[임차권등기] 비밀번호 넘기고 보증금에 연 12% 이자까지 

[사건] 임대차보증금 반환 (임차권등기명령 후 퇴거·청구원인 변경)
[결과] 보증금 8,000만 원 + 연 12% 지연손해금 지급 판결 (2026. 8. 18. 무변론 판결)

보증금 판결문에 '동시에'라는 조건이 붙는 이유를 아십니까?

보증금 반환 판결문에는 보통 "피고는 원고로부터 부동산을 인도받음과 동시에 지급하라"는 문구가 들어갑니다. 임차인의 집 반환과 임대인의 보증금 반환이 동시이행 관계이기 때문입니다.

이 조건이 붙으면 임차인은 강제집행을 시작할 때 집을 넘겨줬다는 점을 따로 증명해야 합니다. 임대인도 동시이행을 주장하는 동안에는 지체책임을 지지 않습니다.

반대로 임차인이 인도의무의 이행제공을 먼저 마쳐 두면, 조건 없는 판결과 지연손해금을 함께 받을 수 있습니다.

만기 전에 이미 "돌려줄 돈이 없다"는 말을 들었습니다

의뢰인은 빌라에 보증금 8,000만 원을 내고 살던 임차인이었습니다.

계약 만료 약 3개월 전, 의뢰인은 만기에 이사하겠다고 임대인에게 문자로 알렸고, 임대인도 연락을 받았다고 답했습니다. 갱신거절 통지가 기한 안에 도달한 것입니다.

그런데 만기를 한 달여 앞두고 임대인은 보증금을 돌려줄 수 없다고 밝혔습니다. 자신의 형편이 어렵다는 이유였습니다.

만기가 지나도 보증금은 들어오지 않았습니다. 새 집을 구해야 하는 의뢰인은 더 기다릴 수 없었습니다.

고준용 변호사가 사건을 맡았습니다

고준용 변호사는 "이기는 판결"을 넘어 "바로 집행할 수 있고, 미룰수록 이자가 쌓이는 판결"을 목표로 잡았습니다.

• 갱신거절(주택임대차보호법 제6조 제1항) — 임차인이 기간 만료 2개월 전까지 갱신거절을 통지하면 계약은 기간 만료로 끝납니다.

• 임차권등기명령(같은 법 제3조의3) — 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인은 임차권등기를 마쳐, 이사하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

• 동시이행(민법 제536조) — 임대인의 동시이행 주장을 깨뜨리고 지체책임을 물으려면, 임차인이 먼저 인도의무의 이행제공을 해야 합니다.

고준용 변호사의 전략 ① — 이사 전에 임차권등기명령부터 받았습니다

만기 이틀 뒤 임차권등기명령을 신청했고, 열흘이 채 안 돼 결정을 받았습니다. 보증금을 지킬 안전장치를 먼저 확보한 것입니다.

• 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 — 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무입니다.

임차권등기를 풀어 주는 것은 보증금을 받은 다음의 일입니다. 임대인이 "등기부터 말소하라"며 버틸 수 없는 구조입니다.

고준용 변호사의 전략 ② — 비밀번호를 넘겨 '동시에'라는 조건을 지웠습니다

소송 중 의뢰인은 짐을 모두 빼고 완전히 퇴거했습니다. 그리고 임대인에게 출입문 비밀번호를 알려, 언제든 집을 넘겨받을 수 있는 상태를 만들었습니다.

고준용 변호사는 이 사실을 근거로 청구원인을 변경했습니다. 인도의무의 이행제공이 끝났으니 보증금은 조건 없이 지급돼야 하고, 그다음 날부터 지연손해금이 붙어야 한다는 주장입니다.

• [갱신거절 통지 문자 내역 확인]

• [임차권등기명령 결정문 확인]

• [퇴거·비밀번호 전달 등 목적물 반환 이행 내역 정리]

임대인은 소장을 받고도 답변서를 내지 않았습니다.

결과

보증금 8,000만 원 + 연 12% 지연손해금. 무변론 전부 승소.

판결 주문에는 '인도받음과 동시에'라는 조건이 없었습니다. 법원은 임대인에게 8,000만 원과 비밀번호를 넘긴 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했고, 가집행도 허용했습니다.

임대인이 지급을 미룰수록 연 12%의 지연손해금이 계속 쌓이는 판결입니다.

보증금을 못 받은 채 이사를 앞두고 있다면,

지금 상황을 점검해 보시기 바랍니다.

• 갱신거절 통지를 만기 2개월 전까지, 기록이 남게 했습니까?

• 이사하기 전에 임차권등기명령을 신청했습니까?

• 집을 비운 뒤 열쇠나 비밀번호를 넘긴 기록을 남겼습니까?

무작정 이사부터 하면 대항력을 잃을 수 있고, 말없이 나가면 지연손해금을 놓칠 수 있습니다. 이사하는 순서 하나가 판결문의 모양을 바꿉니다.

고준용 변호사는 이 사건을 해봤고, 동시이행 조건 없는 보증금 반환과 연 12% 지연손해금 판결을 만들었습니다.

보증금 반환·임차권등기 문제로 고민 중이라면, 고준용 변호사를 먼저 찾아오시기 바랍니다.