공인중개사인데 시세를 부풀렸다고 전세사기 공범 조사를 받아요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
전세계약을 중개해 준 집주인이 어느 날 보증금을 돌려주지 못하게 되고, 임차인들이 고소에 나서면서 사건에 '전세사기'라는 이름이 붙는 경우가 있습니다. 그 과정에서 계약을 중개한 공인중개사에게도 경찰이나 검찰의 출석 요구서가 도착합니다. 조사실에서 반복되는 질문은 대체로 비슷합니다. "이 집의 시세를 얼마라고 설명하셨나요", "그 수치는 어디서 나온 것인가요", "집주인이 그렇게 말해 달라고 하지 않았나요." 임차인은 "중개사가 시세가 충분하니 보증금은 안전하다고 했다"고 진술하고, 집주인은 "중개사와 함께 진행했다"고 진술하는 식으로 진술이 서로 엮이면, 평소 하던 대로 중개했을 뿐인 사람이 어느새 '시세를 부풀린 공범'의 자리에 서게 됩니다.
억울함이 커지는 이유는 두 가지입니다. 하나는 시세라는 것이 애초에 하나의 숫자로 떨어지지 않는다는 점입니다. 실거래가, 호가, 감정가, 플랫폼 시세가 모두 다르고, 사건이 터진 뒤 경매 낙찰가나 감정가를 기준으로 되돌아보면 안내 당시의 숫자는 언제나 높았던 것처럼 보입니다. 다른 하나는 전세사기 사건은 피해 금액이 크다 보니 집주인 한 사람에서 끝나지 않고 계약 과정에 관여한 사람들의 역할까지 하나하나 확인한다는 점입니다.
결론부터 말씀드리면, 안내한 시세가 나중에 보니 높았다는 사실만으로 사기 공범이 되는 것은 아닙니다. 사기죄는 속이려는 고의가 있어야 성립하고, 공범이 되려면 집주인이 임차인을 속여 보증금을 받는다는 사정을 알면서 가담했다는 점이 증명되어야 하기 때문입니다. 다만 그 고의는 "몰랐다"는 말 한마디로 부정되지 않고, 당시 어떤 자료를 보고 무엇을 안내했는지, 집주인의 사정을 어디까지 알 수 있었는지 같은 간접 사실들로 판단됩니다. 그래서 조사에 응하기 전에 이 간접 사실들을 먼저 정리하는 것이 사건의 승부처입니다.
핵심 쟁점
이 유형의 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 중개사의 시세 안내가 사기죄의 기망행위가 될 만한 허위의 사실 고지인지, 자료에 근거한 평가·의견인지입니다. 임대차 사기에서 대법원은 임차인이 계약 체결 여부를 판단하는 중요한 전제 사실인 보증금 반환 의사와 능력을 고지하지 않은 것을 기망으로 보았습니다(대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결). 이 기준을 시세 안내에 대입하면, 수치가 얼마나 높았는지보다 그 수치가 임차인의 보증금 회수 가능성 판단에 어떻게 쓰였는지가 쟁점이 됩니다. 둘째, 공범이 되려면 집주인(정범)의 범행을 인식해야 하는데, 방조에서 정범의 고의는 범죄의 구체적 내용까지 알 필요 없이 미필적 인식 또는 예견으로 족하고, 그 고의는 내심의 사실이라 간접 사실로 증명한다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009도9963 판결). 셋째, 공동정범이냐 종범이냐입니다. 정범이 기망 실행에 착수하기 이전 단계에서 도운 행위는 방조의 여지가 있을 뿐이고, 공동의사에 의한 기능적 행위지배를 통해 가담했다는 사정이 없으면 공동정범으로 처벌할 수 없다고 봅니다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013도7494 판결). 종범의 형은 정범의 형보다 감경됩니다(형법 제32조 제2항). 넷째, 공모를 추단하게 하는 이익 공유의 흔적입니다. 중개보수 외의 금품을 받았는지, 같은 집주인의 물건을 반복해서 중개했는지가 살펴집니다. 다섯째, 사기가 성립하지 않더라도 남는 공인중개사법 위반과 자격·등록에 대한 행정처분입니다.
