[근저당권말소] 채권최고액 공탁으로 말소, 소송비용도 상대 부담

고준용 변호사

화해권고결정

서****

[사건] 근저당권말소 청구
[결과] 화해권고결정 — 근저당권 말소 확인, 소송비용 전부 상대방 부담 (2026. 3. 3. 결정)

집을 샀는데, 전 주인의 빚까지 떠안아야 합니까?

근저당권이 설정된 채로 부동산을 사는 일은 드물지 않습니다. 매도인이 잔금으로 대출을 정리하겠다고 약속하는 경우도 많습니다.

문제는 그 정리가 제때 되지 않았을 때입니다. 등기부에는 여전히 은행의 근저당권이 남아 있고, 은행은 "빚을 다 갚아야 말소해 준다"고 말합니다.

그러나 새 소유자가 책임지는 범위에는 법이 정한 한도가 있습니다. 그 한도가 바로 등기부에 적힌 '채권최고액'입니다.

의뢰인 두 분은 근저당권이 설정되어 있던 아파트를 취득한 새 소유자, 즉 제3취득자였습니다.

의뢰인들은 근저당권을 없애기 위해 채권최고액에 해당하는 12억 원을 법원에 변제공탁했습니다. 등기부에 적힌 한도 전액을 내놓은 것입니다.

그런데 근저당권자인 은행은 채권최고액을 넘는 돈을 더 갚으라고 요구하며 말소를 해주지 않았습니다. 공탁까지 마쳤는데도 등기부는 그대로였습니다.

고준용 변호사는 쟁점을 한 문장으로 정리했습니다. "제3취득자는 어디까지 갚으면 되는가."

근저당(민법 제357조) — 근저당권은 담보할 채무의 '최고액'만 정해 두는 저당권입니다. 이자도 최고액 안에 포함된 것으로 봅니다.
제3취득자의 변제(민법 제364조) — 저당부동산의 소유권을 취득한 제3자는 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

채무자 본인과 달리, 부동산만 넘겨받은 제3취득자는 채권최고액까지만 책임을 집니다.

고준용 변호사는 의뢰인들이 제3취득자라는 점, 그리고 그 책임이 채권최고액으로 한정된다는 점을 청구의 중심에 두었습니다.

대법원 1971. 4. 6. 선고 71다26 판결 — 채권최고액을 넘는 채권까지 담보된다고 보아 제3취득자의 말소 청구를 배척한 원심을 파기
대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결 — 근저당부동산의 제3취득자는 확정된 피담보채무를 채권최고액 범위 내에서 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있음

채권최고액 전액을 공탁한 이상, 은행의 초과 변제 요구는 말소를 거부할 근거가 될 수 없다는 논리였습니다.

소송이 시작되자 은행은 뒤늦게 근저당권 말소등기를 마쳤습니다. 말소는 되었으니 그것으로 끝이라고 볼 수도 있었습니다.

그러나 고준용 변호사는 여기서 멈추지 않았습니다. 의뢰인들이 소송까지 오게 된 것은 은행의 부당한 말소 거부 때문이라는 경위를 정리해, 그 비용을 누가 부담해야 하는지를 분명히 했습니다.

법원은 이를 받아들였습니다. 은행이 채권최고액을 넘는 변제를 요구하며 말소를 해주지 않아 소송이 제기된 것으로 보이므로, 소 제기 후 말소했더라도 소송비용은 은행이 부담함이 상당하다고 판단했습니다.

근저당권설정등기 말소 확인. 소송비용 전부 상대방 부담.

법원은 화해권고결정으로 근저당권설정등기가 이미 말소되었음을 확인하고, 의뢰인들은 나머지 청구를 포기하며, 소송비용은 은행이 부담하도록 정리했습니다. 의뢰인들은 채권최고액을 넘는 부당한 요구에 응하지 않고, 정당한 한도 안에서 근저당권 말소를 관철했습니다.

지금 상황을 점검해 보시기 바랍니다.

등기부에 근저당권이 남아 있는 동안에는 매도나 추가 대출이 사실상 어렵습니다. 채무자인지 제3취득자인지에 따라 갚아야 할 범위가 달라지므로, 먼저 자신의 지위부터 확인해야 합니다.

고준용 변호사는 이 사건을 해봤고, 근저당권 말소와 소송비용 전부 상대방 부담을 만들었습니다.

근저당권 말소·부동산 담보 분쟁으로 고민 중이라면, 고준용 변호사를 먼저 찾아오시기 바랍니다.

법무법인 도모

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