이체기록 없는 25년 전 상가보증금, 3억 원 인정받은 사례 

사건 개요

의뢰인은 1999년부터 서울 송파구의 한 건물 1층 전체를 임차해 영업해 온 상가 임차인입니다. 최초 보증금은 1억 원이었고, 2000년에 보증금을 3억 원으로 올리면서 전세금 3억 원으로 전세권변경등기도 마쳤습니다. 이후 25년 동안 계약서를 여러 차례 새로 쓰면서도 보증금은 늘 3억 원으로 적혔습니다.

2024년 건물을 증여받은 새 소유자도 처음에는 보증금 3억 원으로 계약서를 썼습니다. 그런데 증여세 신고 과정에서 "실제로 받은 보증금은 1억 원뿐이고, 3억 원은 임차인의 대출을 위해 서류만 꾸민 것"이라고 주장하며, 반환할 보증금이 약 4,300만 원을 넘지 않는다는 채무부존재확인 소송을 냈습니다. 2억 원을 추가로 건넨 영수증이나 이체기록은 남아 있지 않았습니다.

쟁점

1. 직접 증거 없이 25년 전 2억 원 추가 지급 사실을 증명할 수 있는가

2. 연체 차임 외에 보증금에 대한 부가가치세(간주임대료분)까지 보증금에서 공제되는가

3. 보증금 반환과 전세권등기 말소 중 무엇이 먼저 이행되어야 하는가

대응

반소로 보증금 반환을 청구하면서, 하나의 결정적 증거에 기대지 않고 서로 출처가 다른 자료를 겹쳐 쌓는 방식으로 대응했습니다.

• 2011년부터 2024년까지 모든 계약서에 들어간 "원시계약에 의하여 기 영수한 임대차보증금 3억 원을 승계하여 영수한 것으로 한다"는 문구

• 2000년 전세금을 3억 원으로 변경한 등기가 지금까지 유지되어 온 사실

• 금융거래정보 제출명령으로 확인한, 변경등기 며칠 전 종전 임대인 계좌에 2억 3,385만 원이 입금된 내역

• 과세정보 제출명령으로 확인한 임대인과 임차인 양쪽의 세무신고 금액과 변경 시점

• 임대인 측 증인의 법정 진술 중 새 소유자의 주장과 어긋나는 부분

결과

서울동부지방법원 2025가단1110**(본소), 2026가단1027**(반소), 2026. 9. 17. 선고 제1심 판결

• 법원은 위 사정을 종합해 임대차보증금을 3억 원으로 인정했습니다. 새 소유자가 증여세 신고 과정에서 처음 알게 되었다는 주장도 증인 진술에 비추어 믿기 어렵다고 보았습니다.

• 연체 차임과 관리비, 인도일까지의 차임, 연체료 합계 약 4,413만 원만 공제하고, 임대인에게 2억 5,586만 원을 반환하라고 명했습니다(반소 청구액 2억 6,190만 원). 가집행도 선고되었습니다.

• 20년 넘게 보증금 부가가치세를 청구하지도, 세금계산서를 발행하지도 않은 사정을 들어 부가세를 받지 않기로 묵시적으로 합의했다고 보고, 부가세 공제 주장은 받아들이지 않았습니다.

• 계약서 조항에 따라 전세권 말소가 먼저라는 임대인 측 주장은 받아들여졌고, 지연손해금은 말소서류를 실제로 제공한 날부터 인정되었습니다.

시사점

• 오래된 보증금은 영수증이 없어도 계약서의 승계 문구, 등기, 계좌 흐름, 세무신고처럼 서로 독립된 자료가 한 방향을 가리키면 인정될 수 있습니다.

• 금융거래정보나 과세정보 제출명령으로 상대방 쪽에 있는 자료를 법원을 통해 확보하는 것이 중요했습니다.

• 전세권등기가 함께 있는 임대차는 계약서상 말소와 반환의 선후를 확인하고, 말소서류를 먼저 제공해 두어야 지연이자를 받을 수 있습니다.

※ 위 결과는 제1심 판결 기준이며, 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.