공동명의 부동산, 내 지분만 팔 수 있을까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

지인이나 동업자와 자금을 함께 부담해 아파트·상가·토지를 매수했지만 시간이 지나면서 투자 방향이 달라질 수 있습니다.

한 사람은 부동산을 계속 보유하려 하고 다른 사람은 투자금을 회수하려 한다면 공동명의 관계 자체가 분쟁의 원인이 됩니다.

상대방이 전체 부동산의 매각을 거부한다고 해서 자신의 지분까지 계속 보유해야 하는 것은 아닙니다.

다만 공동명의 부동산 문제에서는 다음 세 가지를 구분해야 합니다.

1. 부동산 전체를 매각하는 방법

2. 자신의 지분만 처분하는 방법

3. 공유물분할을 통해 공유관계를 해소하는 방법

등기상 지분뿐 아니라 투자계약과 실제 자금 부담, 담보대출 및 처분 약정까지 확인해야 적절한 해결 방법을 정할 수 있습니다.

공동명의 부동산, 내 지분만 처분할 수 있을까요?

민법상 공유자는 원칙적으로 자신의 지분을 처분할 수 있습니다. 지분 2분의 1을 보유한 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 부동산 전체를 매도할 수는 없지만, 자신의 지분 자체를 양도하는 것은 가능합니다.

다만 법적으로 지분 매각이 가능하다는 것과 적정한 가격으로 매수인을 찾는 것은 별개의 문제입니다.

일부 지분만 취득한 매수인은 기존 공유자와 사용·관리 및 처분 문제를 계속 협의해야 합니다. 이 때문에 전체 부동산을 매각할 때보다 지분 가격이 낮게 평가될 가능성이 있습니다.

동업계약이나 투자계약에 우선매수권, 처분 제한 또는 사전 협의 조항이 있다면 지분을 매각하기 전에 해당 약정의 효력도 확인해야 합니다. 이를 무시하고 지분을 처분하면 별도의 계약상 책임이 문제될 수 있습니다.

공동명의 부동산, 공유관계를 끝낼 수 있을까요?

공유자는 원칙적으로 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

다만 공유자들이 일정 기간 부동산을 분할하지 않기로 약정했다면 그 내용과 유효기간을 먼저 살펴봐야 합니다. 민법은 5년 이내의 기간으로 분할금지 약정을 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 공동투자 당시 작성한 계약서가 있다면 다음 내용을 확인해야 합니다.

• 투자 유지기간

• 지분 처분 조건

• 우선매수 약정

• 전체 부동산의 매각 기준

• 분할금지 약정

• 대출금과 비용의 부담 방법

유효한 분할금지 약정이 없다면 상대방이 매각을 거부하더라도 공유물분할청구를 통해 공유관계 해소를 검토할 수 있습니다.

공동명의 부동산은 어떤 방법으로 분할할까요?

먼저 공유자끼리 전체 부동산을 매각하고 대금을 지분에 따라 나누는 방법을 협의할 수 있습니다. 한 공유자가 다른 공유자의 지분을 매수하고 정산금을 지급하는 방식도 가능합니다.

협의가 성립하지 않으면 법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다.

재판상 공유물분할에서는 토지 등을 지분에 따라 실제로 나누는 현물분할이 원칙입니다. 그러나 건물이나 상가처럼 물리적으로 나누기 어렵거나, 분할하면 이용가치와 교환가치가 크게 떨어지는 부동산은 경매를 통한 대금분할이 문제될 수 있습니다.

사안에 따라 특정 공유자가 부동산을 취득하고 다른 공유자에게 지분 상당의 정산금을 지급하는 방법도 검토될 수 있습니다.

분할 방법은 부동산의 성질과 위치, 면적, 이용 상태, 지분비율 및 각 공유자의 이해관계를 종합해 정해집니다. 공유물분할소송을 제기한다고 해서 반드시 경매로 이어지는 것은 아닙니다.

공동명의 부동산 분쟁은 무엇부터 준비해야 할까요?

첫째, 등기사항증명서를 확인해야 합니다.

: 각 공유자의 지분과 근저당권·압류·가압류 등 권리관계를 확인해야 합니다. 담보채무가 있다면 부동산을 처분했을 때 실제로 정산할 수 있는 금액도 계산해야 합니다.

둘째, 투자계약과 자금 부담내역을 정리해야 합니다.

: 공동투자계약서, 매매대금과 취득세 지급내역, 대출 원리금 및 관리비 부담자료를 확보해야 합니다. 등기상 지분과 실제 투자비율이 다르다면 별도의 정산청구가 가능한지도 검토할 필요가 있습니다.

셋째, 매각 협의자료를 남겨야 합니다.

: 전체 매각이나 지분매수 의사를 제안했다면 문자, 이메일 또는 내용증명으로 조건과 상대방의 답변을 남겨두는 것이 좋습니다.

넷째, 부동산의 현재 가치를 확인해야 합니다.

: 시세와 감정가, 대출 잔액을 토대로 전체 매각과 지분매수, 경매 중 어떤 방법이 경제적으로 적절한지 비교해야 합니다.

다섯째, 경매 시 예상 회수액을 계산해야 합니다.

: 경매에서는 시세보다 낮은 가격으로 매각될 가능성이 있습니다. 매각대금에서 집행비용과 담보채무 등이 처리된 후 실제로 분배받을 금액을 미리 검토해야 합니다.

공동명의 부동산에 관해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 상대방 동의 없이 내 지분만 팔 수 있나요?

원칙적으로 자신의 지분은 처분할 수 있습니다. 다만 전체 부동산을 매각하려면 다른 공유자의 동의가 필요하며, 투자계약에 처분 제한이나 우선매수 약정이 있는지도 확인해야 합니다.

Q. 상대방이 절대 팔지 않겠다고 하면 계속 보유해야 하나요?

유효한 분할금지 약정 등 특별한 사정이 없다면 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 되지 않는 경우에는 법원에 재판상 분할을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

Q. 공유물분할소송을 하면 무조건 경매되나요?

그렇지 않습니다. 현물분할 가능성을 먼저 검토하며, 현물로 나누기 어렵거나 분할로 가치가 현저히 감소할 우려가 있을 때 경매를 통한 대금분할이 문제될 수 있습니다.

왜 임영호 변호사와 상담해야 할까요?

임영호 변호사는 제53회 사법시험에 합격하고 제43기 사법연수원을 수료했으며 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

공동명의 부동산 분쟁은 소유권만 확인하는 사건이 아닙니다. 투자금 부담, 담보채무, 부동산 가치, 지분 정산과 공유물분할 방법을 함께 살펴야 합니다.

임영호 변호사는 등기사항과 투자계약, 자금 지급내역을 토대로 지분매각과 협의분할, 공유물분할청구 중 어떤 방법이 적절한지 검토합니다.

공동명의 부동산을 정리하려면 무엇부터 확인해야 할까요?

상대방이 매각을 거부한다고 해서 지분을 급하게 낮은 가격에 처분할 필요는 없습니다.

먼저 등기사항증명서와 투자계약서, 자금 부담내역, 담보채무 및 매각 협의자료를 정리해야 합니다. 이후 전체 매각과 지분매수, 공유물분할소송을 비교해 실질적인 회수 가능성을 판단하는 것이 중요합니다.

협의로 투자관계를 끝내기 어렵다면 부동산 분쟁을 다루는 변호사와 공동명의 부동산의 지분 정산 및 공유물분할 방법을 점검해보시기 바랍니다.