가설건축물 존치 기간이 끝나면 철거해야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 공사현장 사무실이나 모델하우스, 컨테이너 임시 매장처럼 가설건축물을 세워 두고 영업이나 공사를 이어가는 경우가 늘고 있습니다.

제가 상담한 건축주·임차인분들 중 상당수는 “기간이야 조금 지나도 큰 문제 없겠지”, “철거 비용이 아까우니 다음 계약이 끝날 때까지만 더 쓰자”는 생각으로 존치기간 만료를 대수롭지 않게 넘기신 경우였습니다. 그런데 막상 관할 구청에서 시정명령 통지서가 날아오면, “허가받고 지은 건물인데 왜 무허가 취급을 받느냐”며 당황해하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 가설건축물 존치기간 연장과 이행강제금 부과 요건을 두고 연장신고 수리 요건과 이행강제금의 법적 성격을 엄격하게 따지는 판단을 잇달아 내놓고 있습니다. 존치기간이 지났다고 곧바로 처벌받는 것은 아니지만, 방치하는 기간이 길어질수록 시정명령과 이행강제금이 반복되고 형사책임 문제로도 번질 수 있습니다.

아래에서는 가설건축물 존치기간이 끝나면 어떤 의무가 생기는지, 그리고 철거하지 않고 방치했을 때 어떤 절차와 책임이 뒤따르는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 가설건축물은 정해진 존치기간 동안만 인정되는 한시적 건축물입니다

존치기간은 각종 건축 규제를 면제받는 대가로 붙는 조건입니다.

건축법 제20조에 따르면 도시·군계획시설이나 그 예정지에서는 허가를 받아야 하고, 공사용 가설건축물이나 재해복구용, 전람회장, 견본주택처럼 시행령이 정한 용도는 신고만으로 축조할 수 있습니다. 이런 가설건축물에는 일반 건축물에 적용되는 구조·용적률·높이제한 등 상당수 규정이 적용되지 않습니다.

그 대신 건축법 시행령 제15조는 조건을 붙입니다. 철근콘크리트조나 철골철근콘크리트조가 아닐 것, 존치기간은 3년 이내일 것(도시·군계획사업이 시행될 때까지는 연장 가능), 새로운 간선 공급설비 설치가 필요 없을 것, 분양 목적 건축물이 아닐 것이 그것입니다. 신고 대상 가설건축물도 마찬가지로 존치기간이 3년 이내로 정해지고, 공사용 가설건축물·공작물만 예외적으로 해당 공사의 완료일까지로 인정됩니다.

즉 존치기간은 임의로 붙는 조건이 아니라, 건축법이 일반 건축물에 요구하는 안전·구조 규제를 면제해 주는 대신 “이 기간만 한시적으로 인정한다”는 전제입니다. 그래서 그 기간이 끝나면 규제 면제의 근거 자체가 사라집니다.

가설건축물의 존치기간은 규제를 면제받는 대신 붙는 한시적 조건이며, 임의로 늘어나지 않습니다.

2. 존치기간이 끝나면 별도 통지 없이도 철거 의무가 곧바로 발생합니다

기간 만료 전 연장신고를 하지 않으면, 기간이 지나는 순간 위법 상태가 시작됩니다.

존치기간을 늘리려면 기간이 끝나기 전에 연장신고(신고 대상)나 변경허가(허가 대상)를 마쳐야 합니다. 관할 시·군·구 건축조례가 정한 횟수 안에서, 매회 3년의 범위로만 연장할 수 있습니다.

법령에 규정된 서류와 요건을 갖춰 연장신고를 했다면 행정청은 원칙적으로 이를 수리해야 하고, 법령에 없는 사유를 들어 거부할 수 없습니다.

가설건축물 존치기간을 연장하려는 건축주 등이 법령에 규정되어 있는 제반 서류와 요건을 갖추어 행정청에 연장신고를 한 때에는 행정청은 원칙적으로 이를 수리하여 신고필증을 교부하여야 하고, 법령에서 정한 요건 이외의 사유를 들어 수리를 거부할 수는 없다(대법원 2018. 1. 25. 선고 2015두35116 판결).

반대로 연장신고 없이 기간을 넘기면 어떻게 될까요. 실제로 존치기간이 만료된 가설건축물을 두고 하급심 법원은 그 건축물이 “허가 등을 받지 아니한 건축물”이 되었다고 판단한 사례도 있습니다(부산지방법원 2023. 10. 12. 선고 2022구합21840 판결). 기간이 끝났다는 사실만으로 곧바로 그런 지위로 전환된다는 것이 실무의 기본 시각입니다.

