[가압류] 재산부터 묶고, 무변론으로 보증금 판결 받았습니다 

[사건] 부동산가압류 · 임대차보증금 등 반환 청구
[결과] 가압류 인용 → 무변론 판결로 보증금 1억 2,500만 원 + 손해배상 664만 원 인용 (2026. 1. 16. 결정 / 2026. 3. 5. 선고)

판결을 받아도 임대인 명의 재산이 없다면, 그 판결은 무슨 소용입니까?

보증금 소송에서 이기는 것과 보증금을 실제로 돌려받는 것은 다른 문제입니다.

재판이 진행되는 몇 달 사이, 임대인이 자기 명의 부동산을 팔거나 담보로 잡혀 버리면 승소 판결문은 종이 한 장이 되기 쉽습니다.

그래서 보증금 회수는 "판결"보다 "재산 확보"를 먼저 생각해야 하는 싸움입니다.

합의한 날짜에 나가기로 했는데, 돌아온 말은 "지금은 어렵다"였습니다

의뢰인은 보증금 1억 2,500만 원에 집을 빌려 3년 넘게 살아온 임차인이었습니다. 보증금을 지키려고 전세권설정등기까지 해 둔 상태였습니다.

이사를 가야 할 사정이 생겨 계약을 끝내려 했지만 임대인은 연락을 받지 않았습니다. 대리인 역할을 해 오던 임대인의 가족도 마찬가지였습니다.

어렵게 문자로 합의가 이뤄졌습니다. 정해진 날 집을 비워 주고, 같은 날 보증금 전액을 돌려받기로. 의뢰인은 이 내용을 내용증명으로 다시 한번 못 박았습니다.

그 약속을 믿고 새 집 계약도 했습니다. 그런데 약속한 날을 일주일여 앞두고, 임대인 측에서 "현재로서는 보증금 반환이 어렵다"는 말이 돌아왔습니다.

고준용 변호사가 사건을 맡았습니다

고준용 변호사는 청구할 돈을 두 갈래로 나눴습니다. 돌려받아야 할 보증금, 그리고 보증금을 못 받아 생긴 손해입니다.

• 보증금 반환청구 — 합의로 계약이 종료된 이상 임대인은 보증금 전액을 반환해야 합니다.

• 특별손해 배상(민법 제393조 제2항) — 특별한 사정으로 생긴 손해라도, 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었다면 배상해야 합니다. 임대인은 의뢰인이 새 집으로 옮기려고 계약을 끝낸다는 사실을 알고 있었습니다.

• 부동산가압류(민사집행법 제276조·제277조) — 금전채권을 보전하기 위해, 판결 전이라도 채무자의 부동산 처분을 막을 수 있습니다. 보전하지 않으면 나중에 집행이 곤란해질 염려를 소명해야 합니다.

고준용 변호사의 전략 ① — 소송과 함께 임대인의 다른 아파트를 묶었습니다

임대인에게는 임차 목적물 말고도 다른 지역에 본인 명의 아파트가 있었습니다. 고준용 변호사는 본안 소송을 진행하면서 이 아파트에 대한 가압류를 신청했습니다.

• [합의해지 문자·내용증명 확인]

• [임대인 측의 "반환이 어렵다"는 연락 확인]

• [임대인 명의 다른 부동산 등기부 확인]

법원은 공탁보증보험증권을 담보로 받고, 보증금 일부와 손해배상채권을 합한 3,764만 원을 청구금액으로 임대인 소유 아파트를 가압류했습니다. 판결이 나오기도 전에 회수의 안전판부터 마련한 것입니다.

고준용 변호사의 전략 ② — 새 집 계약금까지 손해로 청구했습니다

보증금만 청구하고 끝냈다면 의뢰인이 이미 쓴 돈은 그대로 사라졌을 것입니다.

고준용 변호사는 의뢰인이 약속을 믿고 새 집 계약에 지출한 계약금 625만 원과 중개보수 39만 원, 합계 664만 원을 특별손해로 함께 청구했습니다. 신규 계약서와 지급내역을 증거로 붙였습니다.

임대인은 답변서조차 내지 않았고, 법원은 변론 없이 판결을 선고했습니다.

결과

보증금 1억 2,500만 원 반환(집 인도와 동시 이행), 손해배상 664만 원 및 지연손해금 인용, 소송비용 95% 임대인 부담, 가집행 선고.

다만 보증금에 대한 지연손해금은 인정되지 않았습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계라서, 임차인이 집을 넘겨주거나 넘겨줄 준비를 갖췄다는 점이 드러나지 않으면 임대인의 이행지체 책임이 생기지 않는다는 것이 법원의 판단입니다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다47438 판결 등 참조).

그럼에도 의뢰인은 가압류로 묶어 둔 재산과 가집행 가능한 판결을 함께 확보해, 실제 회수로 나아갈 발판을 갖추었습니다.

보증금 반환을 미루는 임대인에게 다른 재산이 있다면,

아래를 점검해 보시기 바랍니다.

• 임대인 명의의 다른 부동산이 있는지 등기부로 확인해 보셨습니까?

• 보증금 반환을 믿고 새 집 계약금·중개보수를 이미 지출하셨습니까?

• 계약 종료 합의가 문자나 내용증명으로 남아 있습니까?

• 집을 비우고 열쇠·비밀번호를 넘겨준 기록이 있습니까? 보증금 지연이자를 받기 위한 전제가 됩니다.

소송만 먼저 걸고 재산 확보를 미루면, 이기고도 받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 가압류는 본안과 함께, 가능한 한 빨리 검토해야 합니다.

고준용 변호사는 이 사건을 해봤고, 가압류와 보증금·손해배상 판결을 함께 만들었습니다.

보증금을 돌려받지 못해 고민 중이라면, 고준용 변호사를 먼저 찾아오시기 바랍니다.