안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사 최아란입니다.
전세 만기가 다가왔을 때, 많은 집주인들은 '다음 세입자를 구해서 보증금을 반환하겠다'라고들 합니다. 그리고 실제로 집주인이 다음 세입자를 구하는 데에 별 문제가 없을 때에는 보증금 반환이 순조롭게 잘 이루어집니다.
문제는 집주인이 이전 세입자와 동일한 전세 보증금으로 다음 세입자를 구하기 어려운 경우에 발생합니다. 이전 세입자로부터 받은 돈은 이미 써서 없고, 다음 세입자로부터는 충분한 전세금을 받지 못하기 때문에, 집주인이 이전 세입자에게 돌려줄 보증금이 없는 것이지요.
이렇듯 집주인이 돌려줄 보증금이 없다고 버틸 때, 세입자로서는 소송을 통해 보증금을 반환받을 수밖에 없게 됩니다.
보증금반환청구 소송의 경우, 거의 모든 소송에서 세입자가 승소합니다. 그러나 이때 주의하실 점은 소송을 한다고 해서 무조건 보증금을 돌려받을 수 있다는 것이 아니라는 점입니다.
오늘은 세입자가 전세 보증금을 회수하기 위해 가압류가 필요한 경우는 언제인지에 먼저 살펴본 다음, 실제로 제가 가압류를 효율적으로 활용하여 보증금을 회수한 사례까지 소개해 드리겠습니다.
보증금 회수를 위해 가압류를 하지 않아도 되는 경우
보증금을 회수하기 위해 무조건 가압류가 필요한 것은 아닙니다.
내가 살던 집이 경매로 넘어갔을 때, 전세 보증금 정도는 충분히 회수할 수 있다고 판단된다면 가압류를 하지 않아도 됩니다.
즉 깡통전세가 아니면 가압류는 그다지 필요하지 않습니다(문제는 대다수의 보증금 반환 문제는 깡통전세에서 발생한다는 점입니다).
가압류가 필요한 경우
내가 살던 집을 경매로 판다고 하더라도 내 보증금을 회수하기가 어렵다고 판단되는 경우, 즉 깡통전세로 판단되는 경우에는 가압류를 하시는 것이 좋습니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
승소하더라도 내 집을 경매하는 것만으로는 보증금을 회수하기 어려움
집주인의 다른 재산을 통해 보증금을 회수해야만 함
그런데 소송을 해서 승소하기까지는 최소 3~6개월 이상이 걸림
그 사이에 집주인이 다른 재산을 빼돌릴 경우, 세입자로서는 다른 재산에서 보증금을 회수하기가 어려움
따라서 내 집이 깡통전세(집값이 전세 보증금보다도 낮은 경우)라고 생각되신다면 가압류를 적극적으로 검토하시는 편이 좋습니다.
가압류 대상 재산
내가 살던 집을 가압류할 필요는 없음
간혹 '내가 전세로 살고 있는 집에 가압류를 하면 집주인이 더 큰 압박을 느끼지 않을까?'라고 생각하시는 분들이 있습니다.
그러나 세입자는 점유, 전입신고 및 확정일자 부여를 통해 대항력과 우선변제권을 가지게 되고, 이것이 가압류보다 훨씬 더 큰 힘이 있습니다(가압류는 우선변제권이 없습니다. 즉, 가압류를 먼저 했다고 해서 경매 절차에서 먼저 배당을 받을 수 있는 것이 아닙니다).
따라서 내가 살던 집을 가압류할 아무런 이유가 없고, 가압류를 신청한다 하더라도 법원에서 '대항력과 우선변제권이 있는데 뭐하러 가압류를 또 하겠다는 거냐'라면서 가압류를 잘 허가해주지도 않습니다.
세입자가 파악 가능한 집주인의 다른 재산
그렇다면 세입자는 집주인의 다른 재산을 찾아서 가압류를 해야 하는데, 세입자 입장에서는 집주인에 대해 아래의 정보 정도만 알 수 있습니다.
내 전세 보증금을 입금 받은 집주인의 계좌번호
내 전세 계약서에 쓰여 있는 집주인의 주소
따로 세입자가 집주인의 재산에 대해 아는 정보가 있지 않다면, 세입자는 위 두 가지 재산에 대해 채권 가압류 또는 부동산 가압류를 검토해야 합니다.
가압류를 하고 싶어도 할 수 없는 경우
문제는 위 두 가지 정보를 안다고 해서 모두 가압류가 가능한 것은 아니라는 점입니다.
집주인의 계좌번호를 통한 가압류의 경우
농협, 축협, 새마을금고 등의 경우, 거래 은행만 아는 것으로는 부족하고 해당 거래 지점까지 파악해야 가압류가 가능합니다.
세입자가 집주인으로부터 미리 통장 사본을 받아둔 경우가 아닌 한, 집주인의 거래 지점까지는 파악하기가 어렵습니다.
결국 집주인이 농협, 축협, 새마을금고 등의 계좌를 사용하고 있다면 현실적으로 가압류 진행이 어렵습니다.
집주인의 주소를 통한 가압류의 경우
집주인이 해당 주소지의 소유자일 때에는 부동산 가압류를 하면 됩니다.
