안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란입니다.
주택임대차보호법에서는 세입자에게 1회에 한하여 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 세입자의 주거생활의 안정을 보장한다는 면에서 계약갱신청구권은 그 취지가 좋은 제도라고 할 수 있습니다. 다만 이 법이 도입될 당시, 세입자의 주거권만큼이나 집주인의 재산권도 보호되어야 한다는 논의가 있었지요.
이에 주택임대차보호법에서는 세입자에게 1회의 계약갱신청구권을 부여하되, 집주인이 실제로 들어가 거주하려는 경우라면 세입자의 갱신청구를 거절할 수 있다고 규정함으로써 세입자의 주거권과 집주인의 재산권 사이의 균형을 도모하였습니다.
그런데 문제는 일부 집주인들이 이 점을 악용하여 사실은 자신이 입주할 생각이 없으면서, 세입자에게는 '집주인이 실거주하겠다'라고 말하여 세입자를 내보내 왔다는 점입니다.
이와 같은 일부 집주인들의 행태는 세입자로 하여금 집주인의 실거주 의사를 의심할 수밖에 없게 만드는 사회적 분위기를 조장하였는데요.
그렇다보니 또다른 일각에서는 집주인이 정말로 실거주를 하려고 하는데 세입자가 '실거주 의사를 믿을 수 없다'라며 이사를 거부하는 문제가 생겨나고 있습니다.
오늘은 주택임대차보호법과 판례를 중심으로 집주인의 실거주로 인한 계약갱신청구권 거절에 대해서 알아보고, 실제로 제가 수행했던 사례를 통해 이 분쟁이 어떻게 현실화되는지를 살펴보겠습니다.
집주인이 실거주하려는 경우, 세입자는 계약을 갱신할 수 없습니다.
주택임대차보호법에서는 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구를 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
따라서 세입자가 제아무리 계약갱신청구권을 행사하려고 하더라도, 집주인이 실거주하려는 경우라면 세입자는 계약을 갱신할 수 없습니다.
집주인의 실거주를 의심하며 세입자가 이사를 나가지 않는다면, 집주인은 명도소송을 제기할 수밖에 없습니다.
그런데 일부 집주인들이 '허위 실거주'를 빙자하여 세입자를 내보내는 경우가 있다 보니, 세입자들이 집주인의 실거주 의사가 진짜인지에 대해 의문을 품는 경우가 많습니다.
이럴 때, 세입자의 선택은 두 가지입니다.
일단 이사를 하고 집주인이 실거주하는지를 지켜봤다가 실거주하지 않고 매매나 임대를 했을 때 손해배상을 청구하는 선택
집주인의 실거주 의사에 대해 의문을 제기하며 이사를 거부하는 선택
만약 세입자가 두 번째 선택을 하여 이사를 거부한다면, 집주인으로서는 최초 계약의 만기가 도래하더라도 세입자로부터 집을 인도받지 못하게 됩니다.
이때 집주인이 집을 인도받기 위한 합법적인 방법은 세입자를 상대로 명도소송을 제기하는 방법 뿐입니다.
명도소송에서는 집주인이 자신의 실거주 의사를 스스로 입증하여야 합니다.
대법원은 2023. 12. 7. 집주인이 자신의 실거주 의사를 스스로 입증해야 한다는 판결을 선고한 바 있습니다.
대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.
따라서 집주인이 정말로 실거주를 하려고 하는데 세입자가 인도를 거부한다면, 집주인은 명도소송으로 이어질 경우까지 대비하여 자신의 실거주 의사를 입증할만한 증거들을 충분히 수집해 두어야 합니다.
만기가 다가오기 전에 미리 대응하는 것이 좋습니다.
집주인이 정말로 실거주를 하려고 준비 중인데 세입자가 강경하게 인도를 거부한다면, 집주인으로서는 만기가 되기 전에 미리 명도소송을 제기하는 것이 좋습니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
집주인이 실거주 의사를 소장에 명확하게 기재하고 증거를 제시할 경우, 세입자는 소장을 받으면 이사를 나가겠다고 입장을 번복하는 경우가 대부분입니다.
만약 세입자가 끝까지 이사를 거부할 경우, 집주인은 판결을 받아야 세입자를 내보낼 수 있습니다. 그런데 명도소송에서 승소하기까지는 4~6개월 가량이 소요되기 때문에 미리 소송을 제기해야 하루라도 빨리 인도를 받아낼 수 있습니다.
만기 4개월 전에 실제로 소송을 제기하여 무사히 인도받은 사례를 살펴보겠습니다.
전세 계약 체결
2024년, 의뢰인은 세입자와 아파트 전세 계약을 맺었습니다. 전세 만기는 2026. 7.이었습니다.
의뢰인→세입자, 매매시 이사가 가능할지 여부를 문의했으나 세입자가 거부함
2026년 초경, 의뢰인은 이 사건 아파트를 매매하는 것에 대해 고민했습니다.
이에 세입자에게 '이 사건 아파트를 매매하게 되면 이사를 해줄 수 있느냐, 이사 비용으로 xxx원을 지급하겠다'라고 물어보았습니다.
그러나 세입자는 매매하더라도 이사를 나갈 생각이 없다고 답변을 해 왔습니다.
