[민간임대] 보증 없던 법인 임대인, 만기 전 보증금 회수

고준용 변호사

원고 전부승소

수****

[사건] 임대차보증금 반환 등 (민간임대사업자 법인·임대보증금 보증 미가입)
[결과] 보증금 1억 7,088만 원 전액 지급 판결 (2026. 8. 12. 선고)

계약서에 '보증보험 가입'이라고 적혀 있으면 안심해도 되겠습니까?

대단지 민간임대아파트 광고에는 흔히 '임대보증금 안전보장', '주택도시보증공사 보증 가입' 같은 문구가 붙습니다. 보증금의 90%까지 대출을 연계해 준다는 안내도 함께 나옵니다.

임차인은 그 문구를 믿고 거액의 보증금을 냅니다. 보증이 있으니 임대인이 무너져도 보증금은 돌아온다고 생각하기 때문입니다.

그런데 그 보증이 계약 전에 이미 끝나 있었다면 어떻게 되겠습니까?

의뢰인은 법인 민간임대사업자가 운영하는 아파트에 보증금 1억 7,088만 원을 내고 입주했습니다. 계약서에도 임대보증금 보증에 가입돼 있다고 표시돼 있었습니다.

입주 1년쯤 지나 임대법인에서 문자가 왔습니다. 회사 신용등급 하락으로 임차인이 직접 보증 연장을 진행하게 됐다는 내용이었습니다.

안내받은 일정에 맞춰 주택도시보증공사를 찾아간 의뢰인은 뜻밖의 답을 들었습니다. 해당 호수는 보증에 가입돼 있지 않아 연장 대상이 아니라는 것이었습니다.

확인해 보니 그 세대의 종전 보증은 의뢰인이 계약하기 11일 전에 이미 종료돼 있었습니다. 임대법인은 금융권 대출 연체, 여러 건의 소송과 패소 판결로 사실상 지급불능 상태였습니다. 계약기간은 아직 1년 가까이 남아 있었습니다.

계약기간이 남은 상태에서 보증금을 돌려받으려면, 계약을 지금 끝낼 법적 근거가 필요했습니다. 고준용 변호사는 두 갈래로 길을 냈습니다.

사기에 의한 의사표시 취소(민법 제110조 제1항) — 거래의 중요한 사정을 고지하지 않아 상대방을 착오에 빠뜨리고 계약하게 했다면, 그 의사표시는 취소할 수 있습니다.
임대보증금 보증 가입 의무(민간임대주택에 관한 특별법 제49조) — 임대사업자는 법이 정한 민간임대주택을 임대할 때 임대보증금 보증에 가입하고 그 가입을 유지해야 합니다.
계약서 해지 특약 — 이 사건 계약서에는 임대인이 위 보증에 가입하지 않은 경우 임차인이 계약을 해제 또는 해지할 수 있다는 조항이 있었습니다.

고준용 변호사는 임대법인이 보증 종료 사실을 알리지 않고, 마치 정상적으로 가입된 것처럼 계약을 맺었다는 점을 입증하는 데 집중했습니다.

이를 토대로 주위적으로는 사기를 이유로 한 계약 취소를, 예비적으로는 특약에 따른 계약 해지를 소장 송달로 통지했습니다. 어느 쪽이 받아들여지더라도 결론은 보증금 전액 반환이 되도록 설계한 것입니다.

임대법인의 주소로는 소장이 송달되지 않았습니다. 고준용 변호사는 공시송달 절차로 재판을 이어갔습니다.

상대방이 나오지 않는 재판일수록, 청구원인과 증거를 빈틈없이 갖춰 두는 것이 중요합니다. 임대인이 연락을 끊었다고 포기할 이유는 없습니다.

임대차보증금 1억 7,088만 원 전액 지급 판결.

법원은 의뢰인이 아파트를 인도함과 동시에 임대법인이 보증금 1억 7,088만 원을 지급하라고 판결했고, 가집행도 허용했습니다. 계약 만료일까지 기다리지 않고 보증금 반환 판결을 받아낸 것입니다.

지금 상황을 점검해 보시기 바랍니다.

보증이 없다는 사실을 안 순간부터가 골든타임입니다. 계약기간이 남아 있어도 취소·해지를 근거로 보증금 반환을 청구할 길이 있을 수 있습니다.

고준용 변호사는 이 사건을 해봤고, 보증 가입이 누락된 법인 임대인을 상대로 보증금 1억 7,088만 원 전액 반환 판결을 만들었습니다.

민간임대·보증보험 분쟁으로 고민 중이라면, 고준용 변호사를 먼저 찾아오시기 바랍니다.

법무법인 도모

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