죄명의 무게도 함께 봐야 합니다. 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금(형법 제347조 제1항)인데, 범행으로 취득한 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조에 따라 5억원 이상 50억원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중됩니다. 임차인이 여럿인 전세사기 사건은 처음부터 무거운 죄명으로 시작하는 일이 많아, 초기 진술 하나가 이후 방향을 좌우합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 시세 안내의 근거를 안내 시점 기준으로 복원해 기망과 고의를 다투기
가장 먼저 할 일은 "시세를 부풀렸다"는 한 줄짜리 프레임을 구체적인 사실로 쪼개는 것입니다. 어떤 수치를, 언제, 누구에게, 무슨 근거로 말했는지를 특정하고, 사건 발생 이후의 결과가 아니라 안내를 하던 그 시점의 정보 환경을 기준으로 다시 세우는 작업입니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 방어선을 세웁니다.
1) 안내 시점의 시세 자료를 그날 기준으로 복원합니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 안내 시점 이전에 신고·공개된 인근 유사 평형 거래를 조회해 출력하고, 당시 노출되던 매물 호가, 플랫폼 시세, 집주인이 건넨 대출·감정 자료, 안내에 사용한 문자·카카오톡·통화 녹취를 시간순으로 정리합니다. 이때 안내 시점에는 아직 신고·공개되지 않았던 거래와 사건 이후에 생긴 경매 감정가·낙찰가는 별도로 분리합니다. 수사기관의 비교 기준이 사후의 하락한 가격으로 잡히는 순간, 어떤 안내도 부풀린 것처럼 보이기 때문입니다. 안내 당시 합리적인 근거가 있었다는 사실은 기망과 고의를 함께 다툴 수 있는 가장 강한 출발점입니다.
2) 임차인에게 실제로 말한 내용과 서면으로 준 내용을 구분해 특정합니다.
임차인 진술서에는 "시세가 안전하다고 했다" 같은 요약이 등장하지만, 실제 대화는 "최근 이 단지 거래가 이 정도 수준이다"라는 사실 전달이었을 수 있습니다. 반대로 서면에 없는 "절대 안전하다", "보증금 걱정 없다" 같은 단정이 있었다면 그 자체가 쟁점이 됩니다. 법이 정한 확인·설명의 범위도 함께 짚습니다. 개업공인중개사는 중개대상물의 상태·입지·권리관계를 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시해야 하며(공인중개사법 제25조 제1항), 확인·설명서에 적는 사항은 거래예정금액, 권리관계, 임대인 정보 제시 의무와 보증금 중 일정액 보호, 전입세대확인서 열람·교부 등입니다(같은 법 시행령 제21조 제1항). 주택 임대차라면 확정일자 부여현황 정보를 요청할 수 있다는 점과 임대인이 납부하지 않은 국세·지방세를 열람 신청할 수 있다는 점도 설명해야 합니다(같은 법 제25조의3). 확인·설명서 원본은 3년간 보존하게 되어 있으므로(시행령 제21조 제4항) 사본을 찾아 서명·날인과 설명 항목의 이행을 증거로 세웁니다.
3) 시세 오류가 어디서 생겼는지 출처를 밝혀 '알고 쓴 것'과 '믿고 쓴 것'을 가릅니다.
집주인이 넘긴 감정서나 시세표가 부풀려져 있었거나, 자전거래 같은 허위 거래로 실거래가가 만들어져 있었다면 중개사는 그 자료를 인용한 사람일 수 있습니다. 그 자료를 누가, 언제, 어떤 방식으로 건넸는지 입수 경로를 특정해 중개사 스스로 만든 수치가 아님을 입증합니다. 다만 이 논리에는 한계도 있습니다. 인근 거래와 편차가 눈에 띄게 컸는데도 별다른 확인 없이 안내했거나, 같은 집주인의 다른 물건에서 같은 패턴이 반복됐다면 수사기관은 이를 미필적 인식의 간접 사실로 볼 수 있습니다. 그래서 유리한 자료만이 아니라 불리한 자료까지 함께 파악한 뒤에야 방어선을 어디에 둘지 정할 수 있습니다. 사기죄에는 과실범 처벌 규정이 없으므로, 검증을 소홀히 한 잘못은 형사책임이 아니라 손해배상(공인중개사법 제30조 제1항)의 영역으로 분리해 다투게 됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 집주인과의 관계와 금전 흐름을 정리해 공범 구도에서 벗어나기
시세 자료가 정리되어도 사건은 끝나지 않습니다. 수사는 시세 수치에서 "누구와 무엇을 함께 했는가"로 넓어지기 때문입니다. 그래서 집주인과의 관계, 돈의 흐름, 계약을 주도한 사람이 누구였는지를 두 번째 축으로 세웁니다.
1) 이익 공유와 반복 관여 여부를 스스로 먼저 정리합니다.
