조합원 길잡이 #25 투기과열지구 내 경매 취득시 조합원 자격 

➊ 재건축조합설립인가 후 투기과열지구 내 부동산이 강제경매로 낙찰되어 낙찰자가 원소유자로부터 유래한 여러 지분을 함께 취득한 경우, 각 지분별로 원소유자의 조합원 자격 요건 충족 여부가 다르다면 낙찰자가 그 중 일부 지분에 대하여만 조합원 자격을 취득할 수 있는지, 그리고 이러한 경매가 조합원 지위 승계가 제한되는 예외사유에 해당하는지가 문제될 수 있습니다.

➋ 구 도시 및 주거환경정비법은, 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 토지 또는 건축물을 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 규정하면서도(제39조 제2항 본문), 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무불이행으로 인한 경매 등의 경우에는 예외적으로 조합원 자격을 인정하고(같은 항 단서 제5호, 구 도시정비법 시행령 제37조 제2항 제5호), 1세대 1주택자로서 일정한 장기보유·거주 요건을 충족한 경우에도 예외를 인정하고 있으나(같은 항 단서 제4호, 시행령 제37조 제1항), 하나의 부동산에 관하여 지분별로 원소유자의 요건 충족 여부가 상이한 경우 이를 어떻게 처리하여야 하는지에 대하여는 명확한 규정이 없습니다.

➌ 이에 대하여 서울고등법원은(서울고등법원 2025나xxxxxx 판결), 재건축조합설립인가 후 투기과열지구 내 부동산을 취득한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없고, 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무불이행으로 경매된 경우에 한하여 예외가 인정될 수 있는데 이 사건 경매는 일반 채권자의 신청에 의한 것이어서 위 예외사유에 해당하지 아니한다고 보았습니다. 다만 원소유자 중 1인인 C은 1세대 1주택 장기보유·거주 요건을 충족하였으므로, 피고는 C으로부터 유래한 1/2 지분에 대하여는 예외적으로 조합원 자격을 취득하였다고 판단하였습니다. 반면 C의 이혼한 배우자로서 재산분할에 의하여 나머지 1/2 지분을 취득한 F은 위와 같은 요건을 충족하지 못하였으므로, 피고는 F으로부터 유래한 1/2 지분에 대하여는 조합원이 될 수 없다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 조합의 매도청구 중 조합원 자격이 인정되지 아니하는 1/2 지분에 한하여 이를 인정하여, 피고로 하여금 해당 지분을 조합에 이전하고 그 대가로 2,166,500,000원을 지급받도록 하는 판결을 선고하였습니다. 결국, 하나의 부동산에 관한 지분이 수인의 원소유자로부터 유래하고 그 요건 충족 여부가 지분별로 다른 경우에는, 지분 전체를 일률적으로 판단할 것이 아니라 각 지분이 유래한 원소유자를 기준으로 개별적으로 조합원 자격 취득 여부를 판단하여야 하는 것입니다.

• 개별 사안에 대한 판단은 해당 조합의 특수성을 고려한 전문적인 검토가 필요하며, 조합 사무실의 해석이나 판단과 상이할 경우 소송을 통하여 권리를 확인 받아야 할 것입니다.

*연세대학교 법학과 졸업, 성균관대학교 법학전문대학원 졸업

*대한변호사협회 인증 재개발/재건축 전문 변호사
*정비사업전문관리사
*전) 법무법인 산하 수석변호사(도시정비사업2팀 팀장변호사)
*현) 법무법인 청향 파트너변호사

*분양권 · 청산금 · 보상금 · 조합원 자격 등 정비사업 사건 전문