존치기간 연장은 기간이 끝나기 전 신고·허가로만 가능하고, 기간을 넘기면 별도 통지 없이도 위법 상태가 시작됩니다.

3. 철거하지 않고 방치하면 시정명령과 이행강제금이 반복됩니다

이행강제금은 처벌이 아니라 철거를 압박하는 수단이므로, 부과되기 전에만 이행해도 피할 수 있습니다.

허가권자는 존치기간이 지난 가설건축물에 대해 건축법 제79조에 따라 철거 등 시정명령을 내릴 수 있고, 시정기간 안에 이행하지 않으면 제80조에 따라 이행강제금을 부과합니다. 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례가 정하는 횟수만큼, 시정될 때까지 반복해 부과될 수 있습니다.

다만 이행강제금은 형벌이 아닙니다. 대법원은 그 법적 성격을 다음과 같이 설명하고 있습니다.

건축법상의 이행강제금은 시정명령의 불이행이라는 과거의 위반행위에 대한 제재가 아니라, 의무자에게 시정명령을 받은 의무의 이행을 명하고 그 이행기간 안에 의무를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과된다는 사실을 고지함으로써 의무자에게 심리적 압박을 주어 의무의 이행을 간접적으로 강제하는 행정상의 간접강제 수단에 해당한다. 이러한 이행강제금의 본질상 시정명령을 받은 의무자가 이행강제금이 부과되기 전에 그 의무를 이행한 경우에는 비록 시정명령에서 정한 기간을 지나서 이행한 경우라도 이행강제금을 부과할 수 없다(대법원 2018. 1. 25. 선고 2015두35116 판결).

즉 시정명령에서 정한 기간을 넘겼더라도, 이행강제금 부과 고지서를 받기 전에 철거하거나 연장신고를 마치면 이행강제금 자체를 피할 수 있다는 뜻입니다. 다만 이미 부과된 이행강제금은 그 뒤에 철거하더라도 납부해야 합니다.

또한 시정명령과 이행강제금의 상대방은 처음 위반행위를 한 사람에 한정되지 않습니다. 최근 대법원은 위법 상태를 시정할 수 있는 법률상·사실상 지위에 있는 자라면, 그 위반을 직접 초래하거나 관여하지 않았더라도 고의·과실 없이 시정명령 등의 상대방이 될 수 있다고 판단했습니다(대법원 2026. 1. 8. 선고 2022두48653 판결). 가설건축물이 딸린 부동산을 매수하거나 임차한 경우에도 마찬가지입니다.

이행강제금은 처벌이 아니라 압박 수단이지만, 소유·점유 지위만 있으면 직접 위반하지 않은 사람에게도 부과될 수 있습니다.

4. 방치 기간이 길어지면 형사처벌 대상으로도 번질 수 있습니다

허가·신고 없이 가설건축물을 유지하는 것으로 취급되면 벌금이나 징역까지 문제될 수 있습니다.

건축법은 허가 대상 가설건축물을 허가 없이 축조하면 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금(제110조 제3호)에, 신고 대상을 신고 없이 축조하거나 거짓으로 신고하면 5천만원 이하의 벌금(제111조 제1호)에 처하도록 정하고 있습니다.

존치기간이 지난 가설건축물은 앞서 본 것처럼 “허가 등을 받지 아니한 건축물” 지위로 다뤄질 수 있습니다. 그래서 철거하지 않고 계속 사용하거나, 그 상태에서 증축·용도변경까지 이어가면 처음부터 무허가·무신고로 축조한 경우와 같은 선상에서 형사책임이 문제 될 수 있습니다.

다만 실무에서는 시정명령·이행강제금 단계를 먼저 거치는 경우가 대부분입니다. 그렇더라도 방치 기간이 길어지거나 시정명령에 응하지 않는 태도가 반복되면, 영리 목적이나 상습 위반으로 보아 이행강제금을 100분의 100 범위에서 가중할 수 있고(제80조 제2항), 이후 절차 전반에서도 불리하게 작용합니다.

5. 존치기간이 지났다면 이런 순서로 정리하는 것이 안전합니다

시정명령을 받기 전에 스스로 정리하는 쪽이 이행강제금과 형사책임 위험을 모두 줄입니다.

