[묵시적갱신] 중도 해지 통지 3개월, 보증금 1억3천 승소

고준용 변호사

원고 전부승소

수****

[사건] 임대차보증금 반환 (묵시적 갱신 후 임차인 해지·임대인 소재불명)
[결과] 보증금 1억 3,000만 원 전액 지급 판결 (2026. 7. 23. 선고)

묵시적으로 갱신된 계약, 중간에 나갈 수 있다는 사실을 알고 계십니까?

계약 만료가 다가와도 임대인과 임차인 모두 아무 말을 하지 않으면, 계약은 같은 조건으로 다시 이어집니다. 이른바 묵시적 갱신입니다.

많은 임차인이 "그럼 2년을 더 채워야 보증금을 받을 수 있다"고 오해합니다.

그렇지 않습니다. 법은 묵시적 갱신 이후 임차인에게 언제든 계약을 끝낼 권리를 줍니다. 문제는 임대인이 그 권리를 모른 척할 때입니다.

의뢰인은 사회초년생 시절 낯선 지역에서 오피스텔을 얻었습니다. 보증금 1억 3,000만 원, 전 재산이나 다름없는 돈이었습니다.

첫 계약 만료를 앞두고 임대인 측은 전세보증보험 갱신에 협조할 수 없다고 했습니다. 그러면서도 "걱정 말고 사시라, 언제 나가도 전세금은 내준다"는 취지의 문자를 보내 계속 거주를 권했습니다.

그렇게 계약은 이어졌고, 몇 달 뒤 의뢰인에게 결혼이라는 사정이 생겼습니다. 의뢰인은 방을 빼야 하니 보증금을 돌려달라고 문자로 분명히 통지했습니다.

돌아온 답은 "새 임차인이 구해져야 보증금을 줄 수 있다"는 말뿐이었습니다. 임대인 본인은 카카오톡과 문자를 읽지 않았고, 배우자를 통해서만 가끔 연락이 닿았습니다.

결혼 일정도, 신혼집 계획도 모두 멈춰 섰습니다.

고준용 변호사는 이 사건을 "계약이 언제, 어떻게 끝났는가"의 문제로 정리했습니다.

묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조 제1항) — 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
갱신 후 해지(같은 법 제6조의2) — 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

임대인에게는 이 해지를 거절할 권리가 없습니다. 새 임차인이 구해졌는지도 요건이 아닙니다.

상대방이 "그때 갱신 안 하기로 하지 않았느냐", "아직 계약 중이다"라고 말을 바꿀 여지를 먼저 없애야 했습니다.

고준용 변호사는 임대인 측이 계속 거주를 권한 문자, 의뢰인이 해지 의사를 밝힌 문자를 시간 순서로 정리했습니다. 계약은 적법하게 갱신됐고, 해지 통지 후 3개월이 지나 종료됐다는 점을 날짜로 특정했습니다.

임대인 측의 유일한 논리는 새 임차인이 들어와야 돈을 줄 수 있다는 것이었습니다.

고준용 변호사는 이것이 보증금 반환을 미룰 법적 근거가 될 수 없다는 점을 짚었습니다. 오히려 임대인 측이 원하는 보증금 액수가 아니라며 새 계약을 거절하고, 새 계약에 필요한 임대사업자 부기등기 말소도 하지 않아 스스로 반환을 늦춘 정황을 자료로 제시했습니다.

임대인에게 소장이 송달되지 않자, 재판은 공시송달로 진행됐습니다. 연락을 끊는다고 재판이 멈추지는 않습니다.

임대차보증금 1억 3,000만 원 전액 지급 판결.

법원은 의뢰인이 오피스텔을 인도함과 동시에 임대인이 1억 3,000만 원을 지급하라고 판결했고, 가집행도 허용했습니다. 새 임차인이 구해질 때까지 기다릴 필요는 없었습니다.

지금 상황을 점검해 보시기 바랍니다.

3개월은 임대인이 통지를 받은 날부터 계산합니다. 통지는 하루라도 빨리, 증거가 남게 하셔야 합니다.

고준용 변호사는 이 사건을 해봤고, 연락을 끊은 임대인을 상대로 보증금 1억 3,000만 원 전액 승소를 만들었습니다.

묵시적 갱신·보증금 반환 문제로 고민 중이라면, 고준용 변호사를 먼저 찾아오시기 바랍니다.

법무법인 도모

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