이사부터 하면 대항력이 사라집니다 — 임차권등기 순서 5가지 

보증금을 돌려받지 못한 채 먼저 이사를 하면 대항력을 잃습니다. 뒤늦게 임차권등기를 해도 종전 순위가 되살아나지 않는다는 것이 대법원의 최근 판단입니다. 순서를 다섯 가지로 정리합니다.

1. 대항요건은 유지되어야 합니다

주택 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 판례는 이 요건이 취득할 때뿐 아니라 유지하는 동안에도 계속 있어야 한다고 봅니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결).

2. 점유를 잃으면 그때 대항력이 소멸합니다

같은 판결은 전입신고와 인도로 대항력을 취득했더라도 주택의 점유를 상실하면 그 시점에 대항력이 소멸한다고 보았습니다. 짐을 모두 빼고 열쇠를 넘긴 시점이 기준이 되고, 가족이 남아 주민등록과 점유를 유지하면 결론이 달라집니다.

3. 등기를 해도 소급되지 않습니다

임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 위 판결은 대항력이 상실된 뒤 등기가 되었더라도 소멸한 대항력이 소급해 회복되는 것이 아니라, 등기를 마친 때부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 생긴다고 판단했습니다. 등기 시점이 새 기준이 되므로 순위가 뒤로 밀립니다.

4. 그 사이에 생긴 권리가 앞섭니다

새 대항력은 등기 이후의 권리자에게만 효력이 있습니다. 공백 기간에 설정된 근저당권이 경매로 소멸하면 그보다 뒤인 임차권은 매수인에게 주장할 수 없습니다. 배당에서도 등기 시점을 기준으로 순위를 따집니다.

5. 순서는 종료, 등기, 이사입니다

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다(같은 법 제3조의3 제1항). 계약 종료일을 확정하고, 등기사항증명서에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 이사하십시오. 신청부터 등기까지 며칠이 걸리므로 일정을 여유 있게 잡으셔야 합니다.

참고로, 가족을 남기는 방법도 있습니다

사정상 먼저 전출해야 한다면 가족의 주민등록을 남겨 대항요건을 유지하는 방법이 실무에서 쓰입니다. 다만 점유도 함께 유지되어야 하므로 짐과 거주 상태를 확인해 두셔야 하고, 보증보험이 있다면 약관의 요건도 미리 확인하십시오.