업무대행사의 허위 홍보 책임을 물을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 지역주택조합이나 재건축·재개발 조합 업무를 대행하는 업체가 조합원을 모집하면서 토지 확보율이나 사업 진행 속도를 실제보다 부풀려 홍보했다가 소송으로 번지는 사례가 늘고 있습니다.

상담을 오시는 분들 중에는 “토지 확보율이 90%가 넘는다고 해서 곧 착공하는 줄 알았다”, “업무대행사 직원이 그렇게 설명해서 믿고 가입비를 냈다”는 분들이 적지 않습니다. 그런데 막상 계약을 취소하고 돈을 돌려달라고 하면 조합 측은 “그 광고는 우리가 만든 게 아니라 대행사가 알아서 한 것”, “광고는 광고일 뿐 계약 내용은 아니다”라는 식으로 책임을 피하려 합니다.

최근 대법원은 업무대행사나 제3자가 작성한 광고라도 사업 시행자·조합 측과 계약관계나 의사연결이 있다면 그 광고에 대한 책임에서 자유롭지 않다는 취지의 판단을 내놓았습니다. 광고 주체가 조합인지 대행사인지를 피해자가 일일이 증명할 필요가 없다는 점도 함께 확인됐습니다.

아래에서는 업무대행사의 허위 홍보가 언제 법적 책임으로 이어지는지, 계약을 취소하고 돈을 돌려받으려면 무엇을 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 업무대행사가 만든 광고라도 조합·시행사의 책임으로 귀속될 수 있습니다

대행사 뒤에 숨어도, 계약관계가 있다면 책임에서 벗어나기 어렵습니다.

지역주택조합이나 추진위원회가 조합원을 직접 모집하는 경우는 드물고, 실무에서는 대부분 업무대행자나 분양대행사에 모집·홍보 업무를 맡깁니다. 주택법은 이런 구조를 예정하고 있어, 조합원을 모집하는 자뿐 아니라 모집 업무를 대행하는 자까지 포함해 모집주체로 규정하고 각종 의무를 부과하고 있습니다(주택법 제11조의3 제8항).

문제는 실제 소송에서 조합 측이 “그 광고는 우리가 관여하지 않았다”고 발을 빼는 경우가 많다는 점입니다. 하지만 대법원은 조합이나 추진위원회가 업무대행자와 사업대행계약을 맺은 이상, 그 대행자나 대행자로부터 광고 업무를 위임받은 제3자가 작성·게시한 광고라도 조합 측과 무관하다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

특히 일반인 입장에서는 인터넷 광고나 현수막을 보고 그것이 조합 본인의 광고인지, 대행자의 광고인지, 그 대행자와 계약관계가 있는 제3자의 광고인지 확인할 방법이 없습니다. 대법원은 이 점을 들어 광고 상대방이 광고 주체와 시행자 사이의 계약관계까지 증명할 필요는 없다고 명확히 했습니다. 광고가 조합의 의사와 무관하게 작성됐다면, 오히려 조합 쪽이 작성자를 상대로 문제 삼았어야 한다는 것입니다.

업무대행사가 만든 홍보물이라도, 조합·시행사가 그 대행자와 계약관계에 있다면 책임에서 자유롭지 않습니다.

2. 허위 홍보가 기망행위로 인정되려면 단순 과장을 넘어서야 합니다

다소의 과장은 봐주지만, 거래상 중요사항의 구체적 허위 고지는 다릅니다.

광고에 다소의 과장이나 미화가 섞이는 것은 실무에서 흔히 있는 일이고, 그 자체만으로 법적 책임을 묻기는 어렵습니다. 하지만 대법원은 그 한계를 분명히 긋고 있습니다.

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결).

업무대행사·모집주체의 홍보에서 가장 문제가 되는 대표적인 항목이 토지 사용권원 확보 비율입니다. 주택법은 조합원 모집 광고에 이 비율을 반드시 포함하도록 정하고, 이를 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위를 명시적으로 금지하고 있습니다(주택법 제11조의5 제1항 제3호, 제2항 제4호). 조합사업 내용을 사실과 다르게 설명하거나 중요한 사실을 은폐·축소하는 행위도 마찬가지로 금지됩니다(같은 조 제2항 제5호).

이런 사항을 허위로 고지했는지는 관련 법령과 모집공고 내용, 모집 현황과 진행 경과 등 여러 사정을 종합해 판단합니다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다257743 판결도 같은 기준을 확인한 바 있습니다). 또한 보통의 주의력을 가진 일반인이 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단하기 때문에, “정확히는 그렇게 말하지 않았다”는 식의 방어만으로는 책임을 피하기 어렵습니다.

