신탁 부동산인 줄 모르고 계약했는데 오히려 명도 소송을 당했어요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
집주인과 직접 계약서를 쓰고, 중개사무소에서도 별다른 문제가 없다고 해서 보증금을 보냈습니다. 잔금일에 입주해 전입신고까지 마치고 한동안 평온하게 살던 어느 날, 법원에서 소장이 도착합니다. 원고는 집주인이 아니라 신탁회사이거나 그 신탁회사로부터 이 집을 공매로 사들인 낯선 사람이고, 청구 내용은 "이 주택은 신탁재산인데 수탁자의 승낙 없이 점유하고 있으니 건물을 인도(명도)하라"는 것입니다. 인도 청구와 함께 임료 상당의 부당이득 반환이 청구되기도 합니다. 계약 과정에서 신탁이라는 말은 한 번도 들은 적이 없는데, 계약서에 서명한 집주인은 연락이 잘 닿지 않거나 "곧 해결된다"는 말만 반복하는 경우가 많습니다.
이런 일이 벌어지는 구조는 대체로 이렇습니다. 집주인이 대출을 받으면서 부동산을 신탁회사에 맡기는 담보신탁을 하면 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 등기부상 소유자는 신탁회사(수탁자)가 되고, 집주인은 위탁자가 됩니다. 담보신탁에서 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이어서(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결), 신탁계약에는 "위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 임대한다"는 조항이 흔히 들어갑니다. 그런데 위탁자가 이 사실을 알리지 않고 임대차를 놓거나 중개 과정에서 신탁원부 확인이 빠지면, 임차인은 신탁 부동산인 줄 모르는 채 계약하게 됩니다. 그 뒤 위탁자가 대출을 갚지 못해 신탁회사가 공매 등 처분에 들어가면 임차인은 수탁자 또는 새 소유자로부터 인도 청구를 받습니다.
"몰랐으니 보호받아야 하는 것 아닌가"라는 생각이 가장 먼저 들지만, 결론부터 말씀드리면 신탁 사실을 몰랐다는 사정만으로 명도 청구가 기각되는 것은 아닙니다. 신탁계약의 내용은 신탁원부에 기재되어 등기기록의 일부로 공시되고, 대법원은 신탁원부에 기재된 내용을 임차인에게도 대항할 수 있다고 보기 때문입니다. 다만 신탁등기가 임차인의 대항요건보다 먼저였는지, 수탁자의 승낙이 있었는지에 따라 명도 청구의 결과가 갈리고, 명도 문제와 별개로 보증금을 돌려받을 경로도 따로 열려 있습니다. 이 갈림길을 소송 초기에 정확히 짚는 것이 중요합니다.
핵심 쟁점
신탁 부동산 명도 소송에서 실제로 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 신탁등기가 언제 마쳐졌는지입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에게 임차권의 효력을 주장할 수 있으므로, 신탁등기 접수일과 임차인의 인도·전입신고일 중 어느 쪽이 앞서는지가 출발점입니다. 둘째, 신탁원부에 임대권한이 어떻게 정해져 있는지입니다. 수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체이지만 신탁행위로 그 권한을 제한할 수 있고(신탁법 제31조), 신탁원부는 등기기록의 일부로 보기 때문에(부동산등기법 제81조 제3항) 그 조항은 제3자에게 대항력을 가집니다(신탁법 제4조 제1항). 셋째, 수탁자의 사전 승낙이 실제로 있었는지입니다. 넷째, "몰랐다"는 사정이 어느 단계에서 의미를 갖는지입니다. 명도 방어에서는 힘을 얻기 어렵고, 임대인과 중개사의 책임을 묻는 단계에서 비로소 무게가 실립니다. 다섯째, 보증금을 누구에게 청구할 수 있는지입니다. 대법원은 수탁자의 승낙 아래 위탁자 명의로 임대하기로 한 신탁에서는 보증금 반환채무가 위탁자에게 있고, 수탁자나 그로부터 소유권을 취득한 사람에게는 청구할 수 없다고 판단했습니다.
