전세사기 피해, 피해자가 더 있다면 무엇부터 확인할까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

전세계약이 끝났는데도 임대인이 “다음 세입자가 들어오면 반환하겠다”거나 “조금만 기다려 달라”며 보증금 지급을 미루는 경우가 있습니다.

처음에는 임대인의 일시적인 자금 사정이라고 생각할 수 있습니다. 그러나 같은 임대인이 소유한 다른 주택에서도 여러 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 사실을 알게 됐다면 상황을 다르게 살펴봐야 합니다.

다수의 보증금 미반환이 발생했다면 임대인의 전체 재산상태와 채무 규모, 각 주택에 설정된 근저당권·압류·경매 여부, 보증금 반환 능력이 없는 상태에서 임대차계약을 반복했는지 등을 확인할 필요가 있습니다.

다만 같은 임대인의 피해자가 여러 명이라는 사실만으로 곧바로 전세사기피해자로 결정되거나 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

전세사기 피해자 인정 절차와 실제 보증금 회수 절차는 구분하여 대응해야 합니다.

전세사기 피해자는 어떤 요건을 충족해야 할까요?

현행 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 전세사기피해자 결정을 위한 요건을 별도로 규정하고 있습니다.

공식 안내에서 확인하는 주요 요건은 다음과 같습니다.

① 대항력과 확정일자를 갖추었는지 확인해야 합니다

: 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤으며 확정일자를 갖추었는지를 확인합니다. 임차권등기를 마쳤거나 유효한 전세권을 설정한 경우도 검토 대상이 될 수 있습니다.

② 임차보증금이 법에서 정한 범위에 해당하는지 확인해야 합니다

: 현재 공식 안내상 임차보증금 5억 원 이하가 기준으로 제시되고 있으며, 지역과 피해자의 사정을 고려한 조정 가능성도 규정되어 있습니다. 구체적인 적용 범위는 신청 시점의 법령과 공고를 다시 확인해야 합니다.

③ 여러 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했는지 확인해야 합니다

: 2명 이상의 임차인이 보증금반환채권을 변제받지 못했거나 그러한 피해가 발생할 것으로 예상되는지를 살펴봅니다. 임대인의 파산·회생, 피해주택의 경매·공매 개시, 세금 체납에 따른 압류, 임차인의 집행권원 확보 등이 관련 정황이 될 수 있습니다.

④ 임대인에게 보증금을 반환하지 않을 의도가 의심되는지 확인해야 합니다

: 임대인 등에 대한 수사 개시, 계약 과정의 기망행위, 보증금 반환 능력이 없는 사람에게 주택을 넘긴 정황, 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득한 사정 등을 종합적으로 확인합니다.

따라서 전세사기 피해자 결정은 단순히 보증금을 받지 못했다는 결과만으로 판단되지 않습니다. 계약 체결 당시부터 보증금 미반환에 이르기까지의 전체 과정과 객관자료가 중요합니다.

같은 임대인의 피해자가 여러 명이면 무엇이 달라질까요?

동일한 임대인에게 보증금을 받지 못한 임차인이 여러 명이라는 사실은 전세사기 피해를 판단하는 중요한 정황이 될 수 있습니다.

특히 다음과 같은 자료가 반복적으로 확인된다면 임대인의 보증금 반환 능력과 계약 구조를 살펴볼 필요가 있습니다.

• 비슷한 시기에 여러 주택의 보증금 반환이 중단된 경우

• 주택마다 과도한 근저당권이나 압류가 설정된 경우

• 임대인이 반환 능력 없이 신규 임대차계약을 계속 체결한 경우

• 계약 당시 선순위 권리나 세금 체납 사실을 제대로 알리지 않은 경우

• 명의가 다른 사람이나 법인으로 반복해서 변경된 경우

• 임대인이 여러 임차인에게 동일한 해명만 반복하며 지급을 미루는 경우

다만 여러 피해자가 있다는 이유만으로 각 임차인의 권리순위가 동일해지는 것은 아닙니다.

같은 임대인의 주택이라도 부동산의 시세, 선순위 담보권, 전입일과 확정일자, 경매 진행 여부가 다르기 때문에 보증금 회수 가능성은 임차인별·주택별로 계산해야 합니다.

전세사기 피해자 결정과 보증금 반환은 같은 절차일까요?

전세사기피해자로 결정되는 절차와 임대인에게 보증금을 청구하는 민사절차는 목적이 다릅니다.

전세사기피해자 결정은 특별법에서 정한 경매·공매 특례, 금융·주거 지원 등을 받기 위한 행정절차입니다. 반면 보증금반환소송은 임대인을 상대로 반환채권을 확정하고 강제집행의 근거를 확보하기 위한 민사절차입니다.