그러나 집주인이 해당 주소지의 소유자가 아니라면, 부동산 가압류를 진행할 수 없습니다.
이 경우, 집주인이 해당 주소지에 세를 들어 살고 있는 것으로 추정된다면 임대차보증금반환채권 가압류가 가능하지만, 이조차도 불분명하다면 세입자가 무작정 가압류를 하는 것은 매우 어렵습니다(채권가압류를 하기 위해서는 청구금액의 약 20%를 현금으로 공탁하여야 하는데, 불확실한 정보를 토대로 거금을 공탁해가며 가압류를 하기 어렵기 때문입니다).
깡통전세 + 다른 재산 파악이 가능한 경우라면 주저 없이 가압류를 하여야 합니다.
결국 요약해보자면
① 전세금이 집값보다 커서 집을 팔아도 보증금 회수가 어렵다고 판단되는 경우
② 집주인의 다른 재산 파악이 가능한 경우
위 두 가지 경우라면 세입자는 주저 없이 가압류를 진행하여야 합니다.
가압류를 통해 보증금을 회수한 실제 사례
그렇다면 제가 실제로 수행한 보증금 회수 사례를 살펴볼까요?
임대차계약 종료
이 사건의 의뢰인은 30대 초반의 남성입니다.
의뢰인은 2019년경 서울 소재의 한 빌라에 대해 전세 계약을 체결하고 거주를 시작했습니다. 이후 의뢰인의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔습니다.
그러던 2025. 1.경, 의뢰인은 집주인 부부에게 '임대차계약을 해지하고 이사를 나가겠다'라고 통보하였습니다(이 사건 빌라는 부부 공동명의로, 임대인 역시 부부 2명이었습니다).
묵시적으로 갱신된 계약이었으므로, 집주인 부부가 이 통지를 받은 날로부터 3개월 뒤인 2025. 4.경, 이 사건 임대차계약은 종료되었습니다.
보증금 반환을 미루는 임대인
임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인 부부는 의뢰인에게 보증금을 반환하지 않았습니다.
심지어 의뢰인이 개인적인 사정으로 인해 이사를 먼저 마치기까지 하였음에도 불구하고, 집주인 부부는 계속해서 의뢰인에게 보증금을 주지 않으며 시간을 끌었습니다.
이에 더 기다리다 못한 의뢰인은 법률사무소 아란을 찾아 소송을 의뢰하셨습니다.
채권가압류 및 부동산가압류 진행
이 사건은 아래의 이유로 가압류가 반드시 필요했습니다.
이 사건 빌라(빌라는 법률용어가 아닙니다)는 다가구주택이었음
선순위 임차인의 수, 보증금 등에 대해 파악이 어려웠음
경매로 매각할 경우, 의뢰인이 보증금을 회수할 수 있을 지 장담하기 어려웠음
집주인 부부 중 아내 명의로 소유한 서울 소재의 아파트가 있었음
이 아파트에는 이미 2건의 근저당권이 설정되어 있었음
다행히 현 시점에는 선순위 근저당권을 고려하더라도 아파트를 매각하면 의뢰인의 보증금까지는 회수가 가능할 것으로 예상되었음
가압류를 미루다가 집주인이 제3의 근저당권을 설정할 경우, 의뢰인은 위 아파트에서는 보증금 회수가 전혀 불가능했음
집주인 중 남편이 거래하는 금융기관에 대한 정보를 가지고 있었음
이에 저는 집주인 중 아내 명의의 아파트에 대해서는 부동산 가압류를 진행하고, 남편이 거래하는 금융기관에 대해서는 채권가압류를 진행했습니다.
보증금반환청구 소송 제기, 승소
물론 가압류와 더불어 집주인 부부를 상대로 보증금반환청구 소송도 제기하였습니다.
그리고 집주인 부부는 공동해서 의뢰인에게 보증금 전액을 지급하라는 승소 판결도 받아냈습니다.
하지만 승소 판결에도 불구하고 집주인 부부는 보증금을 계속해서 반환하지 않았습니다.
부동산 가압류 → 부동산 경매 신청
결국 앞서 가압류를 해 두었던 집주인 중 아내 명의의 아파트에 대해 부동산 경매를 신청하기에 이르렀습니다.
보증금+소송비용+경매비용까지 전액 회수 성공
내내 미루기만 하던 집주인은 경매가 시작되자 그제야 정신을 차린듯 했습니다.
결국 경매신청 후 약 1개월 뒤, 집주인은 세입자에게 보증금 + 소송비용 + 경매비용 전액을 반환했습니다.
중요한 것은 '승소'가 아니라 그 다음입니다.
보증금 반환청구 사건에 있어서 가장 중요한 것은 승소가 아닙니다. 시간 문제일뿐 보증금 반환청구 소송에서는 당연히 임차인이 승소하게 되어 있습니다.
중요한 것은 승소를 한 다음에 어떻게 보증금을 반환받을 것인가, 즉 추심 전략입니다.
그러므로 덮어놓고 일단 승소만 하면 어떻게든 되겠지 라는 마음으로 덜컥 소송을 제기하시기보다는 지금 내 사건이 가압류가 필요한 사건인지, 가능한 사건인지부터 차근차근 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.
잠깐의 법률상담이 보증금 회수 가능성을 크게 좌우할 수 있으니까요.
대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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