이에 의뢰인은 매매를 포기했습니다.
의뢰인의 실거주 결심, 갱신거절 및 인도 요구
그로부터 약 2개월 후, 의뢰인의 가정 내에 사정이 발생했습니다.
* 의뢰인의 비밀 보호를 위해 이 글에는 그 사정을 기재하지 않았습니다.
그로 인해 의뢰인은 자신이 이 사건 건물에 들어와 살기로 마음먹었습니다.
이에 세입자에게 '(가정 내에 발생한 사정을 설명하며) 2026. 7. 만기가 다가오면 내가 들어가서 살 예정이니, 만기가 되면 이사해달라'라고 통지했습니다.
세입자의 인도 거부, 연락 회피
그러나 세입자는 의뢰인의 말을 믿지 않았습니다.
의뢰인은 어떻게든 세입자와 대화를 해보려 했지만, 세입자는 '실거주 의사를 믿을 수 없으니 법대로 해라. 더는 연락하지 마라'라는 식의 태도를 보이며 의뢰인의 연락을 회피했습니다.
아마도 세입자는 의뢰인이 과거에 매매를 시도하려 했다는 점 때문에 실거주 의사에 대해 의문을 품은 듯 보였습니다.
이에 의뢰인은 '매매는 애진작에 포기했고 이제 정말 실거주하려 한다'라고 설명하려 했지만 세입자는 도통 의뢰인의 말을 들으려 하지 않았습니다.
명도소송 제기
위와 같은 세입자의 태도로 인해 의뢰인은 도저히 세입자를 내보낼 수 없었습니다.
이에 급한 마음에 법률사무소 아란을 찾아 저에게 명도소송을 의뢰하셨습니다.
소장 접수 : 실거주 의사 및 관련 증거를 꼼꼼하게 기재
이 사건의 목적은 '승소 판결'을 받아내는 것이 아니라 최대한 빠른 시간 내에 '인도'를 받아내는 것이었습니다.
이를 위해서는 소장에 실거주 의사 및 관련 증거를 임팩트 있게 기재함으로써 세입자로 하여금 '집주인이 정말 실거주하려고 하는구나'라는 생각을 갖게 하는 것이 중요했습니다.
이에 저는 아래의 증거들을 통해 집주인의 실거주 의사를 확실하게 보여주었습니다.
집주인의 가정 내에 사정이 발생하여 가족 구성원에 변경이 생길 예정이라는 점에 대한 증거
집주인이 현재 거주지에서 이 사건 아파트로 이사를 하더라도 직장 출퇴근 등에 아무런 문제가 없다는 점에 대한 증거
집주인이 현재 거주 중인 집의 전세 계약이 이 사건 아파트의 전세 계약 만기일과 같다는 증거
집주인이 이 사건 아파트로 이사하기 위해 이삿짐 업체 등의 계약을 진행하고 있다는 증거
세입자는 소장을 받은 직후, 만기에 이사하겠다는 의사를 표명함
앞서 말씀드린 것과 같이 이 사건의 세입자는 집주인의 실거주 의사를 크게 의심하고 연락을 회피하기에 급급했는데요.
그러던 세입자가 소장을 통해 관련 증거들까지 받아보자 바로 생각을 바꾸었습니다.
그리고 '만기에 이사하겠다'라는 의사를 밝혀 왔습니다.
세입자 만기에 맞추어 인도 완료, 집주인 실거주 시작
그리고 세입자는 만기에 맞추어 이 사건 아파트를 의뢰인에게 인도하고 이사를 나갔습니다.
같은 날, 집주인은 이 사건 아파트로 이사를 하고 새로운 삶을 시작했습니다.
소 취하로 사건 종결
위와 같이 세입자가 인도를 한 이상, 더이상 명도소송을 이어나갈 이유가 없었습니다.
명도소송은 '명도하라'라고 제기하는 것인데 이미 명도를 받았으니까요.
이에 소를 취하하고 사건을 깔끔하게 종결지었습니다.
백 마디의 설명보다 한 번 소장이 더 효과적일 때가 있습니다.
이 사건의 의뢰인은 명도소송을 제기하기 전에 세입자에게 여러 차례에 걸쳐 전화통화를 시도하고, 문자메시지를 보내는 등의 노력을 했습니다. 그러나 세입자는 들은 척도 하지 않았지요.
당시 의뢰인은 세입자에게 내용증명을 보내는 방법도 고민하였지만, 만기가 얼마 남지 않은 상황에서 내용증명이 오고 가는 중 시간이 지체되면 자칫 인도를 받지 못하는 문제가 생길 것이 우려가 되었습니다.
이에 의뢰인은 과감하게 명도소송을 제기하기로 결단을 내렸고, 그 결과 목적 달성에 성공하였는데요.
이 사건과 같이 상대방과 말이 잘 통하지 않는 사건, 시간이 급한 사건에서는 백 마디의 설명보다, 수십 장의 내용증명보다 한 번의 소장이 훨씬 더 큰 힘을 발휘합니다.
그러므로 집주인이 정말로 실거주를 하려고 하는데 세입자가 무턱대고 인도를 거부한다면, 신속하게 명도소송을 제기하는 방법에 대해서 충분히 고민해보시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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