상가 임대인이 명도와 밀린 월세를 함께 받는 5단계 

월세가 몇 달째 밀린 상가 임차인이 연락을 피하면서 영업을 계속하는 경우가 있습니다. 임대인이 서두르다 단전이나 잠금장치 교체를 하면 오히려 형사 문제가 됩니다. 건물을 돌려받고 밀린 돈까지 받는 순서를 다섯 단계로 정리합니다.

1. 3기 연체면 계약을 해지합니다

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 연속 연체가 아니어도 합계가 3기분이면 됩니다. 이런 연체 사실이 있었다면 갱신 요구도 거절할 수 있습니다(같은 법 제10조 제1항 제1호).

2. 점유이전금지가처분을 먼저 신청합니다

가처분은 현상이 바뀌면 권리 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있습니다(민사집행법 제300조 제1항). 가처분 없이 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 합니다. 가처분 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게는 승계집행문으로 집행할 수 있습니다(같은 법 제31조 제1항).

3. 명도와 미수 차임을 한 소송으로 청구합니다

건물 인도와 밀린 차임, 해지 뒤의 차임 상당 부당이득을 한 소장에 담습니다. 판결 전에 임차인이 스스로 나가면 인도 청구는 취하하고 금전 청구만 남기면 됩니다. 판결을 받으면 집행관이 점유를 빼앗아 임대인에게 인도하고, 남은 물건은 집행관이 제거해 채무자에게 인도하거나 보관합니다(같은 법 제258조 제1항·제3항·제5항).

4. 보증금을 넘는 미수금은 가압류로 확보합니다

보증금에서 공제하고도 남는 금액은 별도로 받아야 합니다. 금전채권의 집행을 보전하기 위해 임차인의 예금이나 카드매출채권을 가압류할 수 있습니다(같은 법 제276조 제1항). 카드사별로 제3채무자를 나누어 신청하십시오.

5. 단전·단수와 강제 퇴거는 하지 않습니다

위력으로 사람의 업무를 방해하면 업무방해죄가 됩니다(형법 제314조 제1항). 해지가 정당하더라도 임대인이 직접 문을 잠그거나 물건을 빼내면 처벌받을 수 있습니다. 인도는 판결과 집행관을 통해서만 하십시오.

참고로, 계약 단계에서 제소전화해를 받아 둘 수 있습니다

임대차 계약 때 인도 조건을 정해 법원에 화해를 신청해 두면(민사소송법 제385조 제1항), 화해조서로 소송 없이 인도 집행을 할 수 있습니다. 차임 연체 위험이 큰 신규 계약에서 검토할 만합니다.