[경매] 계약기간 남은 집, 배당요구로 보증금 2억 승소

고준용 변호사

원고 전부승소

수****

[사건] 임대차보증금반환 (다가구주택 강제경매 진행 중)
[결과] 보증금 2억 원 전액 지급 판결 (2026. 7. 21. 무변론 판결)

살던 집이 경매에 넘어갔는데 계약기간이 남아 있다면, 보증금은 어떻게 되겠습니까?

어느 날 법원에서 통지가 날아옵니다. 임대인의 빚 때문에 내가 사는 집이 경매에 부쳐졌다는 내용입니다.

많은 임차인이 여기서 멈칫합니다. "계약기간이 아직 남았는데, 지금 보증금을 달라고 할 수 있나?"

결론부터 말씀드리면 길은 있습니다. 그리고 그 길은 경매법원에 내는 서류 한 장에서 시작됩니다.

의뢰인은 다가구주택 한 호실에 보증금 2억 원을 내고 살던 임차인이었습니다. 확정일자를 받고 전입신고도 마쳤습니다.

2년 계약기간이 끝날 무렵 양쪽 모두 별다른 말이 없었고, 계약은 같은 조건으로 묵시적으로 갱신됐습니다.

그런데 만기 직전, 건물에 강제경매 절차가 개시됐습니다. 새 계약기간은 이제 막 시작됐고, 임대인은 보증금을 돌려줄 형편이 아니었습니다.

매각기일 통지서까지 받아 든 의뢰인은 결국 고준용 변호사를 찾아왔습니다.

고준용 변호사가 먼저 짚은 쟁점은 하나였습니다. "이 임대차는 이미 끝났는가."

보증금 반환 청구는 임대차가 종료돼야 할 수 있습니다. 계약이 묵시적으로 갱신됐다면, 임대인은 "아직 기간이 남았다"고 버틸 수 있습니다.

묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조 제1항) — 정해진 기간 안에 갱신거절 통지가 없으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
임차권등기명령(같은 법 제3조의3) — 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있는 제도입니다.
무변론 판결(민사소송법 제257조) — 피고가 소장을 받고도 답변서를 내지 않으면, 법원은 변론 없이 판결할 수 있습니다.

임대차 종료를 입증하지 못하면, 보증금 반환 청구 자체가 막힐 수 있습니다.

의뢰인은 경매법원에 권리신고와 배당요구를 해 두었습니다. 고준용 변호사는 바로 이 서류에 주목했습니다.

대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 — 임차주택이 기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력 있는 임차인의 배당요구는 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원의 배당요구 통지가 임대인에게 도달하면 그 즉시 임대차는 해지로 종료됩니다.

따로 내용증명을 보내지 않았더라도, 배당요구와 경매법원의 통지로 계약은 이미 끝나 있었다는 논리입니다.

의뢰인은 이후 임차권등기명령 결정도 받아 두었습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에야 신청할 수 있는 제도입니다.

고준용 변호사는 이 결정 역시 임대차가 이미 종료됐다는 사정을 뒷받침하는 자료로 제출했습니다.

그리고 보증금 2억 원 반환을 구하는 소송을 제기했습니다. 임대인은 소장을 받고도 아무런 답변을 하지 않았습니다.

임대차보증금 2억 원 전액 지급 판결. 무변론 승소.

법원은 의뢰인이 해당 호실을 인도함과 동시에 임대인이 2억 원을 지급하라고 판결했고, 가집행도 허용했습니다. 경매 절차와 별도로, 임대인을 상대로 보증금 전액에 대한 판결을 손에 쥔 것입니다.

지금 상황을 점검해 보시기 바랍니다.

배당요구에는 기한이 있습니다. 경매 절차에서 할 일과 임대인을 상대로 한 소송을 함께 설계해야 보증금을 지킬 수 있습니다.

고준용 변호사는 이 사건을 해봤고, 경매가 진행 중인 집에서 보증금 2억 원 전액 승소 판결을 만들었습니다.

경매·보증금 반환 문제로 고민 중이라면, 고준용 변호사를 먼저 찾아오시기 바랍니다.

법무법인 도모

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