분양 때 정한 업종 제한을 어긴 옆 가게를 막을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가나 오피스텔 상가를 분양받거나 임차해 영업을 시작했다가, 바로 옆 점포가 분양 당시 정해진 업종을 벗어나 사실상 같은 장사를 하면서 매출이 흔들리는 문제로 상담을 요청하시는 분들이 늘고 있습니다.

옆 점포 운영자들은 흔히 “나는 분양받은 게 아니라 세들어 있을 뿐이라 그 계약과는 상관없다”, “품목이 조금 다르니 같은 업종은 아니다”라는 생각으로 영업을 강행합니다. 그런데 막상 기존 상인이 문제를 제기하면, 이런 주장만으로는 방어가 되지 않는 경우가 대부분입니다.

최근 대법원은 업종제한 약정의 효력이 최초 수분양자를 넘어 지위를 넘겨받은 사람과 임차인에게까지 미친다는 점, 그리고 표준산업분류상 명칭이 다르더라도 실질적으로 경쟁관계에 있다면 위반이 인정된다는 점을 거듭 확인하고 있습니다.

아래에서는 분양 때 정한 업종 제한을 옆 가게가 어긴 경우 이를 막을 수 있는 법적 근거와, 실제로 영업을 중단시키기 위해 어떤 절차를 밟아야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 분양계약의 업종제한 특약은 입점자 전원을 실질적으로 구속합니다

지정업종을 나눠 분양한 이유는 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하기 위함입니다.

상가를 분양하면서 분양회사가 층별, 구획별로 취급 업종을 겹치지 않게 지정하는 것은 단순한 관리 편의가 아닙니다. 대법원은 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 분양을 활성화하기 위한 것이라고 보고 있습니다.

그래서 실무에서는 분양계약서에 “지정된 업종과 품목으로만 영업하며, 변경 시 사전 서면 동의를 받아야 한다”는 조항을 두는 경우가 많습니다. 이런 조항이 없더라도, 상가 전체가 층·구획별로 업종을 나눠 분양된 사정 자체가 업종제한의 근거가 되기도 합니다.

문제는 이 약정이 계약서에 도장을 찍은 최초 수분양자 사이의 문제로 끝나지 않는다는 점입니다. 대법원은 점포를 양수하거나 임차한 사람도 특별한 사정이 없는 한 상호간에 업종제한 의무를 수인하기로 묵시적으로 동의한 것으로 보아, 처음 계약을 체결하지 않은 사람에게도 이 약정의 효력이 그대로 미친다고 판단하고 있습니다.

분양 때 정한 업종제한은 서류상의 약속이 아니라, 그 상가에 들어온 모든 입점자를 묵시적으로 구속하는 살아있는 규칙입니다.

2. 옆 가게가 임차인이라거나 몰랐다는 사정만으로는 책임을 피하지 못합니다

지위를 넘겨받았거나 세들어 있을 뿐이라는 항변은 업종제한 위반의 방어 논리가 되지 못합니다.

옆 점포 쪽에서 자주 내세우는 방어 논리는 “나는 분양계약 당사자가 아니라 임차인일 뿐이니 그 약정에 구속되지 않는다”는 것입니다. 그러나 대법원의 입장은 다릅니다.

건축주가 상가를 지어 점포별로 업종을 정해 분양한 경우, 그 지위를 넘겨받은 사람이나 임차인도 상호간의 업종제한 약정을 준수할 의무가 있다는 것이 확립된 판례의 태도입니다.

건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다. 따라서 이와 같은 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결).

즉 옆 가게가 분양계약 당사자가 아니라는 사정, 업종제한 특약의 존재를 몰랐다는 사정만으로는 의무에서 벗어날 수 없습니다. 분양 당시 상가 전체가 층·구획별로 업종이 나뉘어 있었다는 사실 자체가 그 상가에 들어오는 모든 입점자에게 통상 인식 가능한 사정이기 때문입니다.

이 판례가 특히 의미가 있는 것은, 영업상 이익을 침해당한 기존 상인에게 동종업종의 영업금지를 청구할 권리를 명시적으로 인정했다는 점입니다. 단순히 손해배상을 구하는 데 그치지 않고, 위반 행위 자체를 막아달라고 법원에 청구할 수 있다는 뜻입니다.