따라서 특별법상 피해자 결정을 받았다고 보증금 전액이 자동으로 지급되는 것은 아닙니다. 반대로 아직 피해자 결정을 받지 못했더라도 임대차계약이 적법하게 종료됐다면 보증금반환청구, 임차권등기명령, 가압류 등 필요한 민사상 조치를 검토할 수 있습니다.

전세사기 피해자 신청과 보증금 회수 절차를 함께 진행해야 하는 사건도 적지 않습니다.

전세사기 피해에서 보증금 회수 가능성은 어떻게 확인할까요?

보증금 회수 가능성을 판단하려면 먼저 해당 주택의 예상 처분가격에서 우선 변제되는 채권을 확인해야 합니다.

① 등기사항증명서는 어떻게 확인해야 할까요?

: 계약 당시와 현재의 등기사항증명서를 비교하여 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정이 언제 설정됐는지 확인해야 합니다.

② 대항력과 우선변제권은 어떻게 확인해야 할까요?

: 주택 인도와 전입신고를 갖춘 시점, 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 선순위 권리자와의 관계를 검토해야 합니다.

③ 선순위 임차인은 어떻게 확인해야 할까요?

: 다가구주택처럼 한 건물에 여러 임차인이 거주하는 경우에는 다른 임차인의 보증금과 전입 시기가 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 세금과 체납처분은 어떻게 살펴봐야 할까요?

: 국세·지방세 체납과 압류가 있다면 조세채권의 법정기일과 임차인의 권리 취득 시기를 비교해야 합니다.

⑤ 경매 예상 배당액은 어떻게 계산해야 할까요?

: 현재 시세가 아니라 실제 경매에서 형성될 수 있는 매각가격을 고려해야 합니다. 선순위 채권과 집행비용을 공제한 뒤 자신의 보증금이 어느 정도 배당될 수 있는지를 검토해야 합니다.

보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 어떻게 해야 할까요?

임대차가 종료됐는데도 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.

기존에 대항력과 우선변제권을 갖추고 있었다면 임차권등기가 완료된 후 이사하더라도 해당 권리를 유지할 수 있습니다.

중요한 점은 신청서를 제출했다는 사실만 믿고 바로 전출해서는 안 된다는 것입니다.

등기사항증명서를 통해 실제 임차권등기가 완료됐는지 확인한 뒤 주택 인도와 전입신고 이전 시점을 결정해야 합니다.

임대인의 다른 재산을 발견했다면 가압류할 수 있을까요?

임대인이 다른 부동산이나 예금, 임대차보증금 반환채권 등을 보유하고 있다면 가압류를 검토할 수 있습니다.

가압류는 보증금반환소송에서 승소하기 전에 임대인이 재산을 처분하거나 다른 채권자가 먼저 집행하는 상황에 대비하는 보전처분입니다.

다만 재산을 발견했다는 이유만으로 가압류가 자동으로 인용되는 것은 아닙니다.

임대차계약이 종료됐다는 사실, 보증금이 반환되지 않았다는 사실과 함께 향후 강제집행이 어려워질 가능성을 소명해야 합니다. 법원이 담보제공을 명할 수 있으므로 신청 전 비용과 실익도 살펴봐야 합니다.

경매가 시작됐다면 무엇을 놓치지 말아야 할까요?

전세사기 피해주택에 대한 경매가 시작됐다면 배당요구 종기와 권리신고 절차를 확인해야 합니다.

대항력과 확정일자를 갖췄더라도 사건의 권리관계에 따라 필요한 절차를 기간 내 진행하지 않으면 배당 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

또한 경매가 진행 중이라는 이유로 보증금반환소송이 언제나 불필요해지는 것도 아닙니다. 배당으로 전액을 회수하기 어려운 경우에는 임대인에 대한 나머지 보증금반환채권과 다른 재산에 대한 집행 가능성을 검토해야 합니다.

형사고소를 하면 보증금을 바로 돌려받을 수 있을까요?

임대인이 보증금을 반환하지 않았다는 사실만으로 곧바로 형법상 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

사기죄가 문제되려면 계약 당시 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서도 이를 속여 보증금을 지급받았는지 등을 확인해야 합니다.

계약 당시의 주택 가치와 선순위 채무, 임대인의 재산상태, 다른 임차인과의 계약 현황, 중개 과정에서 한 설명, 보증금 사용처 등이 중요한 자료가 될 수 있습니다.

형사고소는 수사와 처벌을 구하는 절차이고, 실제 보증금을 회수하는 민사절차와는 구분됩니다. 따라서 형사고소만 기다리기보다 임차권등기명령, 보증금반환소송, 가압류 및 경매 대응을 함께 검토해야 합니다.

