명의만 빌려준 바지 임대인인데 전세사기 주범 구속영장이 나왔어요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
지인이 "명의만 빌려주면 매달 일정 금액을 주겠다"고 해서 빌라나 오피스텔 등기부에 소유자로 이름을 올렸고, 임대차계약서에도 임대인으로 서명했는데, 어느 날 세입자들이 보증금을 돌려받지 못했다며 한꺼번에 고소했다는 연락을 받는 경우가 있습니다. 경찰 조사에서 "저는 명의만 빌려줬고 보증금은 만져 보지도 못했다"고 말했지만, 수사기관은 계약서상 임대인이 본인이라는 점을 들어 사기 혐의를 적용하고, 급기야 검사가 구속영장을 청구했다거나 법원이 영장을 발부했다는 통보까지 받게 됩니다. 스스로는 곁가지에 불과하다고 생각했는데 '주범'으로 지목되니 당황하는 분들이 많습니다.
이런 일이 벌어지는 구조를 먼저 이해할 필요가 있습니다. 세입자 입장에서 계약 상대방, 즉 보증금 반환 의무자는 등기부에 소유자로 올라 있는 임대인입니다. 그래서 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없는데도 있는 것처럼 계약했다는 사기 혐의의 첫 번째 피의자로 바지 임대인이 지목됩니다. 게다가 형법 제347조 제2항은 본인이 아니라 제3자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상 이익을 취득하게 한 경우에도 사기죄와 같은 형으로 처벌하도록 정하고 있습니다. "돈은 다른 사람이 가져갔다"는 사정만으로는 혐의에서 벗어나지 못하는 이유입니다.
결론부터 말씀드리면, 명의만 빌려줬다는 사실만으로 사기죄가 면제되지는 않지만, 명의자라는 이유로 곧바로 주범이 되는 것도 아닙니다. 공동정범으로 볼지, 방조에 그친다고 볼지, 아니면 사기의 고의 자체가 없었다고 볼지는 명의를 준 경위와 계약 과정에서의 관여 정도에 따라 갈리고, 구속 여부는 이와 별개로 도망·증거인멸 염려를 기준으로 판단됩니다. 이 두 갈래를 나눠서 대응해야 합니다.
핵심 쟁점
바지 임대인 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없다는 사정을 알았거나 적어도 미필적으로 인식했는지, 즉 사기의 고의입니다. 둘째, 그런 인식을 전제로 범행을 함께 결의하고 역할을 나눈 공동정범(형법 제30조)인지, 타인의 범행을 알면서 돕기만 한 종범(형법 제32조)인지의 구분입니다. 종범의 형은 정범의 형보다 감경되므로(제32조 제2항) 이 구분이 형량의 폭을 좌우합니다. 셋째, 편취한 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항이 적용되어 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 처벌 하한이 올라간다는 점입니다. 이 조문의 이득액에는 제3자가 취득한 재산상 이익도 포함됩니다. 넷째, 구속 단계에서는 유무죄가 아니라 형사소송법 제70조 제1항의 증거인멸 염려와 도망 염려, 같은 조 제2항이 정한 범죄의 중대성·재범의 위험성 등이 심사 대상이라는 점입니다. 다섯째, 실제 매수대금을 다른 사람이 대고 등기만 본인 이름으로 올렸다면 사기와 별개로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반이 함께 문제될 수 있다는 점입니다.
이 다섯 가지를 "저는 몰랐습니다"라는 한마디로 뭉뚱그리면 오히려 진술의 신빙성만 떨어집니다. 어느 시점에 무엇을 어디까지 알았고 어떤 역할을 했는지를 임대차계약 건별로 나눠 정리해야, 구속 단계와 본안 단계 모두에서 쓸 수 있는 방어 자료가 됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 영장심사 전에 명의 제공 경위와 자금 흐름을 자료로 소명해 구속 필요성 다투기
구속영장 심사는 유죄인지 무죄인지를 가리는 자리가 아닙니다. 검사가 구속영장을 청구할 때는 구속의 필요를 인정할 수 있는 자료를 함께 제출해야 하고(형사소송법 제201조 제2항), 판사는 혐의에 상당한 이유가 있는지와 함께 제70조 제1항의 구속 사유가 있는지를 봅니다. 영장이 청구되면 판사가 심문기일을 정해 검사, 피의자, 변호인에게 통지하고(제201조의2 제3항), 변호인은 심문기일에 출석해 의견을 진술할 수 있으며(같은 조 제4항), 공범이 있으면 분리심문이 이루어집니다(같은 조 제5항). 김강희 변호사는 이 짧은 시간 안에 판사가 실제로 볼 수 있는 자료를 다음 순서로 준비합니다.
