매매계약 사례(1): 목적물 하자를 이유로 한 잔금 지급 거절 

Ⅰ. 서론

우리 민법은 제580조 제1항에서, 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매수인이 이를 알지 못한 때에는 매도인에게 그 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있고 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있으며, 제583조에서 이 경우 동시이행에 관한 제536조를 준용한다고 정하고 있습니다.

실무상 부동산 매매계약 체결 후 건물을 먼저 인도받은 매수인이 균열, 누수 등 하자를 발견하고 이를 이유로 잔여 매매대금 전부의 지급을 거절하는 일이 빈번한 반면, 매수인이 어느 범위까지 대금 지급을 거절할 수 있는지 명확하지 아니하여 분쟁이 자주 발생하는바, 이에 관한 실제 법원 판단 사례를 소개합니다.

Ⅱ. 관련 사례(청주지방법원 2017가단10**** 판결)

가. 사건의 경위

원고(매도인)는 피고(매수인)에게 건물을 약 2억 2,100만 원에 매도하고, 피고로부터 계약금 및 1차 중도금을 지급받은 후 피고에게 건물을 인도하였습니다.

그런데 피고는 2차 중도금 중 일부만 지급한 뒤, 건물에 균열·처짐·누수 등의 하자가 있다는 이유로 잔여 매매대금 약 5,800만 원의 지급을 거절하였고, 이에 원고는 피고를 상대로 잔여 매매대금 및 그에 대한 약정 지연손해금의 지급을 청구하였습니다.

소송 과정에서 실시된 감정 결과, 건물에는 바닥 균열, 욕실 타일 파손 및 들뜸, 드레스룸 바닥 돌 들뜸 등의 하자가 존재하는 것으로 확인되었습니다.

나. 법원이 제시한 판단 기준

매매 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 매도인에 대하여 하자담보책임에 기한 손해배상채권을 가지고, 이는 매수인의 매매대금 지급의무와 동시이행의 관계에 있으므로 매수인은 그 손해배상채권의 범위 내에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있다. 다만, 동시이행의 항변권은 양 채무가 대등한 범위에서만 인정되는 것이므로, 매수인이 손해배상채권액을 초과하는 매매대금의 지급까지 거절한 경우에는 그 초과 부분에 대하여 이행지체의 책임을 면할 수 없다.

다. 법원의 판단 : 하자보수비 상당액만 공제되고, 이를 초과하는 대금 지급 거절 부분은 지체책임을 부담함.

감정 결과 등에 비추어 이 사건 건물의 하자보수비는 약 1,186만 원으로 인정되고, 피고는 하자담보책임에 따른 위 손해배상채권의 범위 내에서는 매매대금의 지급을 거절할 수 있었던 점, 2) 그러나 피고는 위 하자보수비를 크게 초과하는 잔여 매매대금 약 5,800만 원 전부의 지급을 거절하였는데, 동시이행의 항변은 양 채무가 대등한 범위에서만 인정되므로 그 초과 부분에 대하여는 지급 지체의 책임을 부담하는 점 등에 비추어 보면, 피고는 원고에게 미지급 대금에서 하자보수비를 공제한 약 4,614만 원 및 이에 대하여 2017년 9월 초순경부터의 약정 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

Ⅲ. 결론

법원은 매매 목적물에 하자가 있다고 하여 매수인이 잔여 매매대금 전부의 지급을 거절할 수 있다고 판단한 것이 아니라, 감정 등을 통하여 확인된 하자보수비 상당액의 범위 내에서만 대금 지급 거절이 정당하다고 보고, 이를 초과하는 부분에 대하여는 매수인이 약정 지연손해금까지 부담하여야 한다고 판단하였습니다.

즉, 매수인으로서는 하자를 발견하였더라도 잔금 전액의 지급을 거절할 경우 오히려 초과 부분에 대한 지연손해금을 부담하게 될 위험이 있고, 매도인으로서는 하자보수비 상당액을 공제한 나머지 대금은 청구할 수 있다는 점에서 의미가 있습니다.

위와 같이 하자를 이유로 한 매매대금 지급 거절은 하자의 존부 및 보수비의 범위에 따라 개별 사건마다 다르게 판단되므로, 매매대금 청구 또는 그 방어를 위하여 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.

*연세대학교 법학과 졸업, 성균관대학교 법학전문대학원 졸업
*대한변호사협회 인증 재개발/재건축 전문 변호사
*대한변호사협회 인증 형사사건 전문 변호사
*정비사업전문관리사
*전) 법무법인 산하 수석변호사(도시정비사업2팀 팀장변호사)
*현) 법무법인 청향 파트너변호사

*아파트·상가·주택 매매·임대차 사건 해결 전문(성공사례 확인)