같은 임대인의 피해자들과 공동으로 대응할 수 있을까요?

피해자들이 확보한 자료를 비교하면 임대인이 반복적으로 사용한 계약 구조나 설명, 다른 부동산의 경매·압류 상황을 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다.

다만 다른 피해자의 개인정보나 계약서를 동의 없이 수집하거나 공개하는 것은 주의해야 합니다. 피해자별 보증금반환채권과 권리순위도 다르므로 공동 대응을 하더라도 개별적인 권리 분석이 필요합니다.

다른 임차인의 피해 사실은 전세사기 피해자 결정이나 형사절차에서 중요한 자료가 될 수 있지만, 자신의 보증금 회수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

전세사기 피해가 의심된다면 어떤 자료를 준비해야 할까요?

다음 자료를 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.

• 최초 계약서와 갱신계약서

• 보증금 계좌이체 내역과 영수증

• 전입신고일과 확정일자 자료

• 계약 당시와 현재의 등기사항증명서

• 임대인·중개사와 주고받은 문자와 카카오톡

• 계약 종료 또는 갱신 거절 통지자료

• 보증금 반환을 요구한 내용증명

• 임대인의 미반환 답변과 지급 약속

• 경매·공매·압류 관련 통지서

• 보증보험 가입 및 보증사고 접수자료

• 같은 임대인의 다른 피해 사실을 확인할 수 있는 적법한 자료

• 임대인에 대한 수사나 재판 진행 자료

전세사기 피해자 결정 신청은 관할 지방자치단체 또는 전세사기피해자 지원관리시스템을 통해 검토할 수 있습니다. 적용 요건과 제출서류는 개정될 수 있으므로 신청 시점의 안내를 다시 확인해야 합니다.

전세사기 피해에 관해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 같은 임대인의 피해자가 여러 명이면 자동으로 전세사기 피해자로 인정되나요?

아닙니다. 다수의 보증금 미반환은 중요한 정황이지만 피해자 수만으로 결정되지는 않습니다. 대항력과 확정일자, 보증금 범위, 변제받지 못할 우려와 임대인의 고의가 의심되는 사정 등 법정 요건을 개별적으로 확인해야 합니다.

Q. 전세사기 피해자 결정을 받으면 보증금을 전액 돌려받을 수 있나요?

전세사기피해자 결정은 특별법상 지원을 받기 위한 절차입니다. 보증금 전액 반환을 보장하는 결정은 아니므로 경매 배당, 보증보험, 보증금반환소송과 임대인 재산에 대한 강제집행 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

Q. 임대인이 곧 보증금을 주겠다고 하면 기다려도 될까요?

구체적인 지급일이나 자금 마련 계획 없이 약속만 반복한다면 등기사항과 임대인의 재산상태부터 확인해야 합니다. 기다리는 사이 추가 근저당권이나 압류가 설정될 수 있으므로 임차권등기명령, 가압류와 보증금반환청구의 필요성을 검토하는 것이 좋습니다.

왜 임영호 변호사와 전세사기 피해를 검토해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며, 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

또한 인천광역시 서구 임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경력이 있습니다.

전세사기 피해 사건에서는 보증금이 반환되지 않았다는 사실만 확인해서는 부족합니다.

임대차계약과 등기사항, 전입·확정일자, 경매 배당 가능성, 임대인의 다른 재산과 다수 피해 정황을 함께 분석해야 합니다. 피해자 결정 신청과 임차권등기명령, 가압류, 보증금반환소송 및 강제집행 중 어떤 절차를 우선할지도 구분해야 합니다.

제이엘파트너스 법률사무소는 현재 확보된 계약·등기·지급자료를 바탕으로 보증금 회수 가능성과 필요한 대응 절차를 정리하는 데 도움을 드리고 있습니다.

같은 임대인의 피해자가 계속 확인된다면 무엇부터 해야 할까요?

같은 임대인에게 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 계속 확인된다면 임대인의 지급 약속만 기다리는 것은 신중해야 합니다.

시간이 지나면서 다른 채권자의 가압류나 강제집행, 세금 체납에 따른 압류와 경매로 재산관계가 복잡해질 수 있기 때문입니다.

전세사기 피해자 인정 여부와 별개로 자신의 보증금을 회수하기 위한 민사상 조치를 함께 검토해야 합니다.

현재 등기사항과 임대차계약, 전입·확정일자, 보증금 반환 요구 내역부터 정리한 뒤 임차권등기명령, 피해자 결정 신청, 가압류, 보증금반환소송과 경매 대응 중 어떤 절차가 필요한지 구체적으로 점검해보시기 바랍니다.