1) 명의 제공 경위와 대가를 시간순으로 재구성해 본인의 위치를 소명합니다.
누가 먼저 명의를 요청했는지, 대가로 무엇을 받기로 했고 실제로 받은 것이 있는지, 등기 이전 당시 매매대금은 누가 어떤 계좌로 냈는지, 임대차계약 체결 현장에 본인이 나갔는지 아니면 위임장이나 인감을 맡겨 다른 사람이 처리했는지를 메신저 대화, 계좌내역, 등기부, 계약서로 뒷받침합니다. 주범이 계약 조건과 임차인 모집을 전부 정했고 본인은 건네받은 서류에 서명만 했다는 정황이 확인되면, 구속 필요성을 살피는 재판부에 본인의 역할이 주범과 다르다는 점을 구체적으로 보여줄 수 있습니다. 이때 제출하는 자료가 이후 조사 진술과 어긋나지 않는지를 먼저 맞춰 보는 것이 중요합니다.
2) 보증금이 어디로 들어와 어디로 나갔는지 자금 흐름을 확정합니다.
임차인의 보증금이 본인 명의 계좌로 입금됐는지, 주범이나 법인 계좌로 입금됐는지가 사건의 무게를 좌우합니다. 본인 계좌가 잠시 거쳐 가는 통로였다면 이체 시점과 지시 내용을 대화 기록으로 확인하고, 그 돈의 사용처를 본인이 결정하지 않았다는 점을 계좌 거래내역으로 정리합니다. 이 작업은 진술이 아니라 객관 자료로 해야 합니다. 자금 흐름에서 본인이 받은 돈이 있다면 숨기지 않고 대가인지 다른 성격의 돈인지 분리해 두는 편이 신빙성 면에서 안전합니다.
3) 도망 염려와 증거인멸 염려를 반박할 자료를 붙입니다.
제70조 제2항에 따라 범죄의 중대성이 고려되는데, 피해자가 많고 액수가 큰 전세사기에서는 예상 형량이 무겁다는 점이 도망 염려의 근거로 쓰이기 쉽습니다. 이를 상쇄하려면 거주지, 가족관계, 직장 같은 정착 자료와 경찰 출석 요구에 모두 응해 온 이력을 내야 합니다. 증거인멸 염려는 특히 주범과의 통모 가능성에서 나오므로, 휴대폰과 메신저 내용을 임의로 제출했거나 삭제·초기화한 사실이 없다는 점, 주범과의 연락을 끊었다는 점을 분명히 합니다. 등기부상 처분 제한이나 임차인에 대한 보증금 반환 방안처럼 피해 회복을 위해 협조할 수 있는 내용도 서면으로 정리해 함께 제출합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 계약 건별로 고의와 역할을 나눠 공동정범 인정을 방조 또는 무죄로 좁히기
구속 단계와 별개로 본안에서는 "내가 정말 사기 범행에 참여했는가"가 다투어집니다. 이 다툼은 "명의만 빌려줬다"는 한 문장이 아니라 임차인별 임대차계약 한 건 한 건을 기준으로 진행해야 합니다. 다수 피해자 사건에서는 피해 임차인별로 범죄일람표가 만들어지는 경우가 많고, 건마다 본인의 인식과 관여 정도가 다를 수 있기 때문입니다.
1) 계약별로 명의 취득 시점과 관여 시점을 대조해 사후방조나 무관여 계약을 가려냅니다.
대법원은 정범의 범죄가 끝난 뒤에 돕는 이른바 사후방조는 종범으로 볼 수 없다고 봅니다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2022도649 판결). 임차인 각각의 계약 체결일과 보증금 수령일, 본인이 등기명의를 취득한 날, 본인이 실제로 한 행위의 날짜를 표로 대조하면, 본인이 명의를 갖기 전에 이미 체결되어 보증금이 지급된 계약이나 본인이 전혀 관여하지 않은 계약이 섞여 있는지 확인됩니다. 이렇게 혐의가 미치는 계약의 범위 자체를 줄이는 것이 이 단계의 첫 목표입니다.
