유류분 증여재산 평가, 수증자 비용으로 개발해 오른 땅값은 어디까지 빠질까 

아버지에게서 임야를 증여받은 형제가 그 땅을 대지로 조성해 값이 몇 배로 뛰었는데, 아버지 사망 뒤 다른 형제가 유류분을 청구하면 그 오른 값까지 전부 계산에 들어가는지 걱정하는 분이 많습니다. 반대로 청구하는 쪽에서는 증여 당시 시세만 기준으로 삼으면 유류분이 턱없이 작아지는 것 아니냐고 묻습니다. 유류분 계산에서 증여재산은 원칙적으로 상속개시 당시의 시가로 평가하지만, 수증자가 자기 비용으로 땅의 지목이나 형상을 바꿔 오른 값은 별도의 법리로 걸러집니다. 이 글에서는 어떤 상승분이 반환 대상에 들어가고 어떤 상승분이 빠지는지, 그 경계를 다투려면 무엇을 준비해야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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유류분 산정의 구조 — 증여재산 가액이 들어가는 자리

민법 제1113조 제1항은 유류분을 피상속인의 상속개시시에 있어서 가진 재산의 가액에 증여재산의 가액을 가산하고 채무의 전액을 공제하여 산정한다고 정합니다. 이렇게 나온 기초재산에 유류분 비율을 곱한 것이 각 권리자의 유류분액입니다. 제1112조에 따라 피상속인의 직계비속과 배우자는 법정상속분의 2분의 1, 직계존속은 법정상속분의 3분의 1이 유류분이고, 형제자매는 현행 조문에서 유류분 권리자에서 빠졌습니다. 유류분액에서 권리자가 이미 상속이나 증여로 받은 몫을 빼고도 모자라는 부분이 반환을 청구할 수 있는 부족분입니다.

반환 방식은 제1115조 제1항이 정합니다. 유류분에 부족이 생긴 권리자는 그 부족한 한도에서 재산의 가액의 지급을 청구할 수 있고, 가액의 지급을 청구한 날부터 이자가 가산됩니다. 결국 분쟁은 금액 다툼이고, 그 금액은 기초재산에 들어가는 증여재산이 얼마로 평가되느냐에 따라 달라집니다. 현금 증여는 평가가 단순하지만 토지는 어느 시점의 어떤 상태를 기준으로 삼느냐에 따라 수억 원이 오르내립니다. 그래서 평가 시점과 평가 대상 상태를 나누어 이해해야 합니다.

• 평가 시점 — 증여를 받은 날이 아니라 상속개시 당시, 즉 피상속인이 사망한 때의 가치.

• 평가 대상 상태 — 원칙은 상속개시 당시 현황이고, 수증자나 양수인이 자기 비용으로 바꾼 성상은 예외적으로 빼고 증여 당시 성상 기준.

• 처분·수용된 재산 — 처분 당시의 가액에 상속개시까지의 물가변동률을 반영.

• 금전 증여 — 증여받은 금액을 상속개시 당시의 화폐가치로 환산.

유류분 반환 액수는 증여재산을 '언제' 그리고 '어떤 상태로' 평가하느냐에 따라 갈린다.

증여재산은 상속개시 당시 시가로 — 평가 시점의 원칙

대법원은 유류분반환의 범위를 상속개시 당시 피상속인의 순재산과 문제 된 증여재산을 합한 재산을 평가하여 그 재산액에 유류분권리자의 유류분비율을 곱한 유류분액을 기준으로 산정하며, 증여받은 재산의 시가는 상속개시 당시를 기준으로 산정해야 한다고 봅니다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다29409 판결, 대법원 2015. 11. 12. 선고 2010다104768 판결). 증여가 있었던 20년 전의 시세가 아니라 피상속인이 사망한 시점의 시세라는 뜻입니다. 오래전에 증여된 땅일수록 이 차이가 크게 나타납니다.