임차인이라거나 특약의 존재를 몰랐다는 사정은, 업종제한 약정을 지켜야 할 의무에서 벗어나는 이유가 되지 못합니다.

3. 품목이 조금 다르더라도 실질이 같다면 위반이 인정됩니다

명칭이나 표준산업분류가 다르더라도 실제 영업 내용이 겹치면 동종업종으로 판단될 수 있습니다.

옆 가게 쪽에서 자주 내세우는 또 다른 방어 논리는 “우리는 업종 이름 자체가 다르니 동종업종이 아니다”라는 주장입니다. 그러나 법원은 업종의 동일성을 명칭이 아니라 실질로 판단합니다.

대법원은 분양계약에서 업종의 의미나 영업범위를 따로 정하지 않은 경우, 사전적 의미와 실제 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준은 물론 상가가 위치한 지역과 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황까지 종합적으로 고려해 판단해야 한다고 밝히고 있습니다.

아파트상가분양계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미 및 영업범위에 관하여 따로 정함이 없는 경우에는, 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적ㆍ절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다63747 판결).

실제로 이 판결에서는 ‘치킨판매 영업’으로 지정받은 점포가 접객시설과 조리시설을 갖추고 생맥주 등 주류를 주로 판매했다면, 명칭과 무관하게 실질적으로 ‘호프판매 영업’을 한 것으로 보아 업종제한 위반을 인정했습니다.

또 다른 대법원 판례(2023다270047)에서도 편의점과 아이스크림 할인점처럼 표준산업분류상 명칭이 다르더라도, 판매 품목이 상당 부분 겹치고 같은 고객층을 두고 직접 경쟁한다면 동종업종으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 이 경우 상대방 매출이 늘어난 만큼 내 매출이 줄었다는 점은 별도 자료가 없어도 경험칙상 추정된다고까지 밝혔습니다.

업종제한 위반 여부는 간판에 붙은 이름이 아니라, 실제로 무엇을 팔고 누구와 경쟁하는지로 판단됩니다.

4. 영업을 막으려면 가처분과 손해배상을 함께 검토해야 합니다

본안판결을 기다리기 어렵다면 가처분으로 먼저 영업을 중단시킬 수 있습니다.

업종제한 위반이 확인되면 취할 수 있는 조치는 크게 세 가지입니다. ① 위반 사실을 지적하고 시정을 요구하는 내용증명 발송, ② 본안판결을 기다릴 시간적 여유가 없을 때 신청하는 영업금지가처분, ③ 본안소송으로서의 영업금지청구와 손해배상청구입니다.

특히 매출 감소가 빠르게 진행되는 상황이라면 민사집행법상 임시의 지위를 정하기 위한 가처분을 활용해, 판결 확정 전이라도 해당 업종의 영업을 잠정적으로 중단시키는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 가처분은 보전의 필요성을 소명해야 하므로, 매출 하락 추이나 고객 이탈 정황을 미리 정리해 두는 것이 중요합니다.

손해배상과 관련해서는, 경쟁관계에 있는 옆 가게의 매출액에 준하는 금액만큼 내 매출이 줄었다는 점이 경험칙상 추정된다고 본 판례도 있어, 반드시 정밀한 매출 감소 자료를 갖추지 못했더라도 청구 자체가 불가능한 것은 아닙니다.

한편 업종제한은 영구히 고정된 것이 아니라, 상가에 관리단이 설립된 뒤에는 관리단 규약을 통해 사후적으로 변경될 수도 있습니다. 다만 이 변경은 임차인 등 제3자가 아니라 수분양자나 구분소유자 스스로의 합의로만 가능하므로, 옆 가게가 임의로 “규약이 바뀌었다”고 주장한다면 실제 개정 절차를 거쳤는지부터 확인해야 합니다.

5. 대응은 증거 확보부터 가처분, 본안소송 순으로 진행됩니다

분양계약서와 관리단 규약부터 확인하는 것이 대응의 첫걸음입니다.

업종제한 위반에 대한 대응은 통상 ①분양계약서·관리단 규약에서 지정업종과 업종제한 조항 확인 → ②내용증명을 통한 시정 요구 → ③시급성이 있다면 관할 법원(수원 소재 상가라면 수원지방법원)에 영업금지가처분 신청 → ④가처분으로도 해결되지 않으면 같은 법원에 영업금지 및 손해배상을 구하는 본안소송 제기의 순서로 진행됩니다.