토지 확보율처럼 계약 여부를 좌우하는 핵심 사항을 구체적으로 허위 고지했다면, 단순 과장의 범위를 넘어 기망행위가 됩니다.

3. 계약을 취소하고 이미 낸 업무대행비·분담금을 돌려받을 수 있습니다

기망이 인정되면 계약을 취소하고 낸 돈 전액을 돌려받는 구조로 갑니다.

업무대행사·모집주체의 허위 홍보가 기망행위로 인정되면, 민법 제110조에 따라 그 홍보를 믿고 체결한 조합가입계약을 취소할 수 있습니다. 계약이 취소되면 처음부터 계약이 없었던 것으로 되므로, 이미 납부한 업무대행비·분담금·가입비 등은 부당이득으로 전액 반환을 청구할 수 있습니다(민법 제741조).

이 과정에서 조합 측이 자주 내세우는 방어 논리가 “광고와 계약 체결 사이에 인과관계가 없다”는 주장입니다. 그런데 대법원은 다음과 같이 인과관계 증명의 정도를 완화해 판단하고 있습니다.

허위고지와 계약상대방의 의사표시 사이의 인과관계를 인정함에 있어 인과관계가 자연과학에 준하는 수준으로 명백히 증명되어야 하는 것은 아니고 당해 상대방을 기준으로 법적·규범적 관점에서 상당인과관계가 인정되면 그 증명이 있다고 볼 수 있다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결).

여러 곳에 붙은 홍보물을 보고 관심이 생겨 인터넷 게시물로 확인한 뒤 계약을 체결했다는 정도의 경위라면, 특별히 신빙성을 부정할 사정이 없는 한 인과관계는 인정됩니다.

또한 계약서에 “매입대지면적”처럼 애매한 표현이 쓰인 경우에도, 그 표현이 계약상대방 입장에서 어떻게 이해되는지를 기준으로 해석합니다. 실제로 이미 매입·확보한 면적으로 이해될 여지가 충분한데도 조합 측이 계획 단계의 면적을 그렇게 표기했다면, 그 자체가 기망 또는 착오의 근거가 될 수 있습니다.

기망이 인정되면 계약 취소와 함께, 이미 낸 업무대행비·분담금 전액을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.

4. 형사처벌까지 가려면 더 무거운 증명이 필요하고, 처벌 근거도 여러 갈래입니다

민사에서 인정된 기망이라도 형사 사기죄까지 곧바로 이어지지는 않습니다.

업무대행사의 허위 홍보가 형법 제347조의 사기죄로 이어지려면, 단순한 기망을 넘어 처음부터 편취의 고의가 있었다는 점까지 입증되어야 합니다. 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하는 중한 범죄인 만큼, 수사기관과 법원은 고의 여부를 민사상 기망 판단보다 훨씬 엄격하게 따집니다. 실제로 유사 사건에서 형사 고소가 접수돼도 “허위·과장 광고에 관한 증거가 부족하다”는 이유로 혐의없음 불기소 처분이 나오는 경우가 드물지 않습니다.

사기죄와 별도로, 조합원 모집 광고 자체를 규율하는 처벌 규정도 있습니다. 주택법은 사용권원 확보 비율을 사실과 다르게 제공하는 등 조합원 모집 광고 준수사항을 위반한 모집주체를 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다(주택법 제102조 제2호의2). 표시·광고의 공정화에 관한 법률 역시 거짓·과장의 표시·광고를 한 사업자를 2년 이하의 징역 또는 1억5천만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 정하고 있는데(같은 법 제3조 제1항 제1호, 제17조), 이 죄는 공정거래위원회의 고발이 있어야 공소를 제기할 수 있는 전속고발 사건입니다.

따라서 실무적으로는 형사 고소 하나에만 의존하기보다, 계약 취소·부당이득반환 청구 같은 민사 절차와 관할 시장·군수·구청에 대한 조합원 모집 신고 위반 신고(허위 신고 내용은 수리 자체가 거부될 수 있습니다), 공정거래위원회 신고를 함께 검토하는 것이 회수 가능성을 높이는 현실적인 방법입니다.

5. 문제를 제기하기 전, 이 순서로 자료부터 정리해야 합니다

계약취소 의사표시 전 자료 정리가 결과를 좌우합니다.

업무대행사의 허위 홍보를 의심하게 됐다면 보통 ①증거 확보 후 내용증명으로 계약취소 의사표시를 발송 → ②관할 법원(수원 지역 사업이라면 수원지방법원)에 부당이득반환청구 소송 제기 또는 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등)에 형사 고소 → ③사안에 따라 관할 시·군·구청에 조합원 모집 신고 위반 신고, 공정거래위원회에 표시광고법 위반 신고 → ④소송이 진행되면 수원지방법원의 판단을 받는 순서로 진행됩니다.

