경매 배당에서 임차보증금과 세금·보험료의 순위 5가지 

임차주택이 경매로 넘어가면 보증금을 얼마나 받을 수 있는지는 배당 순위에 따라 정해집니다. 특히 임대인의 체납 세금이나 사회보험료가 있으면 순위 계산이 복잡해집니다. 확인할 점을 다섯 가지로 정리합니다.

1. 우선변제권의 기준일부터 확인합니다

대항요건(주택 인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 기준일은 확정일자와 대항요건을 모두 갖춘 날이고, 전입일이 확정일자와 같거나 늦다면 전입 다음 날이 기준이 됩니다.

2. 건강보험료·고용보험료·산재보험료는 납부기한과 비교합니다

보험료의 납부기한 전에 저당권 등이 설정된 재산의 매각대금에서는 그 담보채권이 보험료보다 먼저 배당됩니다(국민건강보험법 제85조, 고용산재보험료징수법 제30조). 기준은 고지일이 아니라 납부기한이므로, 교부청구서의 날짜가 어느 것인지 구분해야 합니다.

3. 해당 재산에 부과된 국세는 따로 봅니다

해당 부동산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 원칙적으로 먼저 징수됩니다. 다만 확정일자가 그 세금의 법정기일보다 빠르면, 그 세금이 배분받을 금액의 범위에서 임차보증금이 대신 먼저 변제될 수 있습니다(국세기본법 제35조 제7항).

4. 소액임차인은 최우선변제를 확인합니다

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 선순위 담보권자보다도 먼저 일정액을 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조). 기준 금액은 지역과 담보권 설정 시기에 따라 다르므로, 등기부의 최선순위 담보권 설정일을 기준으로 확인해야 합니다.

5. 배당표가 틀렸다면 1주 안에 소를 제기합니다

배당표에 이의가 있으면 배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 내야 합니다(민사집행법 제154조 제3항). 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

참고로, 배당요구 기한을 놓치지 마십시오

경매를 직접 신청하지 않은 임차인은 법원이 정한 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다. 경매개시 통지를 받으면 기한부터 확인하십시오.

배당 순위는 날짜 하나로 결과가 바뀌는 계산입니다. 등기부와 교부청구서를 준비해 상담받으시길 권합니다.