이렇게 보는 이유는 증여가 없었다면 그 재산이 상속재산으로 남아 있었을 것이고, 유류분권리자가 이를 상속받을 수 있었을 것이기 때문입니다. 대법원 2023. 5. 18. 선고 2019다222867 판결도 이 점을 근거로 증여재산은 상속개시 시를 기준으로 산정해야 하고, 수증자가 상속개시 때까지 그대로 보유하고 있다면 그 재산의 상속개시 당시 시가를 증여재산의 가액으로 평가할 수 있다고 설명합니다. 유류분 제도의 목적은 유족의 생존권 보호와 상속재산에 대한 기대의 보장이지, 수증자가 받은 재산을 그대로 상속재산으로 되돌리는 데 있지 않다는 점도 함께 짚습니다.

이 원칙에서는 값이 오른 이유가 무엇이든 상속개시 당시 시가에 반영됩니다. 증여받은 농지가 그 뒤 개발제한구역 해제나 용도지역 상향으로 주변 땅값과 함께 올랐다면, 수증자가 아무것도 하지 않았더라도 오른 값이 평가에 들어갑니다. 수증자가 그 상승의 혜택을 누렸다는 사정만으로 수증자 몫으로 따로 떼어 주지는 않습니다. 다만 이 원칙에는 수증자가 자기 비용을 들여 땅 자체를 바꾼 경우에 대한 중요한 예외가 있습니다.

예외 — 수증자가 자기 비용으로 바꾼 성상은 평가에서 뺀다

대법원 2015. 11. 12. 선고 2010다104768 판결은 원칙에 예외를 둡니다. 증여 이후 수증자나 수증자로부터 증여재산을 양수받은 자가 자기의 비용으로 증여재산의 성상(性狀) 등을 변경하여 상속개시 당시 그 가액이 증가되어 있는 경우, 변경된 성상을 기준으로 가액을 산정하면 유류분권리자에게 부당한 이익을 주게 되므로 그 변경을 고려하지 않고 증여 당시의 성상 등을 기준으로 상속개시 당시의 가액을 산정해야 한다는 것입니다. 시점은 여전히 상속개시 당시이고, 바뀌는 것은 평가 대상이 되는 땅의 상태입니다.

이 사건에서는 수증자가 토지를 매각한 뒤 양수한 회사가 전·임야를 잡종지, 창고용지 등으로 조성해 지목이 바뀐 부동산이 있었고, 수증자 측이 토지조성비 등을 부담해 지목을 답에서 전으로, 전에서 잡종지 등으로 바꾼 부동산도 있었습니다. 원심은 이 부동산들의 상속개시 당시 가액을 각 증여 당시의 지목, 형상, 이용 상태를 기준으로 평가함이 상당하다고 판단했고, 대법원은 이를 법리에 맞는 판단으로 보아 상고를 기각했습니다. 수증자가 직접 개발한 경우뿐 아니라 수증자에게서 땅을 사 간 양수인이 개발한 경우도 같은 법리가 적용된 셈입니다.

이 예외는 요건이 모두 겹쳐야 성립합니다. 하나라도 빠지면 예외가 아니라 원칙, 즉 상속개시 당시 현황 그대로의 평가로 돌아갑니다.

• 변경 시기 — 증여 이후에 이루어진 변경일 것.

• 변경한 사람 — 수증자 또는 수증자로부터 증여재산을 양수받은 자일 것.

• 비용 — 그 사람이 자기의 비용으로 변경했을 것.

• 결과 — 성상 등의 변경으로 상속개시 당시 가액이 증가되어 있을 것.

수증자나 양수인이 자기 비용으로 바꾼 성상은 유류분 계산에서 없던 것으로 보고, 증여 당시의 지목·형상·이용 상태를 기준으로 상속개시 당시 가액을 산정한다.

같은 땅이 12억 원도 6억 원도 되는 이유 — 계산 예시

숫자로 보겠습니다. 상속인은 자녀 3명(장남, 차남, 장녀)이고, 피상속인은 생전에 임야 한 필지를 장남에게만 증여했으며 사망 당시 남은 재산과 채무는 없다고 가정합니다. 증여 당시 그 임야의 시가는 3억 원이었습니다. 장남이 2억 원을 들여 형질변경허가를 받고 대지로 조성했고, 상속개시 당시 조성된 현황 그대로의 시가는 12억 원입니다. 만약 조성하지 않고 임야로 남아 있었다면 주변 시세 상승만 반영되어 상속개시 당시 시가가 6억 원이었을 것으로 감정된다고 하겠습니다.

