권리금 회수방해, 신규 계약이 무산되면 배상이 가능할까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

상가 임대차계약이 끝나기 전 새로운 임차인을 구하고 권리금까지 협의했는데, 임대인이 임대차계약 체결을 거절하는 경우가 있습니다.

신규 임차인에게 주변 시세보다 지나치게 높은 보증금이나 월세를 요구하거나, 아무런 설명 없이 “새로운 임차인은 받지 않겠다”고 통보해 계약이 무산되기도 합니다.

이처럼 임대인의 행동으로 신규 임차인과의 계약이 무산됐다면 기존 임차인은 권리금 회수방해에 따른 손해배상을 검토할 수 있습니다.

다만 신규 임차인이 계약을 포기했다는 사실만으로 임대인의 손해배상책임이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

임차인이 적절한 신규 임차인을 주선했는지, 임대인이 어떤 조건을 제시했는지, 계약이 무산된 직접적인 원인이 무엇인지 등을 객관적인 자료로 확인해야 합니다.

권리금은 법에서 어떻게 정의하고 있을까요?

권리금은 단순히 상가 자리를 넘겨주는 대가만을 의미하지 않습니다.

영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가를 포함합니다.

권리금계약은 신규 임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 이러한 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가를 지급하기로 하는 계약을 의미합니다.

따라서 권리금 회수방해 분쟁에서는 다음과 같은 내용을 구분해야 합니다.

1. 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 어떤 권리금 합의가 있었는지

2. 권리금에 포함된 시설·영업·입지상의 가치가 무엇인지

3. 신규 임차인이 실제 지급하기로 한 권리금이 얼마인지

4. 임대차 종료 당시 해당 상가의 객관적인 권리금 가치가 얼마인지

구체적인 권리금과 권리금계약의 의미는 상가건물 임대차보호법 제10조의3에서 확인할 수 있습니다.

권리금 회수기회는 언제부터 언제까지 보호될까요?

상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 보호합니다.

따라서 권리금 회수방해 손해배상을 검토하려면 먼저 신규 임차인을 주선한 시점과 임대차 종료일을 확인해야 합니다.

임대차가 끝나기 훨씬 전에 이루어진 협의이거나 임대차 종료 후 상당한 시간이 지난 다음 발생한 문제라면 법에서 정한 보호기간에 해당하는지 별도로 살펴봐야 합니다.

또한 해당 상가가 권리금 회수기회 보호 규정의 적용 대상인지도 확인해야 합니다. 일부 상가건물 임대차에는 법에서 정한 적용 제외 사유가 문제될 수 있기 때문입니다.

어떤 임대인의 행동이 권리금 회수방해에 해당할까요?

임대인의 모든 계약 거절이나 임대조건 변경이 권리금 회수방해가 되는 것은 아닙니다.

법에서 규정하는 대표적인 권리금 회수방해 행위는 다음과 같습니다.

① 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위

: 임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 별도의 권리금을 요구하거나 직접 받는 경우입니다.

② 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

: 신규 임차인에게 권리금을 지급하지 말라고 요구하거나 지급을 방해하는 경우가 문제될 수 있습니다.

③ 현저히 높은 보증금이나 임대료를 요구하는 행위

: 주변 상가의 보증금과 차임, 해당 건물의 조세와 공과금 등을 고려했을 때 지나치게 높은 조건을 제시해 신규 임차인이 계약을 포기하게 하는 경우입니다.

④ 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위

: 신규 임차인에게 특별한 문제가 없는데도 아무런 합리적인 이유 없이 계약하지 않겠다고 통보하는 경우입니다.

이러한 방해행위와 손해배상책임은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 규정되어 있습니다.

높은 보증금이나 임대료를 요구하면 모두 권리금 회수방해가 될까요?

임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 기존 계약과 다른 보증금이나 임대료를 제시할 수 있습니다.

따라서 임대료가 올랐다는 사실만으로 권리금 회수방해가 성립한다고 단정하기는 어렵습니다.

중요한 것은 새롭게 요구한 보증금과 임대료가 주변 상가의 거래 조건, 기존 계약 조건, 상가의 위치와 규모, 시설 상태 등에 비추어 현저하게 높은 수준인지입니다.

이를 판단하려면 다음 자료를 비교해야 합니다.