감정적으로 항의부터 하기보다, 아래 순서로 자료를 먼저 정리하는 것이 결과를 좌우합니다.

1. 분양계약서와 관리단 규약(있다면)에서 우리 상가의 업종제한 조항과 각 점포별 지정업종을 확인합니다.

2. 옆 가게의 실제 판매 품목, 간판, 메뉴, 영수증 등을 사진·영수증으로 수집해 지정업종과 다른 실질 영업이 이루어지고 있음을 증명할 자료를 만듭니다.

3. 매출 변동 내역, 고객 문의·이탈 정황 등 영업상 이익 침해를 뒷받침할 자료를 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 상가 업종제한 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 영업금지가처분과 본안소송, 손해배상청구를 함께 검토해 실질적인 영업권 보호 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

업종제한 위반 문제는 “같은 상가에서 얼굴 보고 지내야 하는 사이인데”라는 부담 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

기존 지정업종을 지키며 장사해 온 상인 입장에서는 감정적인 항의보다, 옆 가게의 실제 영업 내용과 매출 변화를 자료로 남기는 것이 우선입니다. 반대로 새로 입점했거나 취급 품목을 조금 넓힌 상인 입장에서도 “세든 것뿐이라 상관없다”, “품목이 다르니 문제없다”는 생각만으로는 분쟁을 피하기 어렵습니다.

저는 상가 업종제한 분쟁에서 영업권을 지키려는 쪽과 업종 변경의 적법성을 다투는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서 문구 하나와 실제 영업 실태를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

업종제한 위반으로 영업권이 흔들리고 있다면, 그 판단이 늦어질수록 되돌리기 어려워집니다. 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 저는 분양받은 게 아니라 임차인인데도 업종제한을 지켜야 하나요?

A. 네, 그렇습니다. 대법원은 점포를 임차한 사람도 특별한 사정이 없는 한 상호간의 업종제한 약정을 수인하기로 묵시적으로 동의한 것으로 보아, 임차인에게도 그 효력이 미친다고 판단하고 있습니다.

Q. 분양계약서에는 업종제한 조항이 없고 관리단 규약에만 있는데, 그래도 효력이 있나요?

A. 관리단이 적법하게 설립되고 규약이 정해진 절차(관리단집회 결의나 서면결의 등)를 거쳐 제·개정됐다면 효력이 있습니다. 다만 그 절차 요건을 갖추었는지는 다퉈질 수 있는 부분이라 규약의 제정·개정 경위를 확인해야 합니다.

Q. 품목이 조금만 달라도 동종업종이 아니라고 볼 수 있나요?

A. 아닙니다. 법원은 업종 명칭이 아니라 실제 영업내용, 판매 품목, 고객층, 상권 형성 정도 등을 종합해 실질적으로 경쟁관계에 있는지를 봅니다. 품목이 일부 달라도 상당 부분 겹치고 같은 고객층을 두고 경쟁한다면 위반으로 인정될 수 있습니다.

Q. 영업금지가처분을 신청하면 바로 영업이 중단되나요?

A. 가처분이 인용돼 결정이 송달되면 그 시점부터 해당 업종의 영업이 금지됩니다. 다만 보전의 필요성과 업종제한 위반 사실을 소명해야 인용되므로, 신청 전 증거 정리가 중요합니다.

Q. 매출이 줄어든 걸 정확한 자료로 증명하지 못하면 손해배상을 받을 수 없나요?

A. 정밀한 매출 감소 자료가 없더라도 청구가 아예 불가능한 것은 아닙니다. 판례는 경쟁관계에 있는 옆 가게의 매출액에 준하는 만큼 내 매출이 줄었다는 점을 경험칙상 추정할 수 있다고 보고 있어, 다른 반증이 없는 한 손해가 인정될 여지가 있습니다.

Q. 몇 년 전 일인데 지금이라도 문제 삼을 수 있나요?

A. 위반 행위가 지금도 계속되고 있다면 현재 진행 중인 침해를 막는 영업금지청구는 시기와 큰 관계없이 가능한 경우가 많습니다. 다만 이미 종료된 과거의 손해만을 배상받으려는 경우라면 일반 채권의 소멸시효(통상 10년)를 함께 검토해야 합니다.