예외를 고려하지 않고 현황대로 12억 원을 기초재산으로 삼으면 차남의 유류분액은 12억 원 × 1/3 × 1/2, 즉 2억 원입니다. 증여 당시의 성상(임야)을 기준으로 상속개시 당시 시가 6억 원을 기초재산으로 삼으면 유류분액은 1억 원입니다. 같은 땅인데 평가 방식만으로 차남이 청구할 수 있는 금액이 1억 원 차이 납니다. 차남이 따로 받은 것이 없다면 유류분액이 곧 부족분이 됩니다.

여기서 놓치기 쉬운 점이 있습니다. 배제되는 것은 장남이 쓴 공사비 2억 원만이 아니라 조성으로 늘어난 가치 전체인 6억 원입니다. 판결이 요구하는 것은 비용 공제가 아니라 변경을 고려하지 않은 평가이기 때문입니다. 반대로 수증자 입장에서도 냉정하게 볼 부분이 있습니다. 조성하지 않았어도 임야 시세가 3억 원에서 6억 원으로 오른 3억 원의 상승분은 그대로 계산에 남습니다.

어디까지가 성상 변경인가 — 개발 비용과 외부 호재의 구분

판결이 직접 다룬 것은 지목 변경과 토지 조성입니다. 답에서 전으로, 전에서 잡종지로 지목을 바꾸고 전·임야를 잡종지나 창고용지로 조성하는 일은 토지의 현황 자체를 바꾸는 작업이고, 그 비용을 수증자 측이 댄 것이 인정되면 예외에 해당했습니다. 판결문은 '성상 등'이라고 표현하므로 그 밖의 유형은 사건마다 다투어집니다. 건물 신축, 매립·성토, 진입로 개설처럼 수증자의 자금이 들어가 땅의 이용 상태를 바꾼 경우가 같은 논리선상에서 쟁점이 되며, 결론은 변경의 실체와 비용 부담의 증거에 따라 갈립니다.

반대편에는 수증자의 비용과 무관한 상승 요인이 있습니다. 개발제한구역 해제, 용도지역 상향, 인근 도로·산업단지 개발 같은 공적 계획의 변화나 시장 상승은 수증자가 자기 비용으로 바꾼 성상이 아니므로 예외 문언에 해당하지 않고, 원칙대로 상속개시 당시 시가에 반영됩니다. 형질변경을 마친 토지가 이후 개발제한구역에서 해제되어 값이 뛰었다면, 형질변경으로 오른 부분과 해제로 오른 부분을 나누어 평가해야 하는데 감정에서 이 둘을 어떻게 분리하느냐가 실제 금액을 좌우합니다.

비용을 누가 댔는지도 확인 대상입니다. 판례 문언이 '자기의 비용'이므로 개발 비용을 피상속인이 냈다면 이 예외를 주장하기 어렵고, 오히려 그 자금이 수증자에게 별도로 증여된 것인지가 다투어질 수 있습니다. 수증자 측은 공사비 지출 내역과 자금 출처를, 청구인 측은 그 자금이 피상속인에게서 나왔는지를 입증의 방향으로 삼게 됩니다.

• 판결이 직접 다룬 유형 — 지목 변경(답에서 전, 전에서 잡종지), 전·임야의 잡종지·창고용지 조성.

• 다툼이 되는 유형 — 건물 신축, 매립·성토, 진입로 개설 등 수증자 자금이 들어간 현황 변경.

• 그대로 반영되는 요인 — 개발제한구역 해제, 용도지역 변경, 주변 개발과 시장 상승.

• 판단의 열쇠 — 변경 시기, 변경한 사람, 비용 부담 주체 세 가지.

예외는 오른 값 전부가 아니라, 수증자 측이 자기 비용으로 바꾼 성상에서 나온 부분에만 적용된다.

개발한 뒤 팔았거나 수용됐다면 — 처분 당시 가액과 물가변동률

상속개시 전에 수증자가 땅을 처분했거나 땅이 수용된 경우에는 평가 방법이 달라집니다. 대법원 2023. 5. 18. 선고 2019다222867 판결은 수증자가 증여받은 재산을 상속개시 전에 처분했거나 증여재산이 수용되었다면, 유류분 산정에서 그 증여재산의 가액은 증여재산의 현실 가치인 처분 당시의 가액을 기준으로 상속개시까지의 물가변동률을 반영하는 방법으로 산정해야 한다고 판시했습니다. 처분 이후 재산 가치의 등락은 수증자나 다른 공동상속인이 관여할 수 없는 우연한 사정인데, 그 증가분을 수증자가 부담하거나 감소분을 청구인이 부담하게 되면 상속인 간 형평이라는 제도 취지에 맞지 않기 때문입니다.