• 기존 임대차계약의 보증금과 월세

• 임대인이 신규 임차인에게 제시한 조건

• 같은 건물이나 인근 상가의 임대차 사례

• 공인중개사가 제시한 주변 시세

• 보증금과 임대료를 올린 구체적인 이유

• 임대조건 제시 후 신규 임차인이 계약을 포기한 경위

임대인이 감당하기 어려운 조건을 제시한 직후 신규 임차인이 계약을 포기했다면, 임대조건과 계약 무산 사이의 인과관계를 구체적으로 정리할 필요가 있습니다.

임대인은 어떤 경우 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있을까요?

임대인에게 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다면 권리금 회수방해가 인정되지 않을 수 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 사정이 검토될 수 있습니다.

① 신규 임차인에게 보증금이나 차임을 지급할 자력이 부족한 경우

② 신규 임차인이 임차인으로서 의무를 이행하기 어렵다고 볼 상당한 사유가 있는 경우

③ 신규 임차인이 법령을 위반하는 영업을 계획하는 등 계약 유지가 곤란한 경우

④ 법에서 정한 요건에 따라 상가를 일정 기간 영리 목적으로 사용하지 않는 경우

⑤ 임대인이 주선한 신규 임차인이 기존 임차인과 권리금계약을 체결하고 실제 권리금을 지급한 경우

기존 임차인은 자신이 알고 있는 신규 임차인의 자력과 계약이행 능력에 관한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다.

따라서 신규 임차인의 사업계획, 보증금 마련 능력, 예정 업종 등에 관한 자료가 부족하면 임대인이 정당한 이유로 계약을 거절했다는 반박을 할 수 있습니다.

신규 임차인을 주선했다는 사실은 어떻게 입증할까요?

권리금 회수방해 손해배상을 청구하려면 원칙적으로 임차인이 신규 임차인을 주선했다는 사실을 설명할 수 있어야 합니다.

단순히 “새로운 임차인을 알아보고 있었다”는 주장만으로는 부족할 수 있습니다.

다음과 같은 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

• 신규 임차인과 작성한 권리금계약서

• 계약금이나 가계약금 지급내역

• 신규 임차인과 주고받은 문자·카카오톡

• 공인중개사와의 상담 및 중개자료

• 임대인에게 신규 임차인을 소개한 내용

• 신규 임차인의 보증금·차임 지급 능력에 관한 자료

• 신규 임차인의 예정 업종과 사업계획 자료

• 임대인의 계약 거절 내용이 담긴 메시지나 녹취

임대인이 처음부터 누구와도 신규 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 명확하게 표시한 경우에는 실제 신규 임차인 주선이 어느 정도까지 필요했는지가 별도의 쟁점이 될 수 있습니다.

따라서 임대인의 발언 일부만 보는 것이 아니라 계약 거절의 시점과 내용, 당사자 사이의 전체 대화 흐름을 확인해야 합니다.

권리금 회수방해 손해배상은 어떤 요건을 입증해야 할까요?

권리금 회수방해에 따른 손해배상을 청구하려면 크게 다음 내용을 검토해야 합니다.

① 보호기간 안에 신규 임차인을 주선했는지

② 신규 임차인이 권리금을 지급할 의사와 능력을 갖추었는지

③ 임대인에게 계약 거절의 정당한 사유가 없었는지

④ 임대인이 법에서 정한 권리금 회수방해 행위를 했는지

⑤ 임대인의 방해행위 때문에 권리금을 받지 못했는지

⑥ 실제 권리금 손해가 얼마인지

특히 계약이 무산된 원인은 중요합니다.

신규 임차인이 개인적인 자금 문제나 업종 변경으로 계약을 포기했다면 임대인의 방해행위와 손해 사이의 인과관계가 부정될 수 있습니다.

반대로 신규 임차인이 계약 체결 의사를 유지하고 있었지만 임대인의 과도한 임대조건이나 명시적인 거절 때문에 포기했다면 관련 대화와 중개인의 진술이 중요한 증거가 될 수 있습니다.

권리금 회수방해 손해배상액은 어떻게 산정될까요?

권리금 회수방해가 인정되더라도 신규 임차인과 약정한 권리금 전액이 그대로 손해배상액이 되는 것은 아닙니다.

법에서는 손해배상액의 상한을 다음 두 금액 중 낮은 금액으로 정하고 있습니다.

• 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금

• 임대차 종료 당시 해당 상가의 객관적인 권리금

예를 들어 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금이 8,000만 원이더라도 임대차 종료 당시 객관적인 권리금 가치가 5,000만 원으로 평가됐다면 손해배상액은 원칙적으로 5,000만 원을 넘기 어렵습니다.