이 다섯 지점을 순서대로 짚지 않으면 "신탁회사가 원고이니 무조건 나가야 한다"거나 "몰랐으니 안 나가도 된다"는 양 극단의 오해에 갇히기 쉽습니다. 실제로는 시점과 서류에 따라 임차권을 지킬 수 있는 사건과 퇴거를 전제로 보증금 회수에 집중해야 하는 사건으로 나뉘고, 어느 쪽인지에 따라 소송에서 해야 할 일이 전혀 달라집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 신탁등기 시점과 수탁자 승낙 여부로 명도 청구의 근거를 가려 방어하기
명도 소송은 소장을 받은 순간부터 시간과의 싸움입니다. 이 소송에서 방어의 기준은 "몰랐다"는 호소가 아니라 날짜와 서류입니다. 김강희 변호사는 사건을 받으면 다음 순서로 방어선을 세웁니다.
1) 소장 송달일부터 30일 이내에 답변서를 내고, 청구취지와 원고의 지위부터 확인합니다.
피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 하고(민사소송법 제256조 제1항), 제출하지 않으면 법원은 청구원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조 제1항). 신탁 사건에서는 "내 집주인이 아니니 남의 일"이라고 여겨 소장을 방치하는 경우가 있는데, 그 순간 시점과 서류를 다툴 기회가 함께 사라집니다. 답변서를 쓰기 전에 원고가 수탁자인지 공매로 소유권을 취득한 매수인인지, 인도 청구 외에 임료 상당 부당이득 반환이 함께 청구됐는지를 청구취지에서 확인하고, 임대차계약서·확정일자·전입 사실을 보여 주는 서류를 갖춰 임차권 주장의 뼈대를 세웁니다.
2) 등기사항전부증명서와 신탁원부로 신탁등기일과 임차인의 대항요건 취득일을 날짜 단위로 대조합니다.
신탁등기의 접수일은 등기사항전부증명서에서, 신탁의 내용은 신탁원부에서 확인합니다. 대법원은 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 신탁등기일 당시 이미 존재하던 임대차에 대해서는 임대인의 지위만 수탁자에게 승계되며, 그 이후로는 신탁조항이 정한 수탁자의 사전승낙 등을 거쳐 체결된 임대차만 소유자인 수탁자에게 대항할 수 있다고 판시했습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결). 그래서 계약 당시에는 등기부가 깨끗했는데 그 뒤 집주인이 신탁을 설정했고, 임차인이 그보다 먼저 인도와 전입신고를 마쳤다면 수탁자는 임대인의 지위에서 그 임대차를 존중해야 하는 관계가 되어 명도 청구의 근거가 흔들립니다. 반대로 신탁등기가 먼저였다면 다음 단계인 승낙 여부가 승부처가 됩니다. 대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기므로, 두 날짜가 같은 날이거나 가까울 때는 접수일자를 하루 단위로 정확히 대조해야 합니다.
3) 신탁원부의 임대 조항과 수탁자의 승낙 서류를 확보해 승낙 여부에 따라 논리를 나눕니다.
신탁원부에서 임대에 관한 조항(예를 들어 위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대한다는 취지)을 찾고, 그 임대차에 대한 수탁자나 우선수익자의 동의서가 있었는지를 확인합니다. 승낙이 있었다면 그 임대차는 신탁 이후에 체결됐더라도 수탁자에게 대항할 수 있으므로 무단점유라는 원고 주장을 정면으로 다툴 수 있고, 수탁자가 보관 중인 동의서는 소송에서 문서제출을 신청해 확보합니다. 다만 승낙이 있는 임대차라도 보증금 회수는 별개의 문제입니다. 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 임대하도록 신탁원부에 기재된 오피스텔을 임차한 사람이, 공매로 그 오피스텔을 취득한 매수인으로부터 건물명도를 청구받고 반소로 보증금 반환을 구한 사건에서, 대법원은 임차인이 임대인인 위탁자에게만 보증금을 청구할 수 있고 수탁자나 매수인에게는 청구할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결). 이 판결 이유에는 임차인이 신탁 사실을 알았는지를 따지는 대목이 없고, 신탁원부에 기재되어 있다는 사실이 판단의 기준이 되었습니다. 승낙이 없었다면 수탁자에게 대항하기 어려운 것이 원칙이므로 방어의 무게를 승낙 여부 자체를 다투는 작업과 퇴거 시기·조건을 협의하는 데 옮기고, 수탁자는 보증금을 받은 임대인이 아니어서 "보증금을 돌려받기 전에는 나갈 수 없다"는 동시이행 항변도 기대하기 어렵다는 점을 전제로 소송을 설계합니다.