그 사건의 토지는 증여 이후 수증자가 토지형질변경허가를 받아 형질변경 공사를 하고 지목을 답에서 전으로 바꿨고, 이후 개발제한구역이 해제되어 1종 일반주거지역으로 용도지역이 바뀌었으며, 한국토지주택공사가 2009. 11. 3. 토지를 수용한 사안이었습니다. 대법원은 토지의 가액을 수용된 때를 기준으로 상속개시까지의 물가변동률을 반영해 산정했어야 한다고 보아 원심을 파기하고 환송했습니다. 개발사업이 시행되어 증여토지의 형상이 완전히 변모한 뒤 개발 진행 경과에 따라 가격이 오르내리는 것을 수증자나 공동상속인의 이익 또는 손실로 돌리는 것은 부당하다는 점도 이유로 들었습니다.

두 판결은 다루는 상황이 다릅니다. 상속개시 당시에도 땅이 남아 있다면 상속개시 당시 시가에서 수증자 측이 바꾼 성상을 뺀 값이 기준이고, 상속개시 전에 팔렸거나 수용됐다면 처분·수용 당시 가액에 물가변동률을 반영한 값이 기준입니다. 그래서 개발이 이루어진 땅이 문제 될 때는 지금 누구 명의로 남아 있는지, 언제 처분됐는지부터 확인해야 합니다. 양수인이 양도 당시 유류분권리자를 해함을 알고 있었다면 양수인에게도 반환을 청구할 수 있다는 것이 판례이고(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다8878 판결), 원물 반환이 불가능해지면 가액 상당의 반환의무로 정리됩니다.

소송에서 다투는 방법 — 감정 신청 사항과 준비 자료

평가 기준은 결국 감정에서 구현됩니다. 재판에서는 통상 법원이 지정한 감정인이 시가를 감정하므로, 어떤 기준으로 감정할지를 처음부터 특정해 두는 것이 중요합니다. 수증자 측이라면 '증여 당시의 지목·형상·이용 상태를 그대로 유지한 것으로 가정한 상속개시 당시의 시가'를 감정 사항으로 신청해야 하고, 조성된 현황 기준의 감정만 이루어지면 예외 주장은 뒤늦게 증거를 보충해야 하는 처지가 됩니다. 청구인 측이라면 현황 감정을 기본으로 하되 수증자가 주장하는 성상 변경이 실제로 있었는지, 그 시기와 비용 주체가 어떠한지를 반박해야 합니다.

준비할 자료도 요건별로 나뉩니다. 지목 변경 이력은 토지대장으로, 용도지역 변경 시점은 토지이용계획확인서와 고시 자료로, 형질변경 사실은 개발행위허가서와 준공검사 서류로 확인합니다. 증여 당시 땅의 현황은 당시의 항공·위성사진, 개별공시지가 이력, 지적도로 재구성할 수 있습니다. 비용 부담은 공사계약서, 세금계산서, 계좌 이체 내역으로 증명하며, 이 자료가 없으면 '자기 비용'과 '변경 시기'라는 두 요건에서 밀리게 됩니다.

시간 제한도 함께 봐야 합니다. 제1117조는 유류분권리자가 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때부터 1년, 상속이 개시된 때부터 10년이 지나면 반환청구권이 시효로 소멸한다고 정합니다. 평가를 다투는 소송은 감정과 자료 수집에 시간이 걸리는 만큼, 시효 안에 청구를 먼저 제기하고 평가는 소송 중에 구체화하는 경우가 많습니다. 청구액이 평가 방식에 따라 크게 달라지므로 소를 제기하기 전에 두 가지 평가 시나리오로 대략의 범위를 계산해 보는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 증여받은 땅이 저절로 올랐다면 오른 값도 유류분 계산에 들어가나요?

