공장·창고도 상가임대차보호법 보호받을까 — 영업활동이 함께 있어야 하는 이유 

공장이나 물류창고를 임차해 사업을 하다가 임대인과 분쟁이 생기면, 임차인 쪽에서 가장 먼저 부딪히는 벽이 "이 공간이 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 상가건물이 맞느냐"는 문제입니다. 사무실이나 매장과 달리 공장·창고는 손님이 드나들며 물건을 사고파는 공간처럼 보이지 않다 보니, 임대인 측에서 아예 법 적용대상이 아니라고 다투는 일이 흔합니다. 그러나 대법원은 이미 단순 보관·제조 공간이라도 그곳에서 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지면 상가건물로 인정된다는 기준을 밝혀두었습니다. 이 글에서는 공장·창고 임대차가 상가건물 임대차보호법의 보호를 받으려면 무엇이 있어야 하는지, 그 기준을 어떻게 입증해야 하는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

상가임대차법이 보호하는 '상가건물' — 판단 기준은 공부상 표시가 아니다

상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 이 법이 적용되는 상가건물을 "제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물"이라고 정하면서, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우까지 포함한다고 규정합니다. 그리고 제3조 제1항은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 대항력을 주장할 수 있다고 정합니다. 두 조문을 합쳐 보면, 이 법이 말하는 상가건물 임대차란 결국 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물을 영리 목적의 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다는 결론이 나옵니다.

문제는 '영업용으로 사용한다'는 것을 무엇으로 판단하느냐입니다. 대법원은 이를 등기부나 건축물대장 같은 공부상 표시가 아니라 건물의 현황·용도에 비추어 실질적으로 판단해야 한다고 봅니다. 즉 건축물대장에 '공장'이나 '창고'로 등재돼 있더라도 실제로 그 공간에서 영업이 이루어진다면 상가건물로 인정될 수 있고, 반대로 대장에 '근린생활시설'로 돼 있어도 실제로는 영업 없이 물건만 쌓아두는 용도라면 상가건물로 인정받기 어렵습니다. 이 실질 판단 기준이 공장·창고 임대차에서 가장 먼저 부딪히는 갈림길입니다.

공장·창고가 원칙적으로 제외되는 이유 — 사실행위만으로는 부족하다

공장이나 창고에서 이루어지는 활동의 전형은 상품의 보관·제조·가공 같은 사실행위입니다. 원료를 들여와 가공하고, 완성품을 쌓아두었다가 출고하는 과정 자체는 물리적인 작업일 뿐, 그 공간에서 고객을 상대로 무언가를 팔거나 계약을 맺는 행위는 아닙니다. 대법원은 이런 사실행위만 이루어지는 공장·창고는 그 자체로는 영업용으로 사용하는 경우라고 볼 수 없다는 입장을 분명히 하고 있습니다. 사업자등록을 해두었다는 사정만으로 결론이 달라지지도 않습니다.

이 원칙이 실무에서 자주 문제가 되는 이유는, 상당수의 공장·창고 임차인이 형식적으로는 그 주소지에 사업자등록을 마쳐두고 있기 때문입니다. 등록만 놓고 보면 상가임대차법이 당연히 적용될 것 같지만, 그 공간에서 실제로 어떤 일이 벌어지는지를 들여다보면 순수하게 제조·보관만 이루어지는 경우가 많습니다. 이런 경우 임대인이 임대차 종료 후 명도소송을 제기하면서 "여기는 애초에 상가건물이 아니었다"고 다투면, 임차인은 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회 같은 핵심 보호조차 주장할 근거를 잃게 됩니다.

영업활동이 '함께' 있어야 한다는 대법원 기준 — 2009다40967 판결

대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 이 문제에 정면으로 답한 판례입니다. 이 판결은 "단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나, 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다"고 판시했습니다. 사실행위와 영리 목적 활동이 '함께' 이루어지는지가 핵심 기준이라는 것입니다.

