무허가건물관리대장 소유자 등재, 매수인이 소유권을 취득한 것일까 

무허가건물을 사들인 뒤 주민센터나 구청의 무허가건물관리대장에 소유자로 이름을 올렸는데도, 법적으로는 소유자가 아니라는 말을 듣고 당황하는 분이 적지 않습니다. 관리대장은 행정기관이 건물을 관리하려고 만든 기록일 뿐 소유권을 만들어 주는 장부가 아니고, 미등기 무허가건물은 소유권이전등기 자체가 막혀 있는 경우가 대부분이기 때문입니다. 그래서 대금을 모두 치르고 열쇠를 받았더라도 소유자에게 허용되는 명도청구나 방해제거청구를 그대로 쓸 수 없고, 매도인 쪽 사정에 따라 관리대장 명의까지 되돌려질 수 있습니다. 이 글에서는 관리대장 등재가 왜 소유권이 아닌지, 그렇다면 매수인에게 어떤 권리가 남는지, 거래 전에 무엇을 확인해야 하는지를 법원 판단을 기준으로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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무허가건물관리대장의 정체 — 소유권을 공시하는 장부가 아니다

무허가건물관리대장은 무허가건물에 대한 관리의 편의를 위해 관청이 작성해 두는 행정 내부 기록입니다. 부동산 물권을 공시하는 등기부와는 목적도 효력도 다릅니다. 대법원은 1993. 1. 26. 선고 92다36274 판결에서 동사무소에 비치된 무허가건물관리대장은 관리의 편의를 위하여 작성된 것일 뿐 권리관계를 공시할 목적으로 작성된 것이 아니므로, 소유자로 등재되었다는 사실만으로는 소유권 기타의 권리를 취득하거나 권리자로 추정되는 효력이 없다고 판단했습니다. 이 법리는 2014. 2. 13. 선고 2011다64782 판결에서도 그대로 인용됐습니다.

판결이 부인한 효력은 두 겹입니다. 첫째, 등재만으로는 소유권이나 그 밖의 권리를 새로 취득하지 못합니다. 둘째, 권리자라고 추정해 주는 효력도 없습니다. 추정력이 없다는 것은 분쟁이 생겼을 때 관리대장에 내 이름이 있다는 사실만으로 소유자임을 증명할 수 없고, 건물을 누가 지었는지, 어떤 경위로 넘겨받았는지, 대금을 얼마나 어떻게 치렀는지를 별도 증거로 입증해야 한다는 뜻입니다. 관리대장의 명의 변경은 관청 문서상 이름이 바뀌는 것이지 법적 권리가 이전되는 절차가 아니므로, 명의를 옮겼다는 사실이 안전판이 되어 주지 않습니다.

• 등기부등본 — 부동산 물권변동을 공시하는 공적 장부로, 건물 소유권의 이전은 등기를 해야 효력이 생깁니다(민법 제186조).

• 건축물대장 — 건축법상 사용승인을 마친 건물이 기재되는 장부이며(건축법 제22조 제6항), 사용승인을 받지 못한 무허가건물은 대장이 생성되지 않은 채 남는 경우가 많습니다.

• 무허가건물관리대장 — 관청의 관리 편의를 위한 기록으로, 등재되어도 소유권 취득도 권리자 추정도 되지 않습니다.

무허가건물관리대장은 관리의 편의를 위한 행정 기록일 뿐이어서, 소유자로 등재되어도 소유권을 취득하거나 권리자로 추정되는 효력이 없다.

소유권은 누구에게 있나 — 지은 사람이 갖고, 넘겨받으려면 등기가 필요하다

건물의 소유권은 그 건물을 신축한 사람이 원시취득합니다. 허가를 받았는지와 관계없이 건물을 지어 독립된 건물로 완성한 건축주가 소유자이고, 대법원도 미등기 건물 분쟁에서 건물을 신축해 소유권을 원시취득한 사람과 그로부터 건물을 매수한 사람을 구분해 판단합니다. 매수인은 건축주에게서 소유권을 넘겨받는 승계취득자입니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생기므로(민법 제186조), 매매대금을 다 냈더라도 소유권이전등기를 마치지 않으면 소유권은 넘어오지 않습니다.

