[계약금반환] 대출특약 내세운 계약금 반환 청구, 전부 기각 

[사건] 계약금 반환 청구 · 매도인(피고) 측 대리
[결과] 원고 청구 전부 기각, 소송비용 원고 부담 (2026. 9. 17. 선고)

"대출이 안 나오면 계약금을 돌려준다" 특약, 언제나 통하겠습니까?

부동산 매매계약서에는 대출 특약이 자주 들어갑니다. 매수인이 대출을 받지 못할 경우를 대비한 안전장치입니다.

그러나 특약은 일종의 '조건'입니다. 조건이 실제로 충족됐는지, 그 결과에 누가 어떻게 이르렀는지에 따라 결론은 완전히 달라집니다.

대출이 '안 된 것'과 대출을 '끝까지 알아보지 않은 것'은 다릅니다.

계약금 1,750만 원을 돌려달라는 소송이 들어왔습니다

의뢰인은 자신의 부동산을 판 매도인이었습니다. 매수인은 계약금 1,750만 원을 지급하면서 "매매대금의 70% 대출승인이 나지 않을 경우 계약금 전액을 반환한다"는 특약을 넣었습니다.

이후 매수인은 70%에 해당하는 1억 3,300만 원 대출이 불가능하고 1억 2,000만 원만 가능하다는 통보를 받았다며, 계약금 전액과 연 12%의 지연손해금을 청구했습니다. 매수인 측은 법무법인까지 선임했습니다.

특약 문구만 놓고 보면 매도인에게 불리해 보이는 사건이었습니다.

고준용 변호사가 사건을 맡았습니다

고준용 변호사는 특약의 문구가 아니라 조건이 정말 성취됐는가에 초점을 맞췄습니다.

• 특약의 요건 — 계약금 반환 사유는 '70% 대출승인이 나지 않은 경우'입니다. 대출이 실제로 불가능했는지가 먼저 입증되어야 합니다.

• 민법 제150조 제2항 — 조건의 성취로 이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건을 성취시킨 때에는, 상대방은 그 조건이 성취하지 않은 것으로 주장할 수 있습니다.

계약금을 돌려받는 쪽이 스스로 대출 논의를 멈췄다면, 특약을 내세울 근거는 약해집니다.

고준용 변호사의 전략 ① — '대출 불가'라는 전제부터 따졌습니다

매수인 주장의 출발점은 "대출이 불가능했다"는 것이었습니다. 고준용 변호사는 대출 상담이 실제로 어떻게 진행됐는지 경위를 짚었습니다.

• [금융기관 대출 상담 경위·가능 금액 확인]

• [중개인과 매수인 사이 대화 내용 확인]

• [대출 가능액 증액 방안 논의 경위 확인]

법원은 대출이 불가능했다는 매수인의 주장을 인정하기 어렵다고 봤습니다. 오히려 매수인은 금융기관으로부터 1억 2,300만 원까지 대출이 가능하다는 말을 들은 상태였습니다.

고준용 변호사의 전략 ② — 논의를 멈춘 쪽이 누구인지 드러냈습니다

대출 가능액과 목표액의 차이는 크지 않았습니다. 당시 매도인 측 중개인 등은 배우자 소득이나 다른 자료로 대출 가능액을 늘릴 방법을 찾으면 된다는 이야기를 나누고 있었습니다.

그런데 그 논의 도중 매수인이 갑자기 다른 사유를 들어 더 이상의 논의를 막았고, 대출 검토는 그대로 중단됐습니다.

법원은 이러한 사실을 인정하고, 이는 특약상 '70% 대출승인이 나지 않은 경우'에 해당한다고 보기 어렵다며 계약금 반환 청구를 받아들이지 않았습니다.

결과

원고 청구 전부 기각. 소송비용 원고 부담.

계약금 1,750만 원과 연 12% 지연손해금을 청구받던 매도인은, 특약을 근거로 계약금을 돌려줄 의무가 없다는 판결을 받았습니다.

대출 특약을 이유로 계약금 반환을 요구받았다면,

지금 상황을 점검해 보시기 바랍니다.

• 매수인이 대출 불가를 입증할 금융기관 자료를 제시했습니까?

• 특약에 정한 대출 비율·금액과 실제 대출 가능액의 차이는 얼마입니까?

• 대출 논의 과정이 문자·카카오톡 등 기록으로 남아 있습니까?

특약 문구만 보고 계약금을 돌려주기 전에, 조건이 정말 충족됐는지부터 확인해야 합니다.

고준용 변호사는 이 사건을 해봤고, 계약금 반환 청구 전부 기각 판결을 만들었습니다.

부동산 매매 계약금 분쟁으로 고민 중이라면, 고준용 변호사를 먼저 찾아오시기 바랍니다.