공모를 추단하게 하는 전형적인 정황은 법정 중개보수를 넘는 금품, 계약과 무관한 송금, 집주인의 관계사나 지인 계좌를 통한 수수, 같은 집주인 물건의 다수 반복 중개입니다. 공인중개사법은 명목을 불문하고 보수 또는 실비를 초과하는 금품을 받는 것을 금지하고(제33조 제1항 제3호), 주택 중개보수의 한도는 시·도 조례로 정합니다(제32조 제4항). 해당 지역 조례의 요율로 보수를 계산해 실제 수령액과 대조하고, 계좌 입출금과 정산 기록을 정리합니다. 이 자료는 수사기관이 압수·조회로 확인할 수 있으므로 본인이 먼저 파악해야 방어 방향을 정할 수 있고, 법정 한도 내 보수 외에 받은 돈이 없다는 점이 객관 자료로 확인되면 이해관계를 함께했다는 공모의 핵심 정황이 약해집니다.
2) 공동정범인지 종범인지, 집주인의 사정을 어디까지 알 수 있었는지를 가릅니다.
임차인을 속여 보증금을 받는 실행은 집주인이 계약 체결 과정에서 하고 중개사는 시세 자료 제공이나 안내로 관여한 구조라면, 쟁점은 공동의사에 의한 기능적 행위지배가 있었는지입니다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013도7494 판결). 그래서 보증금 액수·특약·잔금일 같은 계약 조건을 누가 정했는지, 집주인의 다른 임대차·근저당·세금 체납·보증금 반환 여력을 중개 당시 등기부와 설명 자료로 어디까지 알 수 있었는지, 잔금 이후에도 관여했는지를 시간순으로 재구성합니다. 방조의 여지가 남더라도 종범의 형은 정범의 형보다 감경되고(형법 제32조 제2항), 이득액이 5억원 미만이라 특정경제범죄법이 적용되지 않는 사건이라면 사기죄는 벌금형도 선택할 수 있습니다(형법 제347조 제1항). 이 차이는 공인중개사 자격과도 직결됩니다. 사기죄로 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 선고받으면 자격취소 사유가 되지만(공인중개사법 제35조 제1항 제4호), 벌금형은 금고 이상의 형이 아니어서 이 조항에 해당하지 않습니다.
3) 조사 단계에서 진술을 구체적 사실로 고정하고 상대방 진술과 대조합니다.
피의자는 신문 전에 진술을 거부할 수 있다는 점과 변호인의 조력을 받을 수 있다는 점을 고지받고(형사소송법 제244조의3), 변호인은 정당한 사유가 없는 한 신문에 참여할 수 있습니다(같은 법 제243조의2 제1항). 조서에 "시세를 좀 높게 말했다"는 식의 요약문이 남으면 이후 방어가 어려워지므로, "언제, 어떤 자료를 근거로, 누구에게 어떤 수치를 안내했다"로 진술을 특정합니다. 집주인이 "중개사가 시켰다, 함께 했다"고 진술하는 경우에는 그 진술이 문자·통화·자금 흐름 같은 객관 자료로 뒷받침되는지, 책임을 나누려는 동기가 개입돼 있지 않은지를 대조합니다. 조서는 진술한 대로 기재되었는지 열람해 확인하고, 사실과 다른 부분은 이의를 제기해 추가로 기재하게 할 수 있습니다(같은 법 제244조 제2항).
결론
공인중개사가 시세를 부풀렸다는 이유로 전세사기 공범 조사를 받게 되었더라도, 시세 수치가 나중에 높았던 것으로 드러났다는 사실만으로 공범이 되는 것은 아닙니다. 사기죄는 고의범이고, 공범은 집주인의 범행을 알면서 가담했다는 점이 증명되어야 하는데, 그 판단은 안내 당시의 자료, 임차인에게 실제로 전달한 내용, 집주인과의 금전·거래 관계라는 구체적인 사실들에 달려 있기 때문입니다.
다만 방조의 고의는 미필적 인식만으로도 인정될 수 있고, 사기가 성립하지 않아도 공인중개사법 위반과 행정처분은 별도로 남을 수 있습니다. 그래서 첫 진술에 앞서 안내 시점의 자료, 확인·설명서와 대화 기록, 계좌 흐름을 먼저 정리해 어떤 죄명과 어떤 역할로 다투는 사건인지부터 정하는 것이 순서입니다. 지금 비슷한 조사를 앞두고 있다면, 계약 경위를 처음부터 다시 짚어 실제로 어떤 조항이 적용되는 사안인지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 안내한 시세가 실제보다 높았다는 사실만으로 사기 공범이 되나요?