가설건축물 존치기간 만료 문제는 통상 ①관할 허가권자(수원 소재 건축물이라면 수원시청 건축과 등)의 현장 확인과 시정명령(철거명령) 통지 → ②시정기간 내 미이행 시 이행강제금 부과 예고(계고)와 부과처분 → ③처분에 불복할 사정이 있다면 경기도행정심판위원회에 행정심판을 청구하거나 수원지방법원 행정부에 행정소송을 제기 → ④그래도 이행하지 않으면 반복 부과와 함께 행정대집행을 통한 강제철거까지 검토되는 순서로 진행됩니다.

존치기간이 이미 지났거나 얼마 남지 않았다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 가설건축물 축조신고필증 또는 건축허가서에 기재된 존치기간과 그동안의 연장 이력을 먼저 확인합니다.

2. 관할 시·군·구 건축조례에서 정한 연장신고 가능 횟수와 남은 횟수, 회당 연장 가능 기간(최대 3년)을 확인합니다.

3. 이미 시정명령이나 이행강제금 부과 이력이 있다면 건축물대장과 처분서를 통해 부과 횟수·금액·이의제기 기한을 확인합니다.

이러한 자료를 바탕으로 가설건축물 존치기간과 시정명령·이행강제금 문제를 다뤄온 변호사의 도움을 받는다면, 연장신고 가능 여부와 철거·이행강제금 대응 방향을 함께 검토해 실질적인 불이익을 줄일 수 있습니다.

마치며

가설건축물 존치기간 문제는 “어차피 곧 철거할 건물인데”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

존치기간을 넘긴 건축주·소유자 입장에서는 시정명령을 받기 전에 연장신고가 가능한지부터 확인하는 것이 먼저입니다. 이미 연장 횟수를 다 썼다면 이행강제금이 고지되기 전에 철거를 마치는 쪽이 비용을 줄이는 길입니다.

반대로 그 건물을 매수하거나 임차해 사용 중인 쪽에서도 “내가 지은 게 아니니 상관없다”는 생각은 통하지 않습니다. 위법 상태를 시정할 수 있는 지위에 있다면 직접 위반하지 않았더라도 시정명령·이행강제금의 상대방이 될 수 있기 때문입니다.

저는 가설건축물 존치기간·시정명령·이행강제금 분쟁에서 건축주 측과 매수인·임차인 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 존치기간과 연장신고 이력을 얼마나 꼼꼼히 확인하느냐에 따라 결과가 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

존치기간이 지났는지 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 이행강제금이 부과되기 전 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 존치기간이 끝나기 전에 연장신고를 못 했는데, 그날 바로 철거해야 하나요?

A. 법적으로는 기간이 끝나는 즉시 위법 상태가 시작되므로 바로 철거하거나, 사후에라도 신속히 연장신고·변경허가를 진행하는 것이 안전합니다. 다만 시정명령이 실제로 내려지기 전이라면 대응할 시간은 남아 있습니다.

Q. 존치기간 연장은 몇 번까지 가능한가요?

A. 관할 시·군·구 건축조례가 정하는 횟수만큼, 매회 3년의 범위에서 연장할 수 있습니다(공사용 가설건축물은 공사 완료일까지). 조례마다 허용 횟수가 다르므로 관할청에 직접 확인이 필요합니다.

Q. 시정명령을 받았는데 그 안에 철거를 마치면 이행강제금을 안 내도 되나요?

A. 이행강제금이 실제로 부과되기 전에 의무를 이행하면, 시정명령 기간을 넘겼더라도 부과되지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 다만 부과된 뒤에 철거해도 이미 부과된 이행강제금은 납부해야 합니다.

Q. 제가 산 건물에 딸린 가설건축물인데, 제가 지은 게 아닌데도 책임지나요?

A. 그렇습니다. 위법 상태를 시정할 수 있는 법률상·사실상 지위에 있는 소유자·점유자라면, 직접 위반행위를 하지 않았더라도 시정명령과 이행강제금의 상대방이 될 수 있습니다.

Q. 존치기간이 지난 걸 모르고 계속 영업했는데 형사처벌까지 받나요?

A. 곧바로 형사처벌로 이어지는 것은 아니고, 통상 시정명령·이행강제금 절차가 먼저 진행됩니다. 다만 방치 기간이 길어지거나 그 상태에서 증축·용도변경까지 이어지면 무허가·무신고 축조와 같은 선상에서 형사책임이 문제 될 수 있습니다.

Q. 이행강제금은 한 번만 내면 끝인가요?

A. 아닙니다. 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례가 정하는 횟수만큼, 시정될 때까지 반복해 부과될 수 있습니다.