반대로 객관적인 권리금 가치가 8,000만 원이더라도 실제 약정한 권리금이 5,000만 원이라면 5,000만 원이 상한이 될 수 있습니다.

실제 소송에서는 시설권리금, 영업권리금, 위치에 따른 이점 등을 평가하기 위해 감정절차가 진행될 수 있습니다.

권리금 회수방해 증거는 언제 확보해야 할까요?

신규 임차인이 떠난 뒤 상당한 시간이 지나면 당시 계약 조건과 계약 무산 경위를 입증하기 어려워질 수 있습니다.

따라서 다음 자료를 가능한 한 원래 형태로 확보해야 합니다.

① 기존 임대차계약서와 갱신계약서

② 신규 임차인과의 권리금계약서

③ 임대인·신규 임차인·공인중개사와의 메시지

④ 통화 녹음과 통화내역

⑤ 임대인이 제시한 보증금과 임대료 자료

⑥ 주변 상가의 임대조건을 확인할 자료

⑦ 계약이 무산된 이유를 확인할 신규 임차인의 진술

⑧ 시설과 영업 현황을 확인할 사진·매출자료·비품목록

자료를 확보한 뒤에는 신규 임차인 물색부터 계약 무산까지의 과정을 날짜순으로 정리하는 것이 좋습니다.

권리금 회수방해 손해배상은 언제까지 청구해야 할까요?

권리금 회수방해에 따른 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

임대인이 계약을 거절한 날이나 신규 임차인이 계약을 포기한 날이 아니라 임대차 종료일이 기준이 된다는 점을 확인해야 합니다.

다만 실제 분쟁에서는 임대차 종료일 자체를 두고도 다툼이 발생할 수 있습니다.

계약기간 만료, 해지통보, 묵시적 갱신 여부 등을 검토해 정확한 종료일과 청구 가능 기간을 확인해야 합니다.

권리금 회수방해에 관해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 임대인이 신규 임차인과 계약하지 않겠다고 하면 바로 권리금 회수방해인가요?

계약을 거절했다는 사실만으로 곧바로 손해배상책임이 인정되는 것은 아닙니다. 신규 임차인의 자력과 계약이행 능력, 예정 업종, 임대인의 거절 사유를 확인하여 정당한 사유가 있었는지 살펴봐야 합니다.

Q. 신규 임차인과 권리금계약서를 작성하지 않았어도 청구할 수 있을까요?

계약서가 없다는 이유만으로 무조건 청구할 수 없는 것은 아닙니다. 다만 권리금 액수와 지급 조건, 신규 임차인의 계약 의사를 입증하기 어려워질 수 있으므로 메시지, 녹취, 중개자료와 송금내역 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

Q. 권리금 회수방해로 약정한 권리금 전액을 받을 수 있을까요?

약정한 권리금 전액이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 객관적인 권리금 중 낮은 금액이 손해배상액의 상한이 됩니다.

왜 임영호 변호사와 권리금 회수방해 사건을 검토해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며, 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

또한 임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경험을 바탕으로 임대차계약과 금전 분쟁에서 발생하는 쟁점을 함께 검토하고 있습니다.

권리금 회수방해 사건은 계약 거절 사실만 확인하는 것으로 끝나지 않습니다.

신규 임차인 주선 과정, 권리금계약의 내용, 임대인의 거절 사유, 주변 임대조건, 계약 무산의 원인과 권리금 가치를 연결해 분석해야 합니다.

제이엘파트너스 법률사무소는 확보된 계약서와 메시지, 녹취 및 중개자료를 토대로 인정될 사실과 다툴 부분을 구분하고 손해배상 청구 가능성과 입증 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

신규 임차인과의 계약이 무산됐다면 무엇부터 확인해야 할까요?

권리금 회수방해가 의심된다면 임대인에게 감정적으로 항의하기보다 기존 자료부터 보존해야 합니다.

임대인과의 메시지, 신규 임차인과의 권리금 협의자료, 기존 임대차계약서, 임대인이 제시한 보증금과 임대료, 공인중개사의 설명을 시간순으로 정리해야 합니다.

그다음 임대인의 행동이 법에서 정한 권리금 회수방해에 해당하는지, 계약 거절에 정당한 사유가 있었는지, 청구할 수 있는 손해액과 남은 기간이 얼마인지 구체적으로 검토해야 합니다.

권리금 손해가 이미 발생했다면 관련 자료가 사라지기 전에 부동산 임대차 분쟁을 다루는 변호사와 손해배상 청구 가능성과 대응 방향을 점검해보시기 바랍니다.