집주인이 개인회생을 신청했을 때 임차인이 확인할 5가지 

계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않던 집주인이 개인회생을 신청했다는 통지를 받는 경우가 있습니다. 보증금이 회생 절차에서 어떻게 취급되는지에 따라 회수 방법과 금액이 달라지므로, 임차인이 확인할 사항을 다섯 가지로 정리합니다.

1. 우선변제권이 있으면 담보 범위에서 먼저 받습니다

개인회생절차에는 파산절차의 별제권 규정이 준용됩니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제586조). 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 주택의 환가대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(같은 법 제415조 제1항). 우선변제 범위를 넘는 보증금은 개인회생채권으로 변제계획에 따라 받게 됩니다.

2. 소액임차인은 대항요건을 갖춘 시점이 중요합니다

주택임대차보호법상 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 수 있지만, 신청일까지 대항요건을 갖추어야 합니다(같은 법 제415조 제2항). 전입신고일과 점유 개시일을 확인하십시오.

3. 개시결정 후에는 집행과 경매가 일시 멈춥니다

개시결정이 있으면 개인회생채권에 기한 강제집행과 가압류, 가처분이 중지되거나 금지되고, 변제를 요구하는 행위도 제한됩니다(같은 법 제600조 제1항). 담보권 실행을 위한 경매는 변제계획 인가결정일이나 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 중지되거나 금지됩니다(같은 조 제2항). 인가 후에는 경매로 회수할 수 있습니다.

4. 채권자목록에 보증금이 제대로 적혔는지 확인합니다

개인회생채권자목록에 기재되지 않은 청구권은 면책되지 않습니다(같은 법 제625조 제2항 제1호). 반대로 목록에 금액이 적게 적히거나 별제권 예정액이 부풀려지면 변제계획상 받을 돈이 줄어듭니다. 법원에서 송달되는 서류를 받으면 기재 금액과 주택 시세 평가를 바로 확인하고 정해진 기간 안에 이의하십시오.

5. 지연손해금과 경매 비용까지 계산합니다

계약 종료 후에도 지연손해금은 계속 발생합니다. 주택 시세가 보증금보다 낮다면 경매 비용과 기간을 고려해, 경매와 집주인의 임의 매각 협의 중 어느 쪽이 회수액이 큰지 비교해야 합니다.

참고로, 확정일자와 선순위 권리를 다시 봅니다

우선변제 순위는 확정일자와 선순위 근저당권의 설정일로 정해집니다. 등기사항전부증명서와 임대차계약서를 함께 확인해 실제로 받을 수 있는 금액을 먼저 계산하는 것이 출발점입니다.