대법원은 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결에서 이 결론을 분명히 했습니다. 미등기 무허가건물의 양수인이라도 소유권이전등기를 마치지 않는 한 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 할 수 없으며, 현행법상 사실상의 소유권이라는 포괄적인 권리나 법률상의 지위를 인정하기도 어렵다는 것입니다. 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다는 민법 제185조의 물권법정주의가 그 배경입니다. 거래 현장에서 사실상 내 집이라고 부르는 상태에는 법이 소유권이라는 이름을 붙여 주지 않습니다.

가정을 들어 보겠습니다. 甲이 자기 땅 옆 부지에 허가 없이 주택을 지어 10년 넘게 살다가 乙에게 5천만원을 받고 넘기면서 열쇠와 관리대장 명의를 함께 넘겼다고 합시다. 乙은 그 집에서 살고 있고 관리대장에도 乙의 이름이 올라 있지만, 법적으로 건물의 소유자는 여전히 건축주인 甲입니다. 乙이 이 집을 다시 丙에게 넘기더라도 丙 역시 같은 처지에 놓이고, 거래가 사슬처럼 이어질수록 누가 어떤 근거로 무엇을 넘겼는지가 불분명해집니다. 소유권 관계가 흐릿한 채로 쌓인 거래는 분쟁이 터졌을 때 가장 먼저 입증의 벽에 부딪힙니다.

등기가 막히는 이유 — 건축물대장이 없으면 보존등기의 문이 닫힌다

그렇다면 매수인이 등기를 하면 되지 않느냐는 의문이 남습니다. 미등기 건물은 먼저 소유권보존등기를 해야 그 위에 이전등기를 할 수 있는데, 보존등기는 부동산등기법 제65조가 정한 사람만 신청할 수 있습니다. 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 사람과 그 포괄승계인이 대표적이고, 확정판결이나 시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 사람도 포함됩니다. 그런데 건축물대장은 건축허가(건축법 제11조)를 받아 지은 건물이 공사를 마치고 사용승인(건축법 제22조)을 받은 뒤에 기재되는 장부입니다. 허가도 사용승인도 없는 무허가건물은 대장이 만들어지지 않은 채 남는 경우가 많고, 그러면 보존등기의 출발선에도 서지 못합니다.

판결로 우회하려는 시도도 대법원이 막았습니다. 2011. 11. 10. 선고 2009다93428 판결은 건축물대장이 생성되지 않은 건물에 대해서는 소유권확인판결을 받더라도 그 판결로 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 그 목적으로 제기한 소유권확인의 소는 확인의 이익이 없어 부적법하다고 보았습니다(구 부동산등기법 제131조 제2호에 관한 판단으로, 현행 제65조 제2호·제4호에 해당하는 규정입니다). 사용승인을 받은 건물에 한해 등기라는 공시제도의 보호를 받게 하려는 취지이고, 판결만으로 보존등기를 열어 주면 등기부상 적법한 건물과 같은 외관이 생겨 건축법상 규제의 탈법을 돕게 된다는 이유였습니다. 결국 매수인이 소송으로 소유권을 확인받아 등기하겠다는 길을 택해도 건축물대장이 없는 한 열리지 않습니다.

이 문이 열리는 방향은 오히려 매도인의 채권자 쪽입니다. 등기관이 법원의 촉탁으로 미등기 건물에 가압류 같은 처분제한의 등기를 할 때는 부동산등기법 제66조에 따라 직권으로 소유권보존등기를 하고, 사용승인을 받지 않은 건물이라면 그 사실을 표제부에 기록합니다. 그러면 건물이 건축주 명의로 등기된 채 그 위에 처분제한이 걸리는데, 등기를 갖춘 소유자가 아닌 매수인은 이미 샀다는 사정을 소유권으로 내세울 수 없습니다. 소유권을 넘겨받지 못한 불이익이 이런 국면에서 가장 크게 드러납니다.

건축물대장이 없는 무허가건물은 소유권확인판결을 받아도 보존등기를 신청할 수 없어, 매수인이 등기로 소유권을 넘겨받는 길이 사실상 막혀 있다.