이 사건 임차인은 상가건물의 일부를 빌려 도금작업을 하면서, 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금 주문을 받고 완성된 제품을 고객에게 인도한 뒤 수수료를 받는 영업활동을 함께 해왔습니다. 원심은 임차 부분의 주된 용도가 영업용이 아닌 사실행위 위주의 공장이라며 법 적용을 부정했지만, 대법원은 임차부분과 인접 컨테이너 박스를 일체로 보아 도금작업과 영업활동이 함께 이루어지는 하나의 사업장이라고 판단하고, 법리를 오해한 원심판결을 파기환송했습니다. 물리적으로 붙어 있는 공간에서 제조와 영업이 병행됐다면 그 전체를 하나의 상가건물로 본다는 취지입니다.

사실행위만 이루어지는 공장·창고는 상가건물이 아니지만, 그곳에서 영리 목적의 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 된다 — 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결.

실무에서 갈리는 사례 — 어떤 활동이 '영업'으로 인정되나

같은 물류창고라도 결론이 갈리는 이유는 그 공간 안에서 무엇이 이루어지는지가 다르기 때문입니다. 예를 들어 온라인 쇼핑몰을 운영하는 사업자가 임차한 물류센터에서 재고를 보관함과 동시에 그 자리에서 주문을 확인해 포장하고 택배사에 인계하는 업무까지 처리한다면, 이는 단순 보관을 넘어 판매와 직결된 영리활동이 그 공간에서 함께 이루어지는 것으로 볼 여지가 큽니다. 반대로 완제품을 쌓아두기만 하고 실제 주문접수·결제·고객응대는 전부 별도의 사무실이나 온라인 플랫폼에서 처리된다면, 그 창고는 사실행위만 이루어지는 순수 보관 공간으로 판단될 가능성이 높습니다.

공장의 경우도 마찬가지입니다. 제조라인만 돌아가는 공간이라면 원칙대로 상가건물성이 부정되기 쉽지만, 그 공장 한편에 거래처 상담이나 견적·주문 접수가 이루어지는 사무 공간이 함께 있고 그곳에서 실제로 계약이 체결되거나 대금이 수수된다면 앞서 본 도금작업 사례처럼 일체로서 상가건물에 해당할 여지가 생깁니다. 법원은 이런 사안에서 임차공간 전체를 하나로 볼 것인지, 제조구역과 영업구역을 분리해서 볼 것인지를 실제 이용 현황에 따라 판단합니다.

• 주문접수·견적·계약체결이 그 공간에서 실제로 이루어지는지.

• 대금 수수(현금·계좌이체 등)나 세금계산서 발행 장소가 그 공간인지.

• 고객이나 거래처가 그 공간을 방문해 상담·인도가 이루어지는지.

• 제조·보관 구역과 영업 구역이 물리적으로 인접해 하나의 사업장처럼 운영되는지.

환산보증금 초과해도 살아남는 보호 — 대항력·계약갱신요구권은 별도

공장·창고는 면적이 넓어 보증금이나 차임이 상가 매장보다 큰 경우가 많다 보니, 상가임대차법의 또 다른 문턱인 환산보증금도 함께 확인해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 이 법을 적용하지 않는다고 정하는데, 그 금액은 지역별로 서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 그 밖의 광역시·세종시·용인시·화성시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 보증금 외에 월차임이 있다면 그 월차임에 100을 곱한 금액을 더해 환산보증금을 계산합니다.

다만 이 상한을 넘는다고 보호가 전부 사라지는 것은 아닙니다. 같은 조 제3항은 환산보증금을 초과하는 임대차라도 대항력을 정한 제3조, 계약갱신요구권을 정한 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 권리금 회수기회 관련 규정, 제19조는 그대로 적용된다고 명시하고 있습니다. 즉 공장·창고가 영업활동을 함께 하는 상가건물로 인정되기만 한다면, 설령 그 보증금이 지역 상한을 넘더라도 대항력을 갖추고 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 권리는 별도로 살아 있다는 뜻입니다.

임차인이 준비해야 할 증거 — 영업활동 입증 자료를 남겨야 하는 이유

분쟁이 실제로 벌어지면 그 공간에서 영업활동이 함께 이루어졌다는 사실을 임차인 쪽에서 구체적으로 입증해야 하는 경우가 많습니다. 단순히 "우리는 영업도 했다"고 주장하는 것만으로는 부족하고, 그 공간을 특정해 거래가 이루어졌다는 자료가 뒷받침돼야 앞서 본 판례처럼 일체의 사업장으로 인정받을 수 있습니다. 계약 체결 단계에서부터 이런 자료를 남겨두는 습관이 나중의 다툼을 줄여줍니다.