2) 고의는 간접사실로 판단되므로 인식 시점을 뒷받침하는 자료를 정리합니다.
같은 판결은 방조의 고의와 정범의 고의가 내심의 사실이어서, 피고인이 부인하면 상당한 관련성이 있는 간접사실을 증명하는 방법으로 판단하고, 정범의 고의도 범죄의 구체적 내용까지 인식할 필요 없이 미필적 인식이나 예견이면 족하다고 밝혔습니다. 그래서 "몰랐다"는 주장만으로는 부족하고, 인식을 부정할 사정이 무엇인지 보여야 합니다. 매매가 대비 보증금 비율(전세가율)이나 근저당 설정 내역을 본인이 알 수 있었는지, 주범이 "보증금은 곧 대출로 갚는다"는 식으로 어떤 설명을 했는지, 임차인의 문의나 항의가 본인에게 직접 전달됐는지를 대화 기록으로 정리합니다. 항의를 받고도 계속 계약서에 서명했다면 그 시점 이후의 계약은 인식이 생겼다고 볼 여지가 있으므로 어느 계약부터 그런지도 솔직하게 점검해야 합니다.
3) 공동정범이 아니라 종범임을 뒷받침할 역할 자료와 부동산실명법 문제를 함께 정리합니다.
공동정범은 공동의 의사와 그에 따른 기능적 행위지배, 즉 범행 전체에서 각자 맡은 역할이 범죄 실현에 본질적으로 기여했다는 점이 있어야 인정됩니다. 그래서 임차인 모집, 보증금 액수 결정, 대출 실행, 보증금 사용처 결정에 본인이 어느 수준으로 관여했는지를 확인합니다. 명의 제공과 서명에 그쳤다면 종범 주장의 여지가 있고, 종범이 인정되면 형법 제32조 제2항에 따라 정범보다 형이 감경됩니다. 다만 임대차계약의 당사자로 직접 서명·날인한 사실은 공동정범 판단에서 무겁게 보일 수 있으므로, 이를 정면으로 인정하면서 범행에 대한 인식과 지배력을 다투는 구성이 필요합니다. 또 등기만 본인 이름으로 올린 구조라면 명의수탁자로서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제2항(3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금)의 별도 책임이 문제될 수 있으므로, 사기 혐의와 분리해서 대응 방향을 세웁니다.
결론
바지 임대인에게 구속영장이 나왔다고 해서 이미 주범으로 결론이 난 것은 아닙니다. 구속은 도망·증거인멸 염려를 기준으로 하는 절차이고, 공동정범인지 종범인지 무죄인지는 본안에서 계약 건별 고의와 역할을 기준으로 따로 다뤄집니다. 다만 "명의만 빌려줬다"는 말을 반복하는 것만으로는 어느 단계에서도 충분하지 않습니다.
영장심사 기일이 잡혀 있다면 남은 시간이 길지 않으므로, 명의를 제공한 경위와 대가, 보증금이 들어오고 나간 경로, 계약마다 본인이 한 일을 먼저 정리하는 것이 출발점입니다. 이미 구속된 경우에도 적부심이나 이후 절차에서 쓸 자료는 같습니다. 지금 비슷한 상황에 놓여 있다면, 경위를 처음부터 다시 짚어 어떤 부분을 소명해야 하는지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 명의 대여 대가를 한 푼도 못 받았는데도 사기죄가 되나요?
대가를 받지 못했다는 사정만으로 혐의가 벗겨지지는 않습니다.
형법 제347조 제2항은 제3자로 하여금 재산상 이익을 취득하게 한 경우에도 사기죄와 같은 형으로 처벌하도록 정하고 있어서, 보증금을 주범이 가져갔더라도 사기의 고의와 공모가 인정되면 처벌될 수 있습니다.