4) 임대인에게 소송고지를 하고, 신탁 해지로 소유권이 위탁자에게 돌아올 가능성을 함께 타진합니다.
명도 소송이 진행 중이면 임대인(위탁자)에게 소송고지를 할 수 있습니다(민사소송법 제84조 제1항). 소송고지를 받은 사람이 참가하지 않아도 참가할 수 있었을 때 참가한 것으로 보므로(제86조) 재판의 효력이 임대인에게도 미치고(제77조), 이후 임대인을 상대로 하는 손해배상·보증금 소송에서 임대인이 명도 소송의 결과를 다투기 어려워집니다. 또 하나는 신탁 자체가 끝나는 경로입니다. 위탁자가 대출을 갚고 우선수익자의 동의로 신탁을 해지해 소유권을 회복하면 상황이 달라집니다. 대법원은 위탁자가 수탁자의 승낙 없이 체결한 임대차라도 그 뒤 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권이전등기를 마치면 위탁자가 적법한 임대권한을 취득하고, 임차인은 인도와 전입신고를 마친 상태에서 그 소유권이전등기가 마쳐진 즉시 대항력을 취득해 그 이후 설정된 근저당권에 기한 경매의 매수인에게도 대항할 수 있다고 판시했습니다(2018다44879, 44886 판결). 그래서 임대인과 우선수익자에게 정리 의사가 있는 사건이라면 명도 소송을 진행하면서 신탁 해지 일정을 확인하는 작업을 병행합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 보증금을 되찾을 상대를 임대인·중개사·특별법 세 갈래로 나눠 준비하기
명도 소송에서 진다는 것은 집을 비운다는 뜻이지 보증금이 사라진다는 뜻이 아닙니다. 다만 수탁자에게는 보증금을 청구할 수 없는 경우가 많으므로, 책임을 물을 수 있는 상대마다 근거와 증거가 다른 세 갈래 경로를 소송과 동시에 준비합니다.
1) 임대인(위탁자)에게는 계약 해제·손해배상과 가압류로 책임을 묻습니다.
임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 성립하는 계약입니다(민법 제618조). 수탁자의 승낙이 없어 수탁자에게 대항하지 못하고 목적물을 인도해 줄 수밖에 없게 되었다면 임대인의 책임 있는 사유로 이행이 불능이 된 것이므로 계약을 해제할 수 있고(제546조), 해제와 별개로 손해배상도 청구할 수 있습니다(제551조, 제390조). 임대인이 신탁 사실이나 승낙이 없다는 점을 숨기고 계약했다면 사기를 이유로 계약을 취소하는 방법도 있습니다(제110조 제1항). 해제·취소 의사표시는 내용증명으로 남기고, 임대인의 재산이 흩어지기 전에 법원에 가압류를 신청합니다(민사집행법 제276조 제1항). 가압류는 대상 재산을 특정해야 하므로 임대인이 위탁자로서 다른 부동산이나 예금을 가지고 있는지 미리 파악해 두어야 실효가 있습니다.
2) 신탁 사실을 숨긴 정황이 있다면 형사 고소를 준비하고, 그 수사 개시를 특별법 요건과 연결합니다.