A. 들어갑니다. 증여재산의 시가는 상속개시 당시를 기준으로 하므로 시장 상승이나 개발제한구역 해제, 용도지역 변경 같은 외부 요인으로 오른 부분은 그대로 반영됩니다. 빠지는 것은 수증자나 양수인이 자기 비용으로 성상을 변경해서 오른 부분뿐입니다(대법원 2015. 11. 12. 선고 2010다104768 판결).

Q. 수증자가 들인 공사비만 공제해 주나요?

A. 공사비를 공제하는 방식이 아니라 변경을 고려하지 않고 평가하는 방식입니다. 조성으로 늘어난 가치 전체가 빠지므로 공사비보다 큰 상승분이 빠질 수 있고, 조성하지 않았어도 올랐을 부분은 그대로 남습니다. 결국 증여 당시 성상을 유지했다면 상속개시 당시 얼마였을지를 감정으로 산출하게 됩니다.

Q. 개발 비용을 피상속인이 대줬다면 어떻게 되나요?

A. 판례가 예외를 인정하는 요건은 수증자나 양수인이 자기의 비용으로 성상을 변경한 경우이므로, 피상속인이 비용을 댄 경우에는 이 예외를 주장하기 어렵습니다. 오히려 그 자금이 수증자에게 별도로 준 것인지가 쟁점이 될 수 있어 자금 출처를 확인하는 자료가 중요합니다.

Q. 증여받은 땅을 상속개시 전에 팔았다면 상속개시 당시 시가로 다시 평가하나요?

A. 그렇지 않습니다. 상속개시 전에 처분되거나 수용된 경우에는 처분 당시의 가액을 기준으로 상속개시까지의 물가변동률을 반영해 가액을 산정합니다(대법원 2023. 5. 18. 선고 2019다222867 판결). 처분 이후의 값 변동은 수증자도 청구인도 관여할 수 없는 사정이라 어느 쪽에도 돌리지 않는다는 취지입니다.

Q. 증여받은 재산이 현금이라면 어떻게 평가하나요?

A. 증여받은 금액을 상속개시 당시의 화폐가치로 환산해 증여재산의 가액으로 보고, 그 환산은 증여 당시부터 상속개시 당시까지의 물가변동률을 반영하는 방법으로 합니다. 이 내용은 2019다222867 판결이 대법원의 기존 입장으로 정리한 부분입니다. 토지처럼 성상 변경이 문제 되는 일은 없지만 증여받은 액수 그대로 계산하지 않는다는 점은 같습니다.

Q. 유류분 반환청구는 언제까지 할 수 있나요?

A. 제1117조에 따라 유류분권리자가 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때부터 1년, 상속이 개시된 때부터 10년입니다. 둘 중 먼저 도래하는 시점이 지나면 반환청구권이 시효로 소멸하므로 평가 다툼과 별개로 청구 시기부터 확인해야 합니다.

맺음말

증여재산은 상속개시 당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 땅값이 시장이나 공적 계획의 변화로 오른 부분은 그대로 유류분 계산에 들어갑니다. 예외는 수증자나 양수인이 자기 비용으로 지목·형상 같은 성상을 바꾼 경우이며, 이때는 변경을 고려하지 않고 증여 당시의 성상을 기준으로 상속개시 당시 가액을 산정합니다. 상속개시 전에 처분되거나 수용된 땅은 다시 처분 당시 가액에 물가변동률을 반영하는 별도의 기준을 따릅니다.

그래서 이런 분쟁은 땅이 언제 누구에게서 누구에게로 넘어갔는지, 성상은 언제 누가 얼마를 들여 바꿨는지, 오른 값 중 어느 부분이 어느 원인에서 나왔는지를 나누어 보는 데서 출발합니다. 소송이 시작되면 감정 사항의 특정과 지출 자료의 확보가 결과를 좌우하고, 반환청구권의 시효는 평가 다툼과 별개로 흘러갑니다.

특히 양평·용문이나 용인 처인처럼 전원주택 부지와 개발 가능 토지의 증여가 잦은 지역이라면 지목 변경 이력과 개발 비용의 흐름을 일찍 정리해 두는 것이 도움이 됩니다. 증여받은 땅을 개발했거나 개발된 땅에 대해 유류분 청구를 받은 상황이라면, 평가 기준부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.