다만 대가를 받지 않았다는 사실은 범행에 가담할 동기가 없었다는 간접사실로서 고의와 공동의 의사를 부정하는 방향에서 의미가 있으므로, 어떤 조건으로 명의를 빌려줬고 실제로 받은 것이 무엇인지 계좌내역과 대화 기록으로 확인해 두어야 합니다.
반대로 소액이라도 정기적으로 받은 돈이 있다면 그 성격을 정리해 두지 않으면 대가 수수로 해석될 수 있습니다.
Q2. 임대차계약서에 제가 직접 서명했다면 방조가 될 여지는 없나요?
여지가 완전히 없다고는 할 수 없지만, 계약서에 직접 서명했다는 사실은 공동정범으로 평가될 위험을 높입니다.
대법원은 방조행위를 정범이 범행을 한다는 정을 알면서 그 실행행위를 용이하게 하는 직간접의 모든 행위로 보고, 실행 착수 전에 장래의 실행행위를 예상하고 이를 용이하게 하는 행위도 방조에 해당한다고 봅니다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2022도649 판결).
결국 공동정범인지 종범인지는 서명 여부 하나가 아니라 범행 계획에 대한 인식과 역할의 비중을 종합해 정해집니다.
종범으로 인정되면 형법 제32조 제2항에 따라 정범의 형보다 감경됩니다.
Q3. 영장심사에서 "저는 주범이 아니다"라는 주장이 받아들여지나요?
영장심사에서 판사가 살피는 것은 최종 유무죄가 아니라 혐의에 상당한 이유가 있는지와 구속 사유입니다.
형사소송법 제70조 제1항이 정한 도망 염려와 증거인멸 염려, 같은 조 제2항이 정한 범죄의 중대성과 재범의 위험성 등이 기준이므로, "주범이 아니다"라는 주장은 그 자체로 결론을 바꾸기보다 역할이 제한적이라는 자료와 함께 도망·증거인멸 염려를 줄이는 방향으로 써야 합니다.
영장이 기각되더라도 검사는 동일한 범죄사실로 다시 구속영장을 청구할 수 있고, 이 경우 다시 청구하는 취지와 이유를 기재하도록 되어 있습니다(제201조 제5항).
그래서 기각 이후에도 주범과의 연락이나 증거 관리에 문제가 생기지 않도록 주의해야 합니다.
Q4. 이미 구속영장이 발부돼 구속됐습니다. 바로 나올 방법이 있나요?
기소 전이라면 구속적부심사를 청구할 수 있습니다.
구속된 피의자나 그 변호인, 가족 등이 관할 법원에 청구할 수 있고, 법원은 청구서가 접수된 때부터 48시간 이내에 피의자를 심문해 청구를 기각하거나 석방을 명합니다(형사소송법 제214조의2 제1항, 제4항).
구속영장을 발부한 판사는 원칙적으로 심사에 관여할 수 없고, 보증금 납입을 조건으로 석방을 명할 수도 있지만 증거를 인멸할 염려가 있다고 믿을 만한 충분한 이유가 있으면 이 방식은 배제됩니다(같은 조 제12항, 제5항 제1호).
적부심이 받아들여지지 않더라도 기소 전 구속기간은 사법경찰관 단계 10일, 검사 단계 10일, 검사 신청에 따른 연장 10일 이내로 제한됩니다(제202조, 제203조, 제205조).
Q5. 첫 조사를 앞두고 있는데 어떤 진술과 행동을 조심해야 하나요?
가장 중요한 것은 진술의 일관성과 증거 관리입니다.
처음에는 "몰랐다"고 했다가 나중에 "알았지만 명의만 빌려줬다"고 바꾸면 신빙성을 잃기 쉬우므로, 명의를 빌려준 경위, 대가, 계약 현장 참석 여부, 보증금 계좌, 주범과의 연락 내용을 시간순으로 먼저 정리한 뒤 조사에 임해야 합니다.
주범이나 다른 명의자와 사전에 말을 맞추는 행동은 증거인멸 염려와 공범 관계의 근거로 쓰일 수 있고, 휴대폰 초기화나 메신저 삭제도 구속 사유로 이어질 수 있어 삼가야 합니다.
조사 전에 변호인과 함께 어느 부분이 사기의 고의와 연결될 수 있는지 점검해 두면 불필요한 진술로 불리한 사실을 만들지 않을 수 있습니다.
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