계약갱신요구권, 임대인이 거절할 수 있을까요? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사입니다.

상가에서 오랫동안 영업하던 중 임대인으로부터 “이번 계약까지만 하고 나가 달라”는 통보를 받는 경우가 있습니다.

이미 인테리어와 시설에 상당한 비용을 투자했고 고정 고객까지 확보한 임차인이라면 갑작스러운 퇴거 요구가 큰 부담이 될 수 있습니다.

그러나 임대인이 계약 종료를 통보했다고 해서 항상 점포를 비워야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간인지, 최초 임대차부터 전체 기간이 얼마나 지났는지, 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

반대로 전체 임대차기간이 보호 범위를 넘었거나 차임 연체 등 갱신거절 사유가 있다면 계약갱신요구권 행사가 제한될 수 있습니다.

계약갱신요구권은 언제 행사할 수 있을까요?

상가건물 임대차보호법상 임차인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 계약서를 여러 차례 새로 작성했더라도 매번 별도의 10년이 시작되는 것은 아닙니다.

따라서 최초 입점일과 계약 체결일, 갱신계약서 작성 시점을 기준으로 전체 임대차기간을 계산해야 합니다. 계약 체결 및 갱신 시기에 따라 개정법의 적용 여부가 문제될 수 있으므로 오래된 임대차라면 적용 기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

갱신을 요구할 때 정해진 양식은 없지만 분쟁에 대비하려면 구두 통보에 그치지 않는 것이 좋습니다. 내용증명, 문자, 이메일 등을 통해 갱신 의사와 통보 시점, 상대방에게 도달한 사실을 남겨야 합니다.

임대인은 언제 계약갱신요구권을 거절할 수 있을까요?

계약갱신요구권이 있다고 해서 모든 상황에서 갱신이 보장되는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 정하고 있습니다.

대표적인 갱신거절 사유는 다음과 같습니다.

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우

• 거짓이나 부정한 방법으로 상가를 임차한 경우

• 임대인의 동의 없이 점포를 전대한 경우

• 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우

• 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성하기 어려운 경우

• 법에서 정한 철거 또는 재건축 사유가 있는 경우

• 임차인의 중대한 의무 위반으로 임대차를 계속하기 어려운 경우

특히 차임 연체는 현재 미납액만 확인해서는 안 됩니다. 과거 어느 시점에 3기 차임액에 해당하는 연체가 발생했다가 나중에 지급한 경우에도 갱신거절 사유가 문제될 수 있으므로 월별 지급내역을 확인해야 합니다.

임대인이 직접 사용한다면 갱신을 거절할 수 있을까요?

임대인이 “본인이 직접 장사하겠다”거나 “가족이 사용할 예정”이라는 이유로 퇴거를 요구하기도 합니다.

그러나 상가 임대차에서는 임대인의 직접 사용 자체가 독립적인 법정 갱신거절 사유로 명시돼 있지 않습니다. 주택 임대차와 상가 임대차의 기준을 혼동해서는 안 됩니다.

임대인이 직접 사용을 주장하더라도 차임 연체, 무단전대, 적법한 철거·재건축 등 다른 갱신거절 사유가 존재하는지를 확인해야 합니다.

재건축을 이유로 퇴거를 요구하는 경우에도 마찬가지입니다. 단순히 건물을 새로 짓겠다는 계획만으로 판단하지 않고 계약 당시 고지된 구체적인 계획인지, 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있는지, 다른 법령에 따라 철거가 필요한지 등을 살펴봐야 합니다.

임대료를 올리겠다고 하면 어떻게 대응해야 할까요?

계약이 갱신되면 원칙적으로 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금의 증감 문제는 별도로 검토할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법상 임대인의 일방적인 차임·보증금 증액 청구에는 증액 비율과 기간에 제한이 있습니다. 원칙적으로 증액 한도는 기존 금액의 5%이며, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.

따라서 임대인이 새로운 임대료를 제시했다는 사실만으로 계약갱신요구권이 사라지는 것은 아닙니다. 갱신 자체를 거절한 것인지, 갱신을 전제로 임대조건 변경을 요구한 것인지 구분해야 합니다.

임대료 인상에 합의하기 전에는 기존 보증금과 차임, 인상 시점, 주변 상가의 임대조건을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권 분쟁은 무엇부터 준비해야 할까요?

첫째, 최초 계약서부터 갱신계약서까지 모두 확보해야 합니다.

: 최초 입점일과 전체 임대차기간을 정확하게 계산하기 위해서입니다.

둘째, 갱신요구 사실을 증거로 남겨야 합니다.

: 계약 만료일과 갱신요구일, 임대인의 답변을 시간순으로 정리하고 내용증명이나 문자 원본을 보관해야 합니다.

셋째, 임대인이 제시한 갱신거절 사유를 확인해야 합니다.

: 직접 사용, 재건축, 차임 연체 등 구체적인 이유를 서면이나 메시지로 확보해야 합니다.

넷째, 차임 지급내역을 점검해야 합니다.

: 계약서상 지급일과 실제 계좌이체일을 대조해 3기 차임액 상당의 연체가 있었는지 확인해야 합니다.

다섯째, 권리금 회수 문제도 함께 살펴봐야 합니다.

: 갱신이 어렵다면 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수할 수 있는지, 임대인의 행동이 권리금 회수 방해에 해당할 가능성이 있는지도 별도로 검토할 필요가 있습니다.

계약갱신요구권에 관해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 계약갱신요구권을 행사하면 무조건 10년 동안 영업할 수 있나요?

10년은 최초 임대차를 포함한 전체 보호기간입니다. 그 기간 안에서도 3기 차임액 상당의 연체나 무단전대 등 법정 갱신거절 사유가 있다면 갱신이 거절될 수 있습니다.

Q. 계약갱신요구권을 문자로 행사해도 되나요?

정해진 양식은 없지만 갱신 의사가 임대인에게 전달된 사실과 시점을 입증해야 합니다. 문자나 이메일을 보존하고 필요한 경우 내용증명을 함께 활용하는 것이 좋습니다.

Q. 임대인이 직접 사용한다면 점포를 비워야 하나요?

임대인의 직접 사용은 상가건물 임대차보호법에 독립적인 갱신거절 사유로 명시돼 있지 않습니다. 다른 법정 거절 사유가 존재하는지를 추가로 확인해야 합니다.

왜 임영호 변호사와 상담해야 할까요?

임영호 변호사는 제53회 사법시험에 합격하고 제43기 사법연수원을 수료했으며 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다. 또한 임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경력이 있습니다.

계약갱신요구권 분쟁에서는 최초 계약일부터 현재까지의 임대차기간, 갱신요구 시점, 차임 지급내역과 임대인의 거절 사유를 구분해 분석해야 합니다.

제이엘파트너스 법률사무소는 계약서와 계좌내역, 내용증명 및 임대인과의 대화자료를 토대로 계약갱신요구권 행사 가능성과 향후 대응 방향을 검토합니다.

계약 만료가 임박했다면 무엇부터 확인해야 할까요?

계약갱신요구권은 행사할 수 있는 시기가 정해져 있으므로 퇴거 통보를 받은 뒤 대응을 미루는 것은 신중해야 합니다.

최초 계약서와 갱신계약서, 차임 지급내역, 임대인의 퇴거 요구와 갱신거절 사유를 먼저 정리해야 합니다.

계속 영업하기를 원한다면 계약 만료 전에 갱신 의사를 명확하게 전달하고, 임대인이 이를 거절한다면 법정 갱신거절 사유가 실제로 존재하는지 부동산 분쟁을 다루는 변호사와 점검해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.