 합니다. 부당이득반환청구권에도 통상 10년의 민사채권 소멸시효가 적용되고, 차임 상당액처럼 계속적으로 발생하는 채권은 매 기간마다 별도로 시효가 진행되므로, 과거 전체 기간이 아니라 소멸시효가 지나지 않은 최근 기간분만 문제되는 경우도 많습니다.

반대로 대지 공유자로서 청구하는 입장이라면, 상대방이 실제로 과소 지분자인지부터 확정해야 합니다. 상대가 적정 이상의 지분을 가진 구분소유자라면 애초에 청구 자체가 성립하지 않으므로, 소를 제기하기 전에 건물 전체 구분소유자들의 대지지분 현황을 정리한 표를 만들어 누가 과소 지분자에 해당하는지를 먼저 특정하는 작업이 선행되어야 합니다.

• 집합건축물대장 — 전유부분 면적과 건물 전체 면적 비율 확인.

• 대지 등기부등본 — 자신의 대지 공유지분 비율 확인.

• 분양계약서·분양안내문 — 대지 무상사용 특약 존재 여부 확인.

• 소멸시효 — 차임 상당 부당이득은 기간별로 별도 진행되는지 확인.

자주 묻는 질문

Q. 대지지분이 전유부분 면적 비율과 정확히 같아야만 사용료를 안 내도 되나요?

A. 판례가 말하는 적정 대지지분은 전유부분 면적 비율에 상응하는 지분을 뜻하므로, 정확히 일치하거나 그 이상이면 사용료를 낼 의무가 없습니다. 다만 등기부상 지분과 면적 비율이 완전히 똑같은 숫자로 떨어지지 않는 경우가 많아, 실무에서는 근소한 차이까지 문제 삼지는 않는 경우가 대부분입니다.

Q. 제가 과소 대지지분자인지 어떻게 확인하나요?

A. 집합건축물대장에서 자신의 전유부분 면적이 건물 전체 전유부분 면적에서 차지하는 비율을 계산하고, 대지 등기부등본에서 자신의 대지 공유지분 비율을 확인해 두 수치를 비교하면 됩니다. 등기부상 지분이 이 비율보다 낮다면 과소 대지지분에 해당할 가능성이 큽니다.

Q. 대지 공유자가 아니라 같은 건물의 구분소유자인 이웃이 사용료를 요구하면 응해야 하나요?

A. 판례상 구분소유자들끼리는 분양 당시의 지분 비율대로 대지를 공유하고 있는 한 서로 사용료를 청구할 수 없는 것이 원칙입니다. 이웃이 청구해온다면 먼저 상대방이 구분소유자가 아닌 대지 공유자인지, 아니면 같은 건물의 구분소유자인지부터 확인해야 합니다.

Q. 분양받을 때부터 대지지분이 적었는데도 계속 사용료를 내야 하나요?

A. 분양 당시 분양자로부터 대지를 무상으로 사용할 수 있다는 약정을 받았고 그 약정이 이후 매수인에게도 승계된 것으로 인정되면 사용료 지급 의무를 면할 수 있습니다. 다만 이런 약정의 존재와 승계 사실은 사용료를 청구받은 쪽이 직접 증명해야 하는 사항입니다.

Q. 부당이득반환청구에도 시효가 있나요?

A. 네, 부당이득반환청구권은 민사채권으로 통상 10년의 소멸시효가 적용되고, 차임 상당의 부당이득처럼 계속적으로 발생하는 채권은 매 기간마다 별도로 시효가 진행됩니다. 그래서 실제 소송에서는 과거 전체가 아니라 소멸시효가 지나지 않은 최근 기간분만 인정되는 경우가 많습니다.

Q. 대지 공유자가 여러 명이면 저는 누구에게 얼마나 내야 하나요?

A. 대지 공유자가 여러 명인 경우 각 공유자는 대지 전체에 대한 차임 상당액 중 자신의 공유지분 비율에 해당하는 부분만 청구할 수 있습니다. 따라서 과소 지분을 가진 구분소유자는 부족분에 해당하는 차임 상당액을 대지 공유자들의 지분 비율대로 나누어 지급하게 됩니다.

맺음말

집합건물에서 대지지분 문제는 등기부에 적힌 숫자 하나가 매년 반복되는 금전 채무로 이어질 수 있는 영역입니다. 정리하면, 전유부분 면적 비율만큼 대지지분을 가진 구분소유자는 사용료를 낼 필요가 없고, 그에 못 미치는 과소 지분자만 부족한 비율만큼 부담하며, 근소한 부족·무상사용 약정의 승계·장기간의 묵인이 증명되면 그 예외도 인정됩니다. 반면 같은 건물의 구분소유자들끼리는 분양 당시의 지분 비율대로 공유하고 있는 한 서로 사용료를 주고받을 이유가 없습니다.

특히 광교를 비롯해 재건축·재개발이 활발한 경기남부 지역의 집합건물은 사업 진행 과정에서 대지 면적과 전유부분 면적이 어긋나는 사례가 적지 않아, 준공 이후 뒤늦게 대지지분 정산 분쟁으로 번지는 경우를 종종 보게 됩니다. 자신이 과소 지분자에 해당하는지, 혹은 대지 공유자로서 청구할 근거가 있는지는 등기부와 건축물대장을 직접 대조해봐야 판단할 수 있습니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.