반드시 그렇다고 단정할 수는 없습니다.
사기죄는 상대방을 속이겠다는 고의가 있어야 성립하고, 결과적으로 안내한 수치가 실제와 달랐다는 사정만으로 고의가 증명되지는 않습니다. 부주의로 잘못 안내한 경우는 형사책임이 아니라 손해배상의 문제로 다뤄질 수 있습니다.
다만 공범의 경우 집주인이 임차인을 속여 보증금을 받는다는 사정을 미필적으로라도 인식하고 도왔다면 방조가 성립할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다.
따라서 안내 당시 어떤 자료를 근거로 했는지, 인근 거래와 얼마나 차이가 났는지, 집주인의 사정을 알 수 있었는지가 함께 검토됩니다.
Q2. 중개보수만 받았는데도 공범으로 조사를 받을 수 있나요?
조사를 받는 것과 공범으로 인정되는 것은 다른 문제입니다.
보증금이 반환되지 않은 사건에서는 계약을 중개한 사람도 경위를 확인받는 대상이 되고, 피의자로 입건되어 조사를 받을 수도 있습니다.
법정 한도 안의 중개보수만 받았다는 사실은 공모를 부정하는 데 유리한 사정이지만, 그것만으로 혐의가 자동으로 정리되지는 않습니다.
반대로 보수 외의 금품이 오갔거나 같은 집주인의 물건을 반복해서 중개한 사실이 있다면 공모 정황으로 살펴볼 수 있고, 명목을 불문하고 보수를 초과하는 금품을 받는 것은 공인중개사법 제33조 제1항 제3호가 금지하는 행위이므로 계좌와 정산 내역을 먼저 정리해야 합니다.
Q3. 집주인이 "중개사가 시세를 올려 말하자고 했다"고 진술한다는데 어떻게 하나요?
그 진술이 있다고 해서 곧바로 사실로 인정되는 것은 아닙니다.
자신도 조사를 받는 사람의 진술에는 책임을 나누거나 덜려는 동기가 개입될 수 있어, 진술 자체보다 그것을 뒷받침하는 객관 자료가 있는지가 중요합니다.
집주인과 주고받은 문자·카카오톡, 통화 시점, 자금 흐름, 계약 조건을 협의한 주체를 대조해 그 진술과 맞지 않는 부분을 확인해야 합니다.
조사 단계에서는 조서에 기재된 내용을 끝까지 확인하고, 사실과 다르게 기재된 부분은 이의를 제기해 추가로 기재하게 할 수 있습니다.
Q4. 사기 혐의가 인정되지 않아도 공인중개사법 위반으로 처벌받을 수 있나요?
가능성은 남아 있습니다.
공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행이나 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지하고, 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(제49조 제1항 제10호).
같은 항 제8호는 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 시세에 부당한 영향을 주는 행위를 금지하며, 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(제48조 제3호). 이 경우에는 시세의 근거가 된 거래가 허위였는지가 별도로 확인됩니다.
확인·설명을 성실·정확하게 하지 않았거나 설명의 근거자료를 제시하지 않았다면 제25조 제1항 위반으로 500만원 이하의 과태료 대상이 될 수 있습니다(제51조 제2항 제1호의6).
Q5. 형사 결과에 따라 공인중개사 자격이나 등록도 영향을 받나요?
영향을 받을 수 있고, 형의 종류가 중요한 분기점입니다.
공인중개사가 이 법 또는 공인중개사의 직무와 관련하여 형법 제347조(사기) 등을 위반해 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 선고받으면 시·도지사는 그 자격을 취소해야 합니다(공인중개사법 제35조 제1항 제4호). 벌금형은 금고 이상의 형이 아니어서 이 조항에는 해당하지 않습니다.
개업공인중개사는 금고 이상의 실형을 선고받고 집행이 끝난 날부터 3년이 지나지 않았거나, 집행유예를 받고 유예기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 않은 경우 같은 결격사유에 해당하게 되면 등록이 취소됩니다(제10조 제1항 제4호·제5호, 제38조 제1항 제3호).
또한 제33조 제1항의 금지행위를 한 경우에는 등록관청이 등록을 취소할 수 있으므로(제38조 제2항 제9호), 형사 결과와 행정처분은 별개의 절차로 함께 대비해야 합니다.
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