잔금 뒤에도 매도인이 집에 더 머문다면 특약 5가지 

매도인의 이사 일정 때문에 잔금과 등기를 먼저 하고 며칠 더 살게 해 달라는 요청을 받는 경우가 있습니다. 호의로 넘기면 인도 지연과 관리비 분쟁으로 이어집니다. 매수인 입장에서 특약에 반드시 넣어야 할 내용을 다섯 가지로 정리합니다.

1. 점유의 성격을 분명히 적습니다

매도인은 권리를 이전할 의무를, 매수인은 대금을 지급할 의무를 지고 두 의무는 동시이행 관계입니다(민법 제568조). 잔금과 등기를 먼저 하는 구조라면 남은 점유가 무상 사용임을 적고, 임대차가 아니라는 점을 분명히 해야 합니다. 임대차로 보이면 보호 규정이 끼어들어 인도가 늦어질 수 있습니다.

2. 인도일을 날짜와 시각으로 특정합니다

기간을 정하지 않으면 다툼이 길어집니다. 며칠만 더 있겠다는 구두 약속은 근거가 되지 않습니다. 인도일과 시각, 열쇠 인도 방법, 남은 짐의 처리까지 적어 두시고, 인도가 늦어질 때의 연락 방법도 정하십시오.

3. 지연 배상금을 정합니다

손해배상액의 예정은 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항·제4항). 인근 월세 수준을 기준으로 하루 금액을 정하고 산정 근거를 함께 적어 두시면 다툼이 줄어듭니다. 하루 금액이 지나치게 높으면 그대로 인정되지 않습니다.

4. 잔금 일부를 유보하거나 예치합니다

인도가 늦어질 때를 대비해 잔금 일부를 인도 완료 시까지 유보하거나 제3자에게 예치하는 방법이 있습니다. 즉시 집행이 필요하면 제소전화해를 받아 두는 방법도 검토할 수 있습니다. 유보 금액은 인도 확인 후 지급한다고 명시하십시오.

5. 비용과 훼손 책임을 나눕니다

등기 이후 발생하는 관리비와 공과금, 시설물 훼손 책임을 매도인에게 두고, 인도일에 상태 확인서와 검침 내역을 작성하기로 정하십시오. 매도인의 채권자가 점유 중 물건을 압류할 가능성도 고려해 동산 반출 시기를 적어 두시면 좋습니다. 검침 내역은 사진으로 남기면 충분합니다.

참고로, 계약서를 다시 쓸 때 넣는 것이 가장 쉽습니다

잔금일을 바꾸면서 계약서를 다시 작성하는 경우가 많습니다. 그때 특약을 함께 넣어 두면 별도 합의서를 받는 수고를 덜 수 있고, 중개사가 확인·설명서에도 반영해 줍니다. 잔금일 변경에 따른 대출 실행 일정도 은행에 미리 확인하시고, 등기 접수일과 맞추십시오.