매수인이 할 수 없는 것 — 소유권에 기한 청구가 전부 막힌다

소유권이 없다는 결론은 추상적인 말에 그치지 않고 소송에서 곧바로 드러납니다. 2007. 6. 15. 선고 2007다11347 판결의 원고는 미등기 건물을 원시취득자로부터 매수하고 그 대지에 관해 소유권이전등기를 마친 사람이었습니다. 원심은 건물을 점유하는 피고들에게 명도의무가 있다고 보았지만 대법원은 이를 파기했습니다. 건물 소유권이전등기를 받지 못한 양수인은 불법점거자에게 직접 자신의 소유권 등에 기해 명도를 청구할 수 없다는 것입니다. 명도청구의 근거인 민법 제213조의 소유물반환청구권은 소유자에게 주어지는 권리이기 때문입니다.

방해제거청구도 같은 벽에 부딪힙니다. 2016. 7. 29. 선고 2016다214483, 214490 판결은 지방자치단체가 무허가 가옥의 출입문에 각목과 철망을 설치하는 공가폐쇄조치를 하자, 종전 권리자에게서 권리포기각서 등을 받고 점유를 넘겨받은 양수인들이 소유권·주거권·점유권에 기해 철망 철거를 구한 사건입니다. 대법원은 소유권이전등기를 마쳐 소유권을 취득했다는 사실을 증명하지 못하는 이상 소유권에 기한 방해제거청구를 할 수 없고, 주거권은 소유권이나 점유권 같은 물권처럼 방해제거청구의 권원이 된다고 볼 수 없다고 했습니다. 남는 것은 점유권인데, 점유권에 기한 방해제거 청구는 방해가 종료한 날부터 1년 안에 소를 제기해야 하는 민법 제205조 제2항의 출소기간에 묶입니다. 이 사건은 폐쇄조치가 끝난 날부터 1년이 지난 뒤에 소가 제기된 것으로 볼 여지가 충분한데도 심리를 다하지 않았다는 이유로 파기환송됐습니다.

관리대장 명의가 보호막이 되지 못한 사례가 앞의 2011다64782 판결입니다. 미등기 무허가건물의 매수인이 원래 매도인과의 계약이 해제되기 전에 건물을 다시 제3자에게 넘겼고, 그 제3자가 관리대장에 소유자로 등재된 사안이었습니다. 계약이 해제되면 당사자는 원상회복 의무를 지지만 제3자의 권리는 해할 수 없는데(민법 제548조 제1항 단서), 여기서 보호받는 제3자는 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람을 말합니다. 대법원은 관리대장에 소유자로 올랐어도 건물에 관해 완전한 권리를 취득한 것으로 볼 수 없어 이 제3자에 해당하지 않는다고 보았고, 해제의 효과를 주장한 최초 매도인의 청구가 받아들여져 관리대장상 소유자 명의의 말소가 명해졌습니다.

• 불법점거자에게 소유권에 기해 건물 명도를 직접 청구 — 불가(2007다11347).

• 소유권에 기한 방해제거청구 — 불가, 점유권에 기한 청구만 1년 출소기간 안에 가능(2016다214483).

• 관리대장 명의로 계약 해제에서 제3자 보호를 주장 — 불가(2011다64782).

• 소유권확인판결로 보존등기를 신청 — 건축물대장이 없으면 불가(2009다93428).

소유권이전등기를 받지 못한 무허가건물 양수인은 소유자가 아니므로, 명도청구와 방해제거청구 같은 소유권에 기한 청구를 직접 할 수 없다.

그래도 남는 권리 — 점유권, 채권자대위, 매도인에 대한 계약상 청구

소유권이 없다고 해서 매수인에게 아무 권리도 없는 것은 아닙니다. 첫째는 점유권입니다. 건물을 인도받아 실제로 점유하고 있다면 점유를 침탈당했을 때 반환과 손해배상을, 방해를 받았을 때 방해의 제거와 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제204조 제1항, 제205조 제1항). 다만 침탈을 당한 날 또는 방해가 종료한 날부터 1년 안에 행사해야 하므로(제204조 제3항, 제205조 제2항), 시일을 놓치면 이 길이 닫힙니다. 그래서 방해 당시 내가 점유하고 있었다는 사실과 침탈·방해 행위가 끝난 시점을 증거로 특정해 두는 것이 관건입니다.

