공유물분할, 경매 대신 가액배상을 구하는 5가지 

공유 토지나 건물을 나누는 소송에서 법원이 경매로 팔아 대금을 나누라고 결정하면, 지분이 적은 공유자는 헐값 매각의 위험을 떠안습니다. 가액배상을 구하는 방법을 다섯 가지로 정리합니다.

1. 강제조정에는 2주 안에 이의할 수 있습니다

조정을 갈음하는 결정에 대해서는 조서 정본을 송달받은 날부터 2주 안에 이의를 신청할 수 있고(민사조정법 제34조 제1항), 그 기간 안에 이의가 없어야 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다(같은 조 제4항 제1호). 조정기일에서 구두로 동의했더라도 이의는 가능합니다. 이의신청서에 이유를 길게 적지 않아도 됩니다.

2. 분할 방법은 법원의 재량입니다

판례는 공유물분할의 소에서 법원이 청구하는 방법에 구애받지 않고 재량에 따라 합리적인 분할을 하면 된다고 봅니다(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결).

3. 특별한 사정이 있으면 가격배상이 허용됩니다

같은 판결은 공유관계의 발생 원인과 지분 비율, 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등을 고려해 특정인에게 취득시키는 것이 상당하고 다른 공유자에게 지분 가격을 취득시키는 것이 실질적 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있으면 가격배상 방식도 허용된다고 판단했습니다.

4. 기준은 분할 시점의 시장가격입니다

같은 판결은 가격배상의 기준이 되는 지분가격을 공유물분할 시점의 객관적 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격으로 보았습니다. 과거 감정가나 공시가격만으로는 부족하므로 법원 감정을 신청해야 합니다. 감정 비용은 예납해야 하므로 금액을 먼저 확인하십시오.

5. 주장할 사정을 정리합니다

물리적 분할이 어렵다는 점, 상대방이 단독 소유를 원해 소송을 제기했다는 점, 경매로 가면 유찰이 반복되어 한쪽에만 손실이 크다는 점을 자료와 함께 제출하십시오. 상대방이 매수 의사를 밝히면 인정 가능성이 높아집니다. 인근 매각 사례와 유찰 이력을 표로 정리하면 설득력이 커집니다.

참고로, 출석이 어려우면 서면으로 대응합니다

불출석하더라도 제출한 답변서와 준비서면은 진술한 것으로 볼 수 있습니다(민사소송법 제148조 제1항). 다만 감정 신청은 서면으로 분명히 해 두셔야 합니다. 이의 기한을 넘기면 결정이 확정되어 다투기 어려워집니다.