• 그 주소지로 발급된 사업자등록증과 세금계산서·거래명세서.

• 주문접수·견적서·계약서 등 그 공간에서 처리된 거래 관련 문서.

• 간판, 영업 표지, 상담 공간 사진 등 현장을 촬영한 자료.

• 임대차계약서의 사용목적란에 '보관' 외에 실제 영업 용도를 구체적으로 기재한 내용.

특히 계약서를 작성할 때 사용목적을 '창고' 또는 '공장'으로만 단순 기재하면, 나중에 임대인 측에서 그 문구를 근거로 순수 보관·제조 용도였다고 주장할 빌미를 줄 수 있습니다. 실제로 그 공간에서 영업이 함께 예정돼 있다면 계약서 단계에서부터 이를 구체적으로 남겨두는 편이 분쟁 시 유리한 증거가 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 창고를 임차해 물건만 쌓아두고 판매는 다른 곳에서 하면 상가임대차법 적용을 못 받나요?

A. 그 창고 자체에서 주문접수·인도·수수료 수수 같은 영리활동이 함께 이루어지지 않는 한 원칙적으로 적용받기 어렵습니다. 판매나 고객 응대가 전적으로 다른 장소에서 처리된다면 그 창고는 사실행위만 이루어지는 보관 공간으로 판단될 가능성이 큽니다.

Q. 공장 안에 사무 공간을 함께 두고 주문을 받으면 인정되나요?

A. 예, 대법원은 도금작업 공간과 인접한 곳에서 주문접수·인도·수수료 수령이 이루어진 사안에서 그 전체를 하나의 사업장으로 보아 상가건물에 해당한다고 판단했습니다. 제조 구역과 영업 구역이 물리적으로 인접해 일체로 운영된다면 인정 가능성이 높아집니다.

Q. 사업자등록을 해두면 무조건 상가임대차법 보호를 받나요?

A. 사업자등록은 대항력 취득의 요건일 뿐이고, 그 자체로 상가건물 해당 여부를 결정하지는 않습니다. 등록이 되어 있어도 실제 그 공간에서 사실행위만 이루어진다면 법 적용대상인 상가건물로 인정되지 않을 수 있습니다.

Q. 환산보증금을 초과하는 공장 임대차는 아예 보호를 못 받나요?

A. 아닙니다. 환산보증금을 초과하면 차임 증액 제한 등 일부 규정은 적용되지 않지만, 대항력과 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 핵심 조항은 금액과 무관하게 그대로 적용됩니다.

Q. 임대차계약서에 사용목적을 '창고'로만 적었다면 불리한가요?

A. 계약서 기재만으로 결론이 나지는 않고 법원은 실제 사용 현황을 기준으로 판단하지만, 영업 활동까지 예정하고 있다는 취지를 계약서에 구체적으로 남겨두면 분쟁 시 유리한 증거가 될 수 있습니다.

Q. 원심에서 패소했는데 대법원에서 결과가 뒤집힐 수 있나요?

A. 실제로 앞서 본 사건에서도 원심은 임차 부분의 주된 용도를 공장으로 보아 법 적용을 부정했으나, 대법원은 인접 공간에서의 영업활동을 함께 고려하지 않은 법리오해를 지적하며 파기환송했습니다. 사실관계를 어떻게 구성하고 입증하느냐에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

맺음말

공장·창고 임대차가 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는지는 건축물대장의 용도나 사업자등록 여부만으로 정해지지 않습니다. 그 공간에서 단순한 보관·제조를 넘어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지는지가 핵심이고, 이는 결국 실제 이용 현황과 그것을 뒷받침하는 자료의 문제입니다. 환산보증금을 초과하더라도 대항력과 계약갱신요구권 같은 핵심 보호는 별도로 살아 있다는 점도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다.

수원·경기남부 지역에는 물류창고와 소규모 제조공장이 밀집한 산업단지가 많아, 임대차 종료 무렵 임대인 측이 상가건물 해당 여부부터 다투는 사례를 자주 접하게 됩니다. 자신의 임차 공간에서 이루어지는 영업활동을 어떻게 입증할지 미리 점검해 두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.