둘째는 채권자대위입니다. 매수인은 소유자인 매도인에게 매매계약에 따른 채권을 갖고 있으므로, 그 채권을 보전하기 위해 매도인이 가진 소유권에 기한 명도청구권을 대신 행사할 수 있습니다(민법 제404조). 앞의 2007다11347 판결도 원고가 매도인을 대위하여 건물명도를 청구한 것이 아닌데 명도의무를 인정한 원심을 잘못이라고 지적했습니다. 그러니 소장에는 매수인이 매도인에게 어떤 채권을 갖는지, 매도인이 왜 스스로 권리를 행사하지 않는지를 구체적으로 적어 대위의 틀을 갖추는 것이 출발점입니다.

셋째는 매도인에 대한 계약상 청구입니다. 무엇을 팔고 사기로 했는지에 따라 청구의 내용이 달라지므로, 계약서에 점유·사용권의 이전, 관리대장 명의 이전, 철거보상 등 행정상 지위의 승계 중 무엇이 들어 있는지가 결정적입니다. 매도인이 약속한 인도나 명의 이전 협조를 이행하지 않으면 이행을 청구할 수 있고, 책임 있는 사유로 이행이 불가능해졌다면 민법 제546조에 따라 계약을 해제한 뒤 제548조에 따라 원상회복으로 대금을 돌려받되 받은 날부터 이자를 가산받을 수 있습니다. 다만 2011다64782 사안에서 보듯 해제는 반대 방향으로도 쓰이므로, 상대방이 매수인의 계약상 의무 위반을 이유로 해제를 들고 나오는 상황도 함께 계산해야 합니다.

• 점유권 — 침탈 시 반환·손해배상(제204조), 방해 시 방해제거·손해배상(제205조), 모두 1년 안에 행사.

• 채권자대위 — 소유자인 매도인의 명도청구권 등을 대신 행사(제404조).

• 계약상 청구 — 인도·명의 이전 협조의 이행 청구, 책임 있는 사유로 이행불능이면 해제(제546조)와 원상회복(제548조).

소유권 없는 매수인이 지는 부담 — 시정명령·이행강제금과 보상 국면

권리는 좁은데 부담은 좁지 않다는 점이 무허가건물 거래의 비대칭입니다. 허가권자는 건축법을 위반한 건축물에 대해 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(건축법상 건축주등)에게 공사 중지, 해체, 사용금지, 사용제한 같은 조치를 명할 수 있습니다(건축법 제79조 제1항). 시정명령의 상대방에 소유자뿐 아니라 관리자와 점유자까지 들어 있으므로, 건물을 넘겨받아 사용하고 있다면 소유자가 아니라는 사정이 곧바로 면책으로 이어지지 않습니다. 시정명령을 하는 경우 허가권자는 건축물대장에 위반 내용을 적어야 하므로(같은 조 제4항), 대장이 있는 건물이라면 그 이력이 기록으로 남습니다.

시정명령을 이행하지 않으면 건축법 제80조의 이행강제금이 부과됩니다. 허가를 받지 않고 건축된 경우의 상한은 해당 건축물 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액이고, 연면적 60제곱미터 이하 주거용 건축물은 그 금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액을 부과합니다. 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복해서 부과할 수 있어, 방치할수록 부담이 쌓입니다. 소유권도 없는 건물에서 이행강제금만 누적되는 상황을 피하려면 시정명령을 받는 즉시 대응 방식을 정해야 합니다.

보상과 정비 국면에서도 무허가라는 사실은 불리하게 작용합니다. 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에게는 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하는 것이 원칙이지만, 해당 건축물이 무허가건축물등이면 지급 대상에서 제외됩니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제1항 단서). 무허가건축물에 입주한 세입자는 사업인정고시일 등 당시 그 사업지구 안에서 1년 이상 거주했다면 주거이전비를 받을 수 있습니다(같은 조 제2항 단서). 위 2006다49000 사건이 철거보상금 수령권자가 누구인지를 두고 다툰 사건이었듯, 보상금을 누가 받을지 다투는 단계에서 관리대장 등재만으로 권리자가 정해지지는 않습니다. 어떤 지위에서 무엇을 받을 수 있는지는 해당 사업의 보상 규정과 증빙 자료로 따로 가려집니다.