형법 제347조 제1항은 사기죄를 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 다만 신탁 사실을 말하지 않았다는 것만으로 사기가 되는 것은 아니고, 임대인이 수탁자의 승낙 없이는 임대할 수 없다는 점을 알면서도 문제없는 집인 것처럼 말하거나 서류로 믿게 했는지, 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었는지가 쟁점이 됩니다. 그래서 계약서 특약, 계약 당시의 문자·카카오톡, 통화 녹취, 임대인이 건넨 서류, 보증금이 입금된 계좌 내역을 시간순으로 정리해 둡니다. 임대인등에 대한 수사가 개시되면 아래 4)의 특별법 결정 요건(제3조 제1항 제4호)을 충족하는 근거가 되기도 합니다.
3) 중개사에게는 확인·설명의무 위반을 근거로 손해배상을 검토합니다.
개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서, 신탁원부 등 설명의 근거자료를 제시해야 하며(공인중개사법 제25조 제1항), 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 하면 배상책임을 집니다(제30조 제1항). 개업공인중개사는 이 책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로(제30조 제3항), 중개사무소가 교부한 확인·설명서와 손해배상책임 보장 관련 증서 사본을 찾아 신탁에 관한 항목이 어떻게 기재돼 있는지 확인합니다. 2024년 12월 21일부터는 신탁등기를 할 때 등기기록에 신탁원부의 번호와 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항이 기록되므로(부동산등기법 제81조 제1항), 계약 시점이 그 이후라면 등기기록에 이 주의사항이 있었는지도 함께 봅니다. 손해배상 소송에서는 상대방이 임차인의 확인 소홀을 이유로 과실상계를 주장하는 경우가 흔하므로, 계약 당시 등기사항증명서를 직접 받아 봤는지와 중개사가 신탁에 관해 어떤 설명을 했는지를 미리 정리해 둡니다.
4) 특별법의 전세사기피해자등 결정을 신청해 지원 경로를 확보합니다.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택의 임차인도 전세사기피해자등의 범위에 넣고 있습니다(제2조 제4호 다목). 임차인이 주택의 인도·전입신고·확정일자를 갖추고, 임차보증금이 5억원 이하이며(제3조 제1항 제2호, 위원회가 2억원 범위에서 상향 가능), 임대인등에 대한 수사 개시나 기망 등으로 보증금을 반환할 의도가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다(제3조 제1항 제4호). 이 요건을 갖춰 국토교통부장관에게 신청하고(제12조) 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 결정을 받아야 하며, 임차인이 보증금 반환보증 등으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우는 제외됩니다(제3조 제2항 제1호).
결정을 받으면 신탁사기피해자로서 공공주택사업자와 사전에 협의해 해당 주택의 매입을 요청할 수 있고, 수탁자 등은 그 매각에 대해 공공주택사업자와 우선적으로 협의해야 합니다(제25조의3 제1항·제3항). 공공임대주택을 우선 공급받아 최장 10년간 거주하는 길도 있으며(제25조의2 제1항 제2호), 이런 지원은 결정된 날부터 3년 이내에 신청해야 합니다(제14조의2). 이사를 해야 하는 상황이라면 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않을 때 임차권등기명령을 신청해 이미 갖춘 대항요건을 유지하는 구조를 만들어 두고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제5항), 임차권등기를 마친 경우도 특별법의 인도·전입 요건에 포함된다는 점(특별법 제3조 제1항 제1호)까지 함께 챙깁니다.
결론
신탁 부동산인 줄 몰랐다고 해서 명도 청구가 자동으로 기각되는 것도, 자동으로 인정되는 것도 아닙니다. 신탁원부에 기재된 내용은 임차인에게도 대항할 수 있으므로 "몰랐다"는 사정만으로는 방어가 되지 않지만, 신탁등기가 임차인의 인도·전입신고보다 언제 앞섰는지, 그 임대차에 수탁자의 승낙이 있었는지에 따라 임차권을 지켜낼 수 있는 사건도 분명히 있습니다.