어느 절차를 택하든, 감정적으로 항의부터 하기보다 아래 순서로 자료를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

1. 당시 봤던 인터넷 게시물·현수막·문자 등 홍보물을 캡처·촬영해 원본 형태로 보관합니다.

2. 계약서와 첨부된 사업계획 동의서 등에 사용권원 확보 면적·비율이 어떻게 기재돼 있는지 확인합니다.

3. 실제 토지 확보 현황(등기부등본, 조합 측 공시자료 등)과 홍보 당시 내용 사이에 얼마나 차이가 있는지 대조합니다.

이 자료를 바탕으로 업무대행사·조합 상대 소송 경험이 있는 변호사와 함께 계약취소·부당이득반환 청구와 형사·행정 신고 중 무엇을 우선할지 전략을 세우는 것이 좋습니다.

마치며

업무대행사의 홍보를 믿고 계약을 체결한 분들은 “설마 조합이나 대행사가 그렇게까지 거짓말을 했겠나”라는 생각 때문에, 뭔가 이상하다고 느끼면서도 초기 대응 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

홍보를 믿고 가입비·분담금을 낸 조합원 입장에서는 감정적인 항의보다, 당시 봤던 광고와 실제 사업 현황 사이의 구체적인 차이를 자료로 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 조합이나 업무대행사 입장에서도 “광고는 광고일 뿐”이라는 항변만으로는 방어가 되지 않습니다. 그 광고가 자신과 계약관계 있는 자에 의해 작성됐는지, 사실과 다른 부분에 대해 어떤 조치를 취했는지에 따라 결과가 달라집니다.

저는 지역주택조합·재건축조합의 업무대행 관련 분쟁에서 계약취소·손해배상을 구하는 조합원 측과, 반대로 홍보 책임을 다투는 조합·대행사 측 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 광고 문구 하나와 계약서 기재 하나가 결론을 완전히 바꾸는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 광고는 업무대행사가 만들었는데, 조합에도 책임을 물을 수 있나요?

A. 가능합니다. 조합이 그 대행사와 사업대행계약을 맺은 이상, 대행사나 대행사로부터 업무를 위임받은 제3자가 만든 광고라도 조합의 의사와 무관하다고 보기 어렵다는 것이 대법원의 입장입니다.

Q. 광고 게시물을 캡처해두지 못했는데, 뒤늦게라도 증거를 모을 수 있나요?

A. 인터넷 아카이브, 당시 함께 본 지인의 자료, 조합 설명회 녹취·문자 등으로 재구성할 수 있습니다. 다만 시간이 지날수록 자료 확보가 어려워지므로 의심이 든 시점에 최대한 빨리 확보하는 것이 좋습니다.

Q. 계약서 자체에는 특별히 문제가 없어 보이는데도 취소가 가능한가요?

A. 가능합니다. 계약서 문구가 겉보기에 문제없어 보여도, 그 표현이 계약상대방 입장에서 실제와 다르게 이해될 여지가 있었다면 기망이나 착오의 근거가 될 수 있습니다.

Q. 계약취소와 손해배상 청구 중 어느 쪽을 선택해야 하나요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 계약취소는 낸 돈 전액을 부당이득으로 돌려받는 구조이고, 손해배상은 취소하지 않고 추가로 발생한 손해까지 청구하는 구조입니다. 실무에서는 두 가지를 함께 주장하는 경우가 많습니다.

Q. 형사 고소를 하면 낸 돈도 자동으로 돌려받나요?

A. 아닙니다. 형사 고소는 처벌을 구하는 절차이고, 돈을 돌려받으려면 별도로 부당이득반환청구 등 민사 절차를 진행해야 합니다. 배상명령 제도를 활용할 수 있는 경우도 있어 사안별로 검토가 필요합니다.

Q. 조합원 모집 광고가 허위라고 생각되면 어디에 신고할 수 있나요?

A. 관할 시장·군수·구청에 조합원 모집 신고 위반을 신고할 수 있고, 표시·광고 위반 부분은 공정거래위원회에 신고할 수 있습니다. 다만 표시광고법 위반죄는 공정거래위원회의 고발이 있어야 형사처벌로 이어집니다.

Q. 계약을 체결한 지 오래됐는데도 취소할 수 있나요?

A. 사기에 의한 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조). 기간이 임박했다면 서둘러 검토받는 것이 안전합니다.