소유권이 없어도 건물을 점유·관리하는 사람은 건축법상 시정명령의 상대방이 될 수 있어, 권리보다 부담이 먼저 넘어오는 구조가 된다.

거래 전 점검 — 계약서를 쓰기 전에 확인할 것과 남겨야 할 것

무허가건물을 매수하기로 했다면 계약금을 치르기 전에 확인할 항목이 있습니다. 점검의 출발점은 누가 소유자인가입니다. 매도인이 그 건물을 직접 지은 건축주인지, 중간에 넘겨받은 양수인인지를 전매 경로로 확인해야 합니다. 2006다49000 사건에도 최초 소유명의자에게서 다른 두 사람을 거쳐 원고에게 이른 매수 경위가 나오는데, 이런 사슬 중간에 무효나 해제가 끼면 뒤의 매수인은 2011다64782처럼 제3자로 보호받지 못할 수 있습니다.

• 건축물대장 유무 — 대장이 있다면 위반건축물 기재(건축법 제79조 제4항)와 시정명령·이행강제금 이력을 함께 확인합니다.

• 대지 소유관계 — 건물이 서 있는 토지의 등기부를 떼어 소유자가 누구인지, 건물 쪽에 토지를 쓸 권원이 있는지 확인합니다.

• 매도인의 지위 — 건축주인지 양수인인지, 전매 경로별 계약서와 대금 지급 자료가 남아 있는지 확인합니다.

• 관리대장 명의 이력 — 관리대장상 명의가 어떻게 이어져 왔는지 관할 관청에 확인합니다.

• 매도인 관련 절차 — 매도인에 대한 가압류·경매 같은 처분제한 절차가 걸려 있는지 확인합니다.

계약서에는 건물이라고만 적지 말고 무엇을 넘기는지를 구체적으로 적어야 합니다. 예컨대 점유와 사용권의 인도, 관리대장 명의 이전, 철거·보상 시 매도인이 가진 지위의 승계처럼 실제로 넘어가는 항목을 나열하고, 소유권이전등기가 어렵다는 사실을 양쪽이 알고 있다는 문구를 남기는 방식입니다. 그래야 나중에 매도인이 소유권을 넘기기로 한 적이 없다고 항변하는지, 매수인이 소유권 이전을 요구하는지 같은 주장의 범위가 계약서에서 정리됩니다. 대금은 인도와 명의 이전 협조 서류의 교부에 맞춰 나눠 지급하고, 시정명령 등 행정 조치가 이미 있었는지에 대한 매도인의 진술과 그 진술이 사실과 다를 때의 대금 반환 조항을 넣어 두면 더 안전합니다.

거래를 마친 뒤에도 관리대장 명의 변경을 마쳤다는 사실에 안심하지 마십시오. 계약서, 대금 지급 증빙, 인도 시점을 보여 주는 자료, 관리대장 변경 서류를 한 세트로 보관해야 합니다. 앞서 본 점유권 청구와 채권자대위, 매도인에 대한 해제·반환 청구는 모두 이 자료로 입증하기 때문입니다.

자주 묻는 질문

Q. 관리대장 소유자 명의를 제 이름으로 바꿨는데 소유권이 생긴 것 아닌가요?

A. 아닙니다. 대법원은 관리대장에 소유자로 등재되었다는 사실만으로는 소유권 기타의 권리를 취득하거나 권리자로 추정되는 효력이 없다고 판단해 왔습니다(92다36274, 2011다64782). 관리대장은 관리의 편의를 위한 행정 기록이지 권리관계를 공시하는 장부가 아니기 때문입니다. 소유권을 얻으려면 이전등기가 필요한데, 건축물대장이 없는 무허가건물은 그 앞 단계인 보존등기부터 막혀 있습니다.

