집주인 집 보여주기 요구, 세입자는 매매·새 임차인 방문을 거절할 수 있을까?

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

임대차계약이 끝나갈 무렵
집주인이 집을 팔겠다거나
새로운 세입자를 구해야 한다며

“매수인에게 집을 보여달라.”

“부동산에서 방문할 예정이다.”

라고 요청하는 경우가 있습니다.

이때 세입자 입장에서는
집주인이 소유자인 만큼
무조건 집을 보여줘야 하는지 고민될 수 있습니다.

하지만 집주인이 소유자라는 이유만으로
임차인이 거주하는 주택에
마음대로 출입할 수 있는 것은 아닙니다.

반대로 세입자가 매매나
새 임차인 모집을 위한 방문을
언제나 거절할 수 있다고 단정하기도 어렵습니다.

계약서에 관련 특약이 있는지,

방문 목적이 무엇인지,

얼마나 자주 방문을 요구하는지,

사전에 충분히 협의했는지에 따라
판단이 달라질 수 있습니다.

집주인이 집을 보여달라고 하면 반드시 문을 열어줘야 할까요

임대차기간 동안에는
임차인 역시 주택을 사용하고 거주할 권리를 가집니다.

따라서 집의 소유자가 임대인이라는 이유만으로
임차인의 생활공간에
언제든 자유롭게 들어갈 수 있는 것은 아닙니다.

특히 집을 매도하거나
다음 세입자를 구하기 위해
매수인이나 중개사에게 내부를 보여주는 것은

누수 수리나 시설 점검처럼
주택 자체를 보존하기 위한 출입과는
성격이 다를 수 있습니다.

임대인은 임대물이
정상적으로 사용될 수 있도록 유지해야 하고,

주택 보존을 위해 필요한 행위라면
임차인 역시 일정 범위에서
이를 받아들여야 하는 경우가 있습니다.

하지만 매매를 위한 방문이나
다음 임차인을 구하기 위한 집 구경까지
항상 같은 기준으로 볼 수는 없습니다.

따라서 집주인이

“내 집이니까 오늘 오후에
부동산과 함께 들어가겠다.”

는 식으로 일방적으로 통보하는 것은
주의할 필요가 있습니다.

반대로 계약 만료가 가까워졌고
세입자도 퇴거하기로 한 상태에서

집주인이 미리 연락해
합리적인 시간대를 제안한다면

세입자 역시 방문 가능 여부를
협의해볼 수 있습니다.

법에서 집을 몇 번 보여줘야 하는지,

몇 시부터 몇 시까지 허용해야 하는지를
일률적으로 정하고 있는 것은 아니므로

계약 내용과 실제 생활상황에 맞게
방문 방법을 정하는 것이 중요합니다.

계약서에 집 보여주기 특약이 있으면 무조건 따라야 할까요

임대차계약서에는 종종

“계약 종료 전에
새로운 임차인 모집을 위한 방문에 협조한다.”

는 취지의 특약이 들어가기도 합니다.

이런 조항이 있다면
세입자가 모든 방문 요구를 거절할 수 있는지 판단할 때
중요한 자료가 될 수 있습니다.

그렇다고 특약 하나만으로
집주인이 원하는 시간에
언제든 출입할 수 있는 권리가 생기는 것은 아닙니다.

실제로 어느 시간에 방문하는지,

방문 횟수가 얼마나 되는지,

누가 들어오는지,

얼마나 미리 알려줬는지 등을
함께 살펴봐야 합니다.

예를 들어 세입자가

“평일 낮에는 어렵고
주말 오후에는 가능하다.”

고 미리 알려줬는데도

중개사가 매일 다른 사람을 데리고 오거나
늦은 시간까지 반복적으로 방문을 요구한다면

임차인의 생활에 지나친 부담이 될 수 있습니다.

반대로 세입자가
가능한 시간을 전혀 제시하지 않은 채

계약 만료 직전까지
모든 방문을 일괄적으로 거부한다면

집주인과의 갈등이 더 커질 수 있습니다.