승낙 없는 임대차였다면 소송의 무게 중심을 임대인·중개사·특별법 경로로 옮겨 보증금 회수를 준비해야 합니다. 그 모든 준비는 소장을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 내고, 계약서·입금 내역·대화 기록을 정리하는 것에서 시작합니다. 지금 비슷한 소장을 받았거나 신탁 사실을 뒤늦게 알게 되셨다면, 등기사항전부증명서와 신탁원부부터 함께 살펴 어느 갈림길에 서 있는 사건인지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 계약할 때 신탁 사실을 전혀 몰랐는데도 명도 청구를 받으면 무조건 나가야 하나요?
반드시 그렇다고 단정할 수는 없습니다.
다만 "몰랐다"는 사정만으로는 방어가 되기 어렵습니다. 대법원은 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재된 경우 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 보았고, 신탁 임대차 관련 판결 이유에도 임차인이 신탁 사실을 알았는지를 따지는 대목이 없습니다.
결과를 가르는 것은 신탁등기일과 임차인의 인도·전입신고일의 선후, 신탁원부의 임대 조항, 수탁자의 승낙 여부입니다.
그래서 소장을 받으면 가장 먼저 등기사항전부증명서와 신탁원부를 발급받아 이 세 가지를 확인해야 합니다.
Q2. 집주인이 알아서 해결해 준다고 해서 소장을 그냥 두면 어떻게 되나요?
매우 위험합니다.
소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하지 않으면 법원은 청구원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(민사소송법 제256조, 제257조).
집주인이 해결하겠다고 해도 소송의 피고는 임차인이므로 답변서는 임차인 본인이 기한 안에 내야 합니다.
답변서를 낸 뒤에는 계약서, 전입·확정일자 자료, 집주인과 나눈 대화 기록을 정리하고, 임대인에게 소송고지를 할지도 함께 검토하는 것이 좋습니다.
Q3. 신탁회사나 새 소유자에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있나요?
원칙적으로 어렵습니다.
대법원은 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 임대하도록 신탁원부에 기재된 부동산에서, 임차인은 임대인인 위탁자에게만 보증금 반환을 구할 수 있고 수탁자나 그로부터 소유권을 취득한 매수인에게는 구할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결).
수탁자의 승낙 없이 체결된 임대차라면 수탁자는 그 보증금에 대한 반환채무를 부담하지 않는다고 본 판결도 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결).
그래서 임대인의 재산 파악과 가압류, 중개사 책임, 특별법 결정 신청을 소송과 함께 병행해야 합니다.
Q4. 집주인이 신탁 사실을 말해 주지 않았는데 사기로 처벌받나요?
신탁 사실을 말하지 않았다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 성립한다고 단정할 수는 없습니다.
사기죄는 사람을 속여 재산상 이익을 얻는 것을 요건으로 하므로, 임대인이 수탁자의 승낙 없이는 임대할 수 없다는 점을 알면서도 그렇지 않은 것처럼 임차인을 믿게 했는지, 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었는지가 문제됩니다. 형법 제347조 제1항은 사기죄를 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 처벌합니다.
고소를 염두에 둔다면 계약서 특약, 문자·카카오톡, 통화 녹취, 중개사의 설명 내용을 시간순으로 정리해 두는 것이 중요합니다. 수사가 개시되면 특별법상 전세사기피해자등 결정 요건과도 연결됩니다.
Q5. 명도 판결이 나면 바로 쫓겨나나요?
판결이 선고됐다고 곧바로 집행관이 찾아오는 것은 아닙니다.
부동산 인도 집행은 채권자가 신청해 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 이루어지고, 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 실시됩니다(민사집행법 제258조 제1항, 제2항).
판결에 가집행선고가 붙었다면 항소하면서 강제집행정지를 신청할 수 있고(민사소송법 제501조, 제500조), 담보를 제공하게 하고 정지하는 것이 일반적입니다. 담보 없이 정지되는 것은 집행으로 보상할 수 없는 손해가 생긴다는 점을 소명한 경우로 한정됩니다.
그 사이에 퇴거 시기와 조건을 협의하고 보증금 회수 경로를 병행해서 준비하는 것이 현실적인 대응입니다.
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