Q. 대금을 전부 치르고 오래 살았다면 사실상 제 소유로 인정되지 않나요?

A. 인정되지 않습니다. 2006다49000 판결은 미등기 무허가건물의 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수 없고, 사실상의 소유권이라는 포괄적 권리나 법률상 지위도 인정하기 어렵다고 보았습니다. 다만 점유를 방해받거나 빼앗겼을 때는 점유권에 기한 청구를 할 수 있으므로, 인도받은 시점과 점유 사실을 뒷받침할 자료를 남겨 두는 것이 좋습니다.

Q. 누가 제가 산 건물에 무단으로 들어와 살고 있으면 어떻게 내보내나요?

A. 소유권에 기한 명도청구는 등기 없는 양수인에게 허용되지 않아(2007다11347) 두 가지 길이 남습니다. 하나는 침탈을 당한 날 또는 방해가 종료한 날부터 1년 안에 소를 제기하는 점유권에 기한 청구(민법 제204조, 제205조)이고, 다른 하나는 소유자인 매도인의 명도청구권을 대신 행사하는 채권자대위(민법 제404조)입니다. 어느 쪽이든 점유가 언제 침해됐는지와 매도인과의 계약 관계를 먼저 정리해야 합니다.

Q. 매도인이 나중에 계약을 해제하겠다며 관리대장 명의를 돌려달라고 하면 어떻게 되나요?

A. 2011다64782 사건에서는 해제 전에 매수인에게서 건물을 다시 사서 관리대장에 올라간 사람이 민법 제548조 제1항 단서의 제3자로 보호받지 못했고, 관리대장상 소유자 명의의 말소가 명해졌습니다. 당사자 사이라면 해제 자체가 유효한지가 핵심이므로 해제 사유와 통지 여부, 대금 지급 관계를 먼저 따져야 합니다. 해제가 유효하지 않다면 명의를 돌려줄 이유가 없다는 점이 방어의 출발점입니다.

Q. 이 건물을 나중에라도 정식으로 등기하려면 어떻게 하나요?

A. 등기의 출발점은 건축물대장이 생성되는 것이므로 건축허가와 사용승인 요건을 갖출 수 있는지부터 봐야 합니다. 건축물대장이 없는 건물은 소유권확인판결로도 보존등기를 신청할 수 없다는 것이 2009다93428 판결의 판단이어서 소송으로 우회하기는 어렵습니다. 건물의 규모·용도와 대지 사용 권원에 따라 결론이 갈리므로 관할 관청에서 허가 가능 여부를 확인하는 것이 순서입니다.

Q. 관리대장상 소유자가 아니라 점유만 하고 있는데 철거 시정명령이 저에게 올 수 있나요?

A. 올 수 있습니다. 건축법 제79조 제1항은 시정명령 등의 상대방인 건축주등에 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자·점유자를 모두 넣고 있습니다. 이행하지 않으면 제80조의 이행강제금이 부과되고, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 반복될 수 있습니다. 통지를 받으면 조치 내용과 기한을 확인하고 바로 대응 방식을 정해야 합니다.

맺음말

무허가건물관리대장에 소유자로 올라 있다는 사실은 행정 기록에 이름이 있다는 뜻이지 소유권을 취득했다는 뜻이 아닙니다. 소유권을 넘겨받으려면 등기가 필요하고, 건축물대장이 없는 무허가건물은 보존등기부터 막혀 있으며, 판결로 우회하는 길도 대법원이 닫아 두었습니다. 그 결과 매수인은 소유권에 기한 명도청구와 방해제거청구를 하지 못하고, 관리대장 명의도 계약 해제 국면에서는 방패가 되지 못합니다.

그렇다고 매수인에게 아무 수단이 없는 것은 아닙니다. 점유권에 기한 청구, 매도인의 권리를 대신 행사하는 채권자대위, 계약에 근거한 이행 청구와 해제·원상회복이 남아 있고, 이 수단들은 계약서와 대금 지급 자료, 인도 시점의 기록이 있어야 작동합니다. 거래 전에는 매도인이 건축주인지, 건축물대장과 시정명령 이력이 어떤지, 대지를 쓸 권원이 있는지부터 확인하는 것이 순서입니다.

용인 처인이나 양평 용문 일대의 전원주택·농가 건물을 사려 하거나 이미 넘겨받은 상태라면, 계약서와 대금 지급 자료를 갖춰 어떤 청구로 권리를 지킬 수 있는지 미리 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.