안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
주택임대차보호법에는 임차인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하고 있는데요. 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의하여 임대차계약이 갱신될 경우, 임대인은 전세 보증금을 5%까지만 증액할 수 있습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
제7조(차임 등의 증감청구권)
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
그런데 전세 시세가 급격히 오르는 경우, 집주인으로서는 현재의 임차인와 계약갱신을 하게 되면 보증금을 5%밖에 올릴 수 없는 반면에 시세에 맞추어 새로운 임차인을 구해 계약을 하게 되면 훨씬 더 많은 전세금을 받을 수 있다는 생각을 하게 되는데요.
오늘은 실제 사례를 중심으로 집주인이 5% 이상의 보증금 증액을 요구하다가, 이에 실패하자 자신이 실거주하겠다고 말하여 세입자의 계약갱신청구권을 거절한 사례를 살펴보겠습니다.
※ 이 사례는 제가 직접 수행하여 세입자가 승소한 사례입니다.
5% 이상 올려주지 않으면 집주인이 실거주 하겠어요.
5% 이상 증액 or 집주인 실거주하겠으니 갱신거절
이 사건의 의뢰인은 경기도 소재 한 아파트의 임차인입니다.
상대방(집주인)은 만기를 6개월 가량 앞두고 의뢰인에게 5% 이상의 보증금 인상을 요구해 왔습니다.
이에 대해 의뢰인이 미온적인 태도를 보이자, 집주인은 '전세보증금을 시세대로 올려줄 수 없다면 내가 들어가 살겠다'라며 의뢰인의 갱신요구를 거절했습니다.
의뢰인의 계약갱신청구권 행사, 10%까지 증액을 수용하겠다는 의사를 밝힘
의뢰인은 집주인이 5% 이상 증액을 요구하다가 갑자기 실거주하겠다고 하니, 집주인의 말을 믿기가 매우 어려웠습니다.
그럼에도 불구하고 의뢰인은 집주인을 의심하여 분쟁을 만들기보다는 5% 이상을 올려주고서라도 이 사건 아파트에 계속 거주하기를 원했습니다.
이에 의뢰인은 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 분명히 밝히면서, 정 안되면 10%까지는 보증금을 올려줄 생각이 있다고 답했습니다.
집주인의 갱신거절
그러나 집주인은 10%로는 만족할 수 없다며, 30%가량 보증금을 올려주지 않는다면 자신이 실거주하겠다고 했습니다.
의뢰인은 30%까지는 보증금 증액을 수용할 수 없었습니다.
결국 집주인의 실거주 사유로 인해 의뢰인은 갱신을 거절당한 후, 이사를 나왔습니다.
이사 약 1달 후, 집주인이 신규 임차인을 구함
그런데 의뢰인이 이사를 나오고 약 1달 뒤, 집주인은 이 사건 아파트에 입주하기는커녕 이 사건 아파트를 제3자에게 다시금 임대하였습니다.
손해배상청구 소송 제기
의뢰인은 설마설마 했던 일이 현실이 되자 실소를 금치 못했습니다.
이에 법률사무소 아란을 찾아 집주인을 상대로 손해배상청구 소송 제기를 의뢰하셨습니다.
소송 과정에서 집주인의 이사 이력이 낱낱히 드러남
이 사건은 소송 과정에서 집주인의 모순적인 행태가 적나라하게 드러났습니다.
집주인의 전입신고 이력을 확인해보니
집주인이 의뢰인에게는 '이 사건 아파트에 실거주하겠다'라고 말했으면서
같은 시기에 이 사건 아파트가 아닌 다른 집으로 이사를 가서 거주하기 시작했던 것이었습니다.
이에 저는 소송에서 이 부분을 집중적으로 파고들며 집주인의 실거주 의사가 허위였다는 점을 밝혀내는 데 주력했습니다.
이에 대해 집주인은 세입자가 10% 증액을 제안한 적이 있으므로 갱신청구권을 포기했다거나, 갑작스럽게 집안에 사정이 생겨 실거주를 하지 못했다는 주장 등을 늘어놓았는데요.
저는 권리의 포기는 엄격하게 인정되어야 한다는 법리와 함께 집주인이 주장하는 사정변경이 핑계에 불과하다는 점까지도 조목조목 따져 들었습니다.
판결 결과 : 원고(의뢰인, 세입자) 전부 승소
재판부에서는 집주인이 의뢰인의 계약갱신청구권을 부당하게 거절하고 제3자에게 임대를 하였고, 그 재임대에는 정당한 사유가 없다고 보았습니다.
그 결과, 의뢰인은 집주인을 상대로 제기한 손해배상청구 소송에서 전부 승소하였습니다.
집주인의 태도가 일관적이지 않다면 이사 후에도 주시하실 필요가 있습니다.
이 사건과 같이 집주인이 '5% 이상 보증금을 올려주지 않으면 내가 실거주하겠다'라는 태도를 보이는 경우, 세입자 입장에서는 집주인의 실거주 의사가 진정한 것인지에 대해 의문을 가질 수밖에 없습니다.
이상과 같이 집주인이 의심스러운 태도를 보인다면 세입자는 이사 후에도 집주인의 실거주 여부를 잘 지켜보시는 편이 좋습니다.
네이버 부동산 등 부동산 중개 사이트의 매물 등재를 자주 확인하시고, 우리 집으로 의심되는 집이 있다면 1~2주에 한번씩은 캡처를 해두시면서, 오다가다 불이 켜져있는지 등을 잘 살펴보시고, 필요하다면 등기부도 떼어보는 등의 방법으로 세입자는 상황을 주시할 수 있습니다.
예상대로 집주인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대나 매매를 한 사실이 확인되면, 세입자는 그때 손해배상청구라는 무기를 손에 쥐고 집주인의 부당한 갱신거절을 응징할 수 있는 것입니다.
그러므로 계약갱신청구권 행사를 둘러싸고 집주인이 모순되는 태도를 보인다면 인내심을 가지고 상황변화를 잘 주시해보시기 바랍니다. 한 순간에 승자와 패자가 뒤바뀔 수 있으니까요.
대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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