따라서 특약이 있는 경우에도
“협조한다”는 문구만 볼 것이 아니라

계약 당시 어느 정도의 협조를 예정했는지,

실제 집주인이 어떤 방식으로
방문을 요청하고 있는지를 함께 확인해야 합니다.

세입자가

“토요일 오후만 가능하다.”

“방문 하루 전까지 알려달라.”

처럼 가능한 범위를 정해 제시하는 것도
분쟁을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

집주인이 비밀번호나 열쇠로 들어오면 괜찮은 걸까요

집주인이 현관 비밀번호를 알고 있거나
예비 열쇠를 가지고 있다는 이유만으로

세입자의 동의 없이
마음대로 집에 들어가도 되는 것은 아닙니다.

임대차기간 중 실제로 해당 공간에서
생활하고 있는 사람은 임차인이기 때문에

주거공간의 평온 역시 보호될 수 있습니다.

따라서 세입자가 집을 비운 사이
집주인이 중개사나 매수인을 데리고

사전에 합의하지 않은 상태에서
비밀번호를 누르고 들어간다면

별도의 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

중요한 것은 단순히
집의 소유권자가 누구인지가 아니라

어떤 목적으로,

어떤 방식으로,

어떤 상황에서 출입했는지를
함께 살펴봐야 한다는 점입니다.

물론 긴급한 누수나 화재 위험처럼
바로 조치하지 않으면

주택 자체에 큰 손해가 발생할 수 있는 상황은
일반적인 집 보여주기와 다르게 볼 수 있습니다.

실제로 주택을 보존하기 위해
긴급하게 필요한 조치라면

임차인 역시 일정 범위에서
출입을 받아들여야 할 수 있습니다.

결국 매수인에게 집을 보여주기 위한 방문인지,

새로운 임차인을 구하기 위한 방문인지,

아니면 긴급한 수리와 점검을 위한 출입인지에 따라
판단 기준이 달라질 수 있습니다.

집 보여주기 문제로 갈등이 생겼다면 무엇을 준비해야 할까요

먼저 임대차계약서를 확인해
집 공개나 중개 방문과 관련된
특약이 있는지 살펴봐야 합니다.

특약이 없다면
집주인이 어떤 이유로 방문을 요구했는지

문자나 카카오톡 등으로
기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

집을 보여주는 것 자체를
무조건 거절하기보다

가능한 시간대를 구체적으로 제시하는 것도
한 방법이 될 수 있습니다.

예를 들어

“토요일 오후 2시부터 4시까지는 가능하고,
방문 하루 전까지 알려달라.”

는 식으로 범위를 정하면
이후 다툼을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

반대로 집주인이나 중개사가
합의되지 않은 시간에 계속 찾아오거나

세입자가 없는 상태에서
집 안에 들어간 사실이 있다면

언제 어떤 방식으로 출입했는지를
확인할 수 있는 자료를 남겨야 합니다.

현관 출입기록,

문자와 카카오톡,

중개사와 주고받은 대화,

공동현관 CCTV 확인 가능 여부 등이
자료가 될 수 있습니다.

집 안에 업무자료나 귀중품,

가족사진,

개인정보가 포함된 물건 등이 있다면

방문 인원을 미리 확인하고
실내 촬영 여부도 정해두는 것이 좋습니다.

상담 전에는

임대차계약서,

집주인의 방문 요청 메시지,

관련 특약,

계약 만료일과 퇴거 예정일,

무단출입이 있었다면 그 정황을 확인할 자료를
함께 준비해두는 것이 좋습니다.

마치며

집주인이 집을 매도하거나
새 세입자를 구해야 한다는 이유만으로

임차인의 생활공간에
마음대로 출입할 수 있는 것은 아닙니다.

다만 계약서에 방문 협조 특약이 있는지,

집주인이 어떤 시간과 방식으로
방문을 요청했는지에 따라
판단은 달라질 수 있습니다.

따라서 무조건 모든 방문을 거절하거나
반대로 모든 요구를 그대로 받아들이기보다

서로 가능한 시간과 횟수를 정해
방문 범위를 구체